《金九银十去重庆买房》系列之江北自助餐报告。

《金九银十去重庆买房》系列之江北自助餐报告。

原创：浮云 

来源：公众号 重庆新一线城市

又是一年的金九银十。

又到了KFS短信轰炸、中介朋友圈疯狂转发、小蜜蜂售楼处围追堵截、置业顾问电话营销的时候了。

是的，一年一度的金九银十来了！

回想以前金九银十KFS卖房，基本上整个9-10月份都像打仗一般，制作了一大批广告投放市场，对我们消费者各种洗脑、各种话术。

而今年，广告倒是少了很多，市场多了一份冷静和理性。

如今的购房者越来越理性了，不像我们父辈那代人买房，很容易被KFS洗脑，从众心理很强。而如今的市场，更多的是80后、90后这一代年轻人，他们买房观念不一样。

现在的年轻人买房看重的因素越来越多，要大商圈、要轨道交通、超市配套、还要带**学位的房子等等。

所以现在的KFS的新房出现了两极分化。一种是地段好、交通便利还带**的房子一抢而空，没有内部关系你根本买不到。另一种什么都好就是价格太贵，又或者地段偏僻、交通不便还没有**。

不管你看得上也好，看不上也好，请记住一点：但凡是这个季节给你打电话喊你去买房子的KFS，都是不好卖的货！

其实新房已经越修越偏了，基本上都到了二环边上了。花这么多钱买到二环去，还不如，来内环里面淘淘二手房。

金九银十聊江北。

翻了下江北楼市地图，有点意思，西江北和江北嘴的价差并没有拉开，反而围绕着观音桥一带一样有便宜的二手房，目前是市场的调整期，很多业主自己都不知道该如何定价。

所以我觉得还是有必要好好的聊聊江北。

我把江北区分成四个大板块，分别以饭前开胃菜、海鲜大餐、主食和饭后甜点进行阐述，这样一分，基本上对置业江北你就有了一个大体的认识。

饭前开胃菜：江北石子山-南桥寺-大石坝-鸿恩寺这一带。

置业江北，不要直接跑到商圈、名盘大小区去踩点，你根本不知道如今的市场价格，怎么辨别行情？

所谓开胃菜的含义就是，你跑江北区，你得先开开胃，练练手，先去南桥寺、大石坝这一带踩踩盘，至少今年在这一带拍出了一块万元楼面价的土地。

（绿城拍的冉家坝那块过万楼面价的土地）

如果有卖房的朋友，也可以参考下目前的市场行情，基本上你的挂卖价在此基础上浮10-20%，然后留一点空间和买家议价。指不定遇到一个不了解行情的买家，价都不还直接叉了。

其实目前东西江北两个方向基本上无太大价差，但是商圈规划、轨道规划和**有明显差距：

推荐楼盘：（加粗的代表优势比较明显）

（价格来源于：某APP二手房均价，如有不实，请以国土局价格为准）  

（龙湖源著天街）

龙湖源著天街算是给重庆人的一个惊喜，在南桥寺和冉家坝相连的区域，确实蕴含了大量的消费力，这一带确实也应该有一个像样点的商业体。龙湖源著天街的周末人气基本上和时代天街一样，都是人满为患。

东原新新PARK也算是较为成功的商业，但是交通是这个商业的弊端，停车问题和堵车现象在这一带经常发生，所以考虑改善型需求的朋友，可能会比较失望。

而这一批饭前开胃菜里面，性价比的是升伟新意境、光宇阳光地中海和华润中央公园，需要上车的刚需人群，可以**围绕这三个楼盘展开搜索。

开胃菜之后，基本上对江北区的市场行情，你就会有了一个初步的认识。

海鲜大餐：江北嘴-溉澜溪-寸滩这一带。

吃自助餐有经验的朋友，一般都知道先吃海鲜，三文鱼、龙虾、螃蟹、生蚝等。这样的话不容易饱，还可以多吃一点。所以，海鲜有肉，但不果饱。

而江北嘴这一带就好像我们的自助餐中的海鲜，海鲜有肉，但不果饱。有高大上的江北嘴CBD规划，但是这么多年过去了人气也不足。所以，这一带的楼盘感觉就有点看上去不错，但是吃了之后还是不饱，有点虚。人气不足，价格并未坐实。

老江北人都知道，江北嘴-溉澜溪-寸滩这一带以前也是一片荒凉，几乎没有多少人住，江北-溉澜溪除了江上的鸣笛噪音之外一切尚好，但内环外的海尔路的扬尘，那是令人发指的。越靠近寸滩，飞机航道的噪音也是不绝于耳，背后还有火车站带来的轨道声鸣音。所以买在内环以内，基本上风险较小。

推荐楼盘：（加粗的代表优势比较明显）

（价格来源于：某APP二手房均价，如有不实，请以国土局价格为准） 

从这个区域的楼盘里面分析，紫御江山、御澜道、保利观澜、恒大中央广场等都是改善型需求的代表，价位已经走高，如果自住考虑可以入手。紫御江山的子女对口的江北****，也是区政府**打造的一所**。

投资者可以考虑这**星城七街区和**城，这两个楼盘配套较为成熟，单价较低，特别是**星城还有部分业主有****的学位名额。以后等江北嘴这一带发展成熟之后，水涨船高也是必然的走势。

（渝北******）

内环以外的海尔路、寸滩区域火车轨道和飞机航道是死穴，未来十几年都不会有太好的改观，属于跟涨区域，启动较慢，容易压货。

海鲜之后，就要进入主食了。看过了华而不实的海鲜大餐，再来看看价格夯实的江北主食，一定有适合你的楼盘。

主食：观音桥-北滨一路这一带。

吃自助餐，最重要的大餐部分，就是有日本料理、面食、中式炒菜、西式牛排烤肉和粤菜之类的主食了。这些食物下肚确实管饱，肚子是坐实了的。所以，买在这些地方，基本上人气是不用愁的，价格也是坐实了的。

观音桥-北滨一路这一带的商圈已经非常成熟，轨道也是规划比较完善，还有一些不错的**资源。

加上最近比较火的大观音桥旧城改造项目，以及和嘉州商圈的大商圈概念，让北区观音桥周边的楼盘又涨了一波，如今也成了重庆楼市的网红地区，前途无量！

推荐楼盘：（加粗的代表优势比较明显）

（价格来源于：某APP二手房均价，如有不实，请以国土局价格为准） 

自西向东呈现出价格不断走高，但在鲤鱼池片区还有几个楼盘属于价格“洼地”：绿湾、城市经典、平安摩卡，这一带有希望成为淘笋圣地。

而**方面，基本上老江北人都知道******、同创****、鲤鱼池**和******在江北区还算不错。

特别以******首屈一指，在重庆市级**里面都是可以排进前十的。北岸江山的**国奥**是它的****，**致远****是他的****。

（**致远****）

据说**致远****的现任校长以前是******的副校长，师资力量不容小视，**也是建得非常洋气。**致远****划片区的楼盘有：融景城、珠江国际和珠江太阳城。

在商圈方面，基本上这一带都是成熟商圈区域，北滨一路已经发展得非常成熟，融景城那一段滨江路未来还有改造升级的商业区域。春森彼岸、融景城和平安摩卡夹着的老破小，以及长安厂鲤鱼池片区，都是待拆改建区域。

饭后甜点：黄泥磅-红土地-五里店这一带。

如果吃了上面三个区域，肚子还不饱的话，不妨再来一份饭后甜点。去踩踩江北一个比较老的商业区域：黄泥磅到五里店这一条大道。

记得12年在某媒体做策划的时候，还有一期策划选题专门是写红黄路、五红路的，我们想把这里比喻成重庆的“第五大道”，不过后来这个方案没有通过。现在回过头来看这一条大道，也确实上不了台面了。

（价格来源于：某APP二手房均价，如有不实，请以国土局价格为准） 

黄泥磅到五里店这一带新盘较少，可以选择的次新盘也不多，整个板块较观音桥和江北嘴要弱一些，所以关注度较低，基本上属于跟涨区域。

以上基本上就是江北区楼盘的大致情况，标红的地方可以**关注一下，加粗项目越多的楼盘，基本上就是浮云推荐越多的楼盘。

如果你看到这里了，接下来你要做的还有两件事请：

，把喜欢的楼盘标记出来，一个一个实地去踩盘；

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文：浮云

图：来源网络

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