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【热点】租赁时代到来?开发商自持变身“房东”如何盈利?

西南地产研究 2017-09-26 19:00:05

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旁观者清

越来越多的迹象表明,在“租售并举”的时代,一些沿袭多年的土地供应格局和模式,可能真的要“变天”了。

从国有建设用地看,自去年11月北京自持地块成交以来,共有7个城市先后推出租赁用地。随之改变的是,土拍模式从过去的“竞拍地价”,变为竞拍“自持面积或保障房面积”。

集体建设用地也面临重大调整。8月28日,国土部、住建部宣布,北京等13个城市将首批试点利用集体建设用地建设租赁住房,主要供给新市民。这意味着,长久以来,集体土地不能建设住宅供应城市居民这条泾渭分明的界限,将被打破。

过去几个月时间内的密集决策,尤其是一系列土地新政,或将带领中国房地产市场进入一个全新的租赁时代。

自持地块多地开花

在“租售并举”政策指引下,各地正发力租赁土地供应。

一些**城市陆续公布了2017~2021土地供应计划。其中,租赁用地或住房的供应计划都被纳入其中,并且开始占据越来越重的分量。

  • 北京宣布,未来五年将提供1300公顷土地用于租赁,占整个土地供应计划的21.7%,可建设约50万套租赁住房。这1300公顷土地中,大约1000公顷来自集体土地。

  • 上海计划建设70万套租赁住房,占地1700公顷,其中41%的土地来自专门的租赁住房用地。

  • 广州宣布建设15万套租赁住房,占地825公顷,其中20%是纯租赁住房用地。

  • 深圳表示,将提供110万套租赁住房,除了专门的租赁住房用地供应外,还计划收储一些城中村的农民自建房;并且规定,从2017年8月起,以招拍挂方式出让的商品住房用地,必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。

土地自持是今年土拍市场的一项重要变革。北京试水,从去年11月至今,已经成交了4块须由开发商100%自持的地块。其中,三块位于海淀区永丰基地,一块位于大兴区黄村镇兴华大街。中粮、首创、天恒、万科、中铁等地产商成为这些地块的持有者。

今年夏天之后,越来越多自持地块开始集中入市,多地开花。6月5日,杭州主城区竞拍三幅宅地,三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%。6月6日,万科以总价25.31亿元拿下广东省佛山市一块5.5万平方米的地块,要求100%自持70年。

据统计显示,自去年11月北京自持地块成交以来,共有北京、杭州、天津、佛山、上海、广州、苏州7个城市先后推出租赁用地,区域集中在京津冀、长三角和珠三角这三大城市圈,供应量前三为北京、杭州、天津,土地面积分别为120.31万平方米、60.86万平方米和34.97万平方米。目前已成交的自持或纯租赁用途的租赁用地共计62块,279万平方米。以45平方米一套估算,这些土地预计可提供6.2万套租赁住房供应。

在这种新的模式下,当土地价格达到上限后,拍卖会进入竞自持比例环节。

这种土拍规则的提出者和实践者都是北京市。2016年9月,北京就出台相关规定,提出了“控地价、限房价”的土地出让方式。随后,在当年10月出让的四宗土地时,采用了一个新的竞买规则:在竞价达到合理土地上限价格后,将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。如果出现“以租代售”或者变相销售的,企业将被纳入黑名单,取消其参加招拍挂的资格。

新的土拍方式,很快被其他城市借鉴。比如,在今年6月2日,南京挂出11幅地块,同时取消土地竞拍**,改为竞争保障房建设面积。6月5日,天津北辰顺义道熔断地块再次挂牌出让。竞买方式要求,竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建50000平方米棚户区改造安置商品房的条件下,采用直接竞报自持住房建筑面积,不再竞报土地价格。

从过去“竞拍地价”转为竞拍“自持面积或保障房面积”,用意很明确,除了鼓励建设租赁住房,也希望抑制“房价随地价上涨”的预期。

不过,这种方式表面上控制了地价,但实际效果可能并不理想。有分析人士认为,这会逼得开发商把自持成本尽可能地压缩,或分摊到销售住宅部分,但结果是地价并没有变低。再加上房价设了上限,一些算不过来的账都需要由企业自己承担,长此以往,企业会失去拿地的动力。

从“快周转”向“慢持有”转变

“自持地块”和“竞自持”土拍模式,作为一种新的游戏规则,势必改变地产商长久以来习惯的拿地和开发模式。

不少业内人士都认为,这种模式下,放缓了房企资金运作速度,限制了开发商回收现金流的节奏,给地产商的运营模式带来全新课题和挑战。地价成本仍然过高,以目前竞自持的地块而言,盈利非常困难。

以北京为例,目前4块100%自持的地块楼面价均在25000元/m2以上,假设建安成本3000元/㎡,运营成本粗略按50000元/㎡,各种税费按照17%计算,以一般租金水平来算,想要实现回本要超过25年,甚至有的地块能到50年。

不过,也有特例。比如,上海推出的两块租赁地块,最终竞得者分别是上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司,两家公司都是国企,总价和楼面价都远低于市场价格,楼面价仅为5569/平方米和5950/平方米。

由政府以极低的地价定向出售给特定的国企,则几年内可以实现盈利。以前述公式计算,嘉定和张江地块回本期分别为9年和6年,已经非常接近现在市场上形式为主的长租公寓企业回本期。

不过,对于大多数民营开发商来说,很难享受到这种“红利”,在拍下自持土地的时候必须精打细算。

融信地产目前在上海、广州和杭州都拿下了自持地块。融信地产一位不具名的负责人告诉《中国新闻周刊》,布局自持地块最主要的考虑因素,是一二线城市旺盛的租赁需求。

除了广州有一块地,自持占地55%外,在其他城市出于成本的角度考虑,自持占比并不高。上海地块自持比例为1.53%,杭州地块自持占比4.35%。

“在核心地段拿地,算过来账的基础上,适当可持有一定比例自持产品。”前述融信地产负责人对《中国新闻周刊》分析,融信对自持地块运营方式有几个方向的考虑,包括自持运营、委托运营和资产证券化,“整体成本投入来说差距不大。盈利模式上,前两者主要依靠租金,后者依靠资产证券化方式退出。相对来说后者的方式更适合开发商,但是由于目前缺少立法和制度支持,资产证券化尚不成熟。”

对于回报周期的测算,该负责人表示,如果通过优质运营商的运营,按照5%的,大约需要20年回收成本。资产证券化相对来说会更快,只要出租率和租金达到目标,就可以一次性退出。

变身“房东”,长租公寓能盈利吗?

随着整个房地产政策围绕“租售并举”的转向,一些嗅觉灵敏的地产商已经开始试水角色转变,由开发商转向“房东”,最典型的模式是开发长租公寓。

从市场上看,目前长租公寓领域市场运营主体主要有五类:互联网创投类、开发商类、中介类、酒店类、地方国家队。2016年以来,万科、龙湖、旭辉、远洋等少数排名靠前的房企,先后进入长租公寓领域。

长租公寓作为一项新业务,对习惯短周期开发、资金快速周转的地产商而言,面临诸多挑战。首当其冲的是,租赁行业要求较长的运作周期,以轻资产的整租模式为例,互联网类的公寓投资回收期多在3~5年,开发商类的公寓在装修和家具设施上投入更高,投资回收期在6~7年居多;如果为自持物业,投资回收期保守估计也要10年以上,部分一线城市如北京甚至达到20年。相比之下,地产行业单个项目的运作周期通常在2~3年,而开发商最重视的拿地到开盘这一环节,比如碧桂园、龙湖等可做到半年左右,1年即可实现资金回笼。

租赁地块要求开发商由“快周转”向“慢持有”转变,对开发商的资金实力和进入门槛提出了更高的要求。目前参与主体多为性大房企,但盈利模式上仍存在诸多不确定性,目前多以抢占市场为主。

相对于不少地产商的小心翼翼,龙湖集团已经开始雄心勃勃地全面进军长租公寓市场。“我们的布局是,今年在16个一线和领先二线城市,到2017年底,将开业超15000间。”龙湖旗下长租公寓品牌冠寓总经理王俊英告诉《中国新闻周刊》,目前冠寓的战略是迅速占领市场,“三年内不考虑盈利问题。”

事实上,为了避免过重的资产负担,龙湖目前选择从轻资产入手,一般是对租赁十年以上租约的物业进行改造,后期会在自持地块上建设长租公寓,加大重资产的比重。

“冠寓的动态投资回收期是五到六年,轻资产毛利率是35%以上。”龙湖集团副总裁韩石曾对外表示,长租公寓中期的目标是,数量突破五万间,到2020年租金收入超过20亿。

“租金收入占总收入的比重,未来是要逐年下降的,未来要不断扩大生态化运营收入的比重。”冠寓市场推广部负责人邵俊告诉《中国新闻周刊》,未来的盈利模式中,要将城市里年轻人消费的商业机会不断融入长租公寓中。

“过去地产卖的是产品,现在公寓卖的是生活。”邵俊说,传统的租赁市场存在很多痛点,比如黑中介、服务差、无法择邻而居,而消费升级后的长租公寓,不仅强调舒适、安全、便捷,更强调社群生活和化地调用城市资源,“现在的公寓,都要打造成青年人居住、交流和消费的入口,这跟传统的二房东不一样,二房东做不了这个事情。”

相较中小规模的公寓运营商,地产公司的重资产模式虽然面临投资回收期的难题,但也有不少优势。比如,一些大地产商背靠上市集团,多元的融资渠道和品牌优势可以拿到更低成本的资金,可以承受更长的投资回收期。

另一方面,由于越来越多的招拍挂要求商品房地块配建一定比例的租赁住房,未来将会产生大量的商品房、租赁住房和商业配套结合的城市综合体。长租公寓的年龄层以20~35岁间的年轻人为主,消费、创新、创业意愿更强,可以激发综合体内更多元化的商业、服务和商务配套业态,所产生的消费大数据也是开发商的重要资源。

而相较轻资产模式,自持地块的优势在于可以拥有房产证,从而使房产证券化(REITs)成为可能。开发商可以通过成功的经营运作,使得自持的公寓实现增值,再转让给第三方,实现资产的。

不过,面对“租售并举”的政策转向,不同地产商的战略选择并不相同。

前述融信地产不具名负责人对《中国新闻周刊》表示,推进租售并举的长效机制,能改变房地产市场诸多不合理的现象,有利于市场健康平稳发展。但融信目前并没有进行业务转型的打算,仍坚持地产开发为核心业务,另一方面也会根据国家政策适时调整战略,保持一定的灵活性。

而龙湖则明确将长租公寓业务新增为和地产、物业、商业并行的四大主航道业务之一。“在地产商中,龙湖是个坚定的把长租公寓作为和地产业务并重的地产商。” 邵俊坦言,在集团内部,长租公寓业务,从战略上已经和地产业务是平行的,没有孰重孰轻,是战略级业务,而不是试水级业务。

在他看来,这种坚定,来自于顺势而为。一方面,随着消费升级,新一轮居住新风口已经出现,“未来,每五个人中就有一个租房客,这是龙湖综合了各种大数据算法得出的结论,而不是随便说说。”

另一方面,作为地产商,他们敏锐地发现,国家推进“租售并举”的执行力度比较大,“一些城市的住建部门,为了落实租售并举的政策,都是到现场办公。”邵俊坦言,多种趋势,已经让龙湖非常坚定地相信,租住市场是非常重要的长线业务,并且对整个房地产市场能起到结构优化功能,“绝不是为了抑制房价而打出的一张临时牌。”

本文节选自《中国新闻周刊》总第822期,记者闵杰,有改动。

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