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楼市进入横盘期,购房者机会来了?

好房上上千 2017-08-07 09:06:22

楼市似乎来到了十字路口。

文/邦妮


在突如其来的酷热中,2017年重庆楼市「下半场」的第一个月结束了。也许在大多数人惯性思维中,重庆楼市还是比天气都热,房价比气温都高,但是从统计数据来看,重庆楼市一路向上的势头悄然放缓了,或将进入一个横盘期。


从7月份每一周的楼市统计数据来看,供应量是每周递增,但交易量却是每周递减。从第三周开始,出现了供应量大于成交量的情况,但当周成交量却是重庆楼市4个月以来的最低值。

在7月的最后一周,一直处于缺货状态核心板块爆发了,保利爱尚里、重庆来福士广场、保利天汇、万科御澜道等纷纷推出大量货源。楼市整体持续供大于求。

伴随着成交的放缓,房价也开始往下,走出一条略微向下的横线,短暂破万的房价又再次回到了万元以下。

天气太热,吓退购房者?

为啥楼市在7月歇气了?首当其冲的原因可能是重庆的天气。

按照一般规律,每年7、8月都是传统的淡季。因为重庆开启高温模式,人们减少了一切不必要的外出活动。这个时候如果还去看房,绝对是真爱。看房的人少了,售楼部门可罗雀,自然销售下降。

可能有人会说,如果真心买房的话,天气怎么会是个原因?!当然会是了。否则传统的淡季是怎么来的呢?当然,除了天气原因的转淡之外,还有购房者心理上的转淡——某种观望情绪。

最近楼市风云变幻,谁也不知楼市最终的走向如何:刚需者因为前段时间房价高企而不得不停下来观望;投资者对房子本来就在可买不可买之间,也因为看不清风向而暂停。


房贷念起「紧箍咒」,想买不能买

除了天气原因,房贷收紧恐怕是更大的因素。

据重庆晚报消息,7月份,重庆多家银行都收紧了房贷政策,许多银行基本不接受二手房贷款,新房贷款利率普遍上浮5%~10%,首付也基本调至3成。

房贷收紧,最受打击的是楼市投资者和改善需求的购房者,许多人不得不暂时放弃购房的打算,这也影响了市场成交量。

部分银行最新房贷政策。

都没有银行杠杆了,还怎么玩?而房贷收紧的趋势恐怕会持续整个下半年,原因是银行房贷额度有限。

上半年刚刚过去,相信大家都被重庆楼市的数据惊呆了,量价齐涨,成交量全国第一(点击阅读重庆楼市上半年「买买买」,根本停不下来)!多家房企半年销售额同比翻番,形象地说,就是「半年完成了去年一年的销售任务」。

那么落到房贷上,同理可得,上半年应几乎透支了全年的额度。

邦妮没查到上半年重庆个人房贷余额的数字。只查到1-6月全市消费类贷款余额为7629.17亿元,同比增长23.36%。其中大部分应为个人房贷。有另一个数据可以对照,去年前9月,全市个人住房贷款余额为5492.5亿元。


改善型物业断货,想买没得买

如果购房需求真的因为天气或者房贷因素抑制了,那么更顺理成章的是:供应上来了,成交还是不来气。但事实不完全是这样。还有一个来自开发商的因素:核心区域核心产品供应不足。

今年,重庆楼市的一个明显特征是改善型物业打主力,但在7月前几周,市场核心区的改善型产品连续两周供应量不足10万方,几乎相当于断了货。受此影响,成交量和价格下滑明显,也属正常。


为什么开发商会供应不足?除了传统淡季自然减缓推盘节奏外,还有部分房企「松了一口气」。原因还是同上,半年基本完成了全年任务,没有了冲量的压力。

直到7月最后一周,改善物业大量补货,成交量就回升了。

这意味着貌似平淡的重庆楼市还隐藏着激情。

从大数据来看,哪怕7月底已经出现了近期内少有的供大于求的情况,但去化周期还是只有2.3个月,整个市场还是供小于求的。


后市:淡季是机会,横盘也是机会

市场进入横盘期,后市会向上还是向下?还有待时间的验证。唯一确定的是,下半年重庆楼市供应量将非常大,而且以改善型、高端产品为主。

据铭腾机构的最新数据显示,8月份主城或将有50个项目开盘推新。8月楼市估计会更加胶着,横盘的特征更为明显。

数据来源:铭腾机构。

对于购房者来说,市场横盘而供应量持续上升,这就表明:机会来了。

据一位资深业内人士分析,楼市进入横盘整理期,虽然价格看似并没有什么明显降幅,但基本处于有价无市的状态;而下半年供应量大增,房价很有可能出现一定幅度的下降。

对于纯粹的投资者,手上有房产的,应该在横盘期出手:一来落袋为安,保证现有资产增值不受后市走向的影响;二来可「腾出手来」,好在下半年寻找收益更高的目标。

如果还没有出手的,正好可以在7-8月份开始寻找合适的产品,因为这段时间是传统淡季,开发商销促销优惠力度要比一般时段大。

比如邦妮前段时间关注了西永某洋房,当时房价在1.5万元/平方米左右。前几天,邦妮接到销售人员的电话,得知一个特大喜讯:价格调整到1万元/平方米了!虽然销售人员坚持声称价格下调的原因并不是为了促销优惠,但实实在在的降幅,却让邦妮感到了酷暑下的一丝丝凉意。

END



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