在重庆置业，总价高和总价低的盘哪个更有价值？

在重庆置业，总价高和总价低的盘哪个更有价值？

原创 ：浮云

来源：微信公众号  重庆新一线城市

重庆二手房实操干货总结报告 - 3.0选盘篇

明确了自身前期需求、也做好了调研准备，那么今天我们要开始选盘了。自住者选盘，根据前期需求篇中说的那些表格因素来匹配，而大多数资金池较小的投资者，选盘应该记住这几点：

查看网上小区论坛、楼盘点评。

具体方案如下：

房天下的小区论坛：这里面广告很多，但是可以直接选择看精华，搜索关键字看你需要的帖子内容，还是有不少干货（浮云每次买房，都会去把目标楼盘的所有帖子全部看完，一个都不落下）；

房天下的楼盘详情页-业主点评：这里的点评直接看不利因素，看差评，三颗星以下的。四颗星和五颗星多半是KFS以前做的广告梅子，所以没有参考价值。房子好不好自己眼睛可以看得到，但是哪些地方是坑，KFS很多时候都会尽量的回避，到了你挑选二手房的时候，可能更无从知晓了。所以，点评一定要好好的看。（没有精力去看论坛的朋友，这个点评必须要看）

比如某些人从去年到现在一直鼓吹购买的这个盘：

网上点评真的是不堪入目，难道你们买的时候？都没有考虑过这些因素吗？

重庆购物狂-房产楼市频道-搜索“楼盘关键字”：如果你时间充足，觉得意犹未尽，那么就上购物狂吧。直接搜索楼盘关键字，你可以看到一堆的负面消息。几乎每一个楼盘的负面都在这里，看完之后，结合你的需求选择。

链家/房天下APP选盘：查看历史成交价,俗话说，知己知彼才能百战百胜。了解一个楼盘，就要挖出这个楼盘过去半年的成交价，用这个数值，大概就可以勾勒出这个楼盘近半年的跌幅情况。

查看目标小区的历史成交价。

比如：融景城澜岸（建面），如下图

7月成交价为：13899~15289 元/平

5月成交价为：16461-16549 元/平

4月成交价为：11667-12500 元/平

3月成交价为：14337-14438元/平

2月成交价为：13196元/平

1月成交价为：9912-13436元/平

12月成交价为：9724-11219元/平

由上表数据可知，近半年以来，融景城澜岸已经从9724元/平，卖到16549元/平，那么13136元/平是大致的一个均价。而目前最近的成交价有13899元/平，说明目前属于震荡回调期，如果可以以13000-14000/平入手融景城澜岸，那么还是比较合理的一个划算的。

二手房的物业相当重要。

在重庆，一般住过龙湖物业楼盘的业主，换住其他KFS的楼盘，基本上很难适应了，金科的稍微还能向龙湖看齐。其他的大一点的KFS能过得去，但是小KFS的物业真的不行。

这会严重影响楼盘以后的速度！

看看龙湖的春森彼岸、龙湖紫都城、龙湖枫香庭、龙湖水晶郦城，这一系列产品虽然年代久远了，但是依旧不影响他目前的市值。几乎清一色的引领着周边的其他小区。

（龙湖紫都城）

所以，新盘市场中，龙湖的房子一直好卖，物业是很重要的因素。

相反，我们熟知的重庆口碑不怎么样的KFS品牌，诸如：RC系、HH系。遇到这两个KFS的楼盘，无论地段多好，一定要小心，后续纠纷不断，转手卖价也不会太高。

单位时间内，追求产值利润率！

什么是产值利润率？

百度百科是这样告诉我们的：

一定时期的销售利润总额与总产值之比，它表明单位产值获得的利润，反映产值与利润的关系。

例如你的一套销售总价180万的房子，购入成本（即购入价+税费+按揭费）是100万，那么你的销售利润总额就是80万，所以它的产值利润率=80/180*100%=44.4%。

单位时间内，总价高和总价低的盘哪个更有价值？

1、如果以只有一张房票，300万的资金池为例：

在单位时间两年内，购买一套总价300万的大户型，可能会按照每年20%幅度上涨，二年后出售出去的价格为432万，产值利润率为30.6%；

同样在单位时间两年内，如果购买一套总价100万的小户型，可能会按照每年30%的幅度上涨（小户型增值率相对较高），到了二年后出售出去的价格为169万，产值利润率为40.8%。 

从单位时间的产值利润率上讲，总价100万的小户型40.8%肯定比总价300万的大户型30.6%高10.2%，但是从总利润额来说，买总价300万的朋友，到手的总利润额为132万，而买小户型100万的总利润额为69万。

2、但是如果你有两张房票，同样以300万的资金池为例：

购买一套300万总价的大户型产值利润率为30.6%，利润额为132万；但是购买两套分别是100万总价的小户型，其总的利润额确为138万。

所以这里基本上可以得出一些结论：

一种是你的房票足够多，但是总资金较少，那么选择100买2-3套小户型比较适合，涨幅较大，实际也较多。

另一种是你的房票较少，但是总资金较多，那么选择性价比稍微高一点的300万大平层洋房，溢价没有那么高的房子，这样你的也是比较不错的。

只有这样考虑周详，你才能买到放心合适的房子，将你的做到化。

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文：浮云

图：来源网络

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