房企观察 | 融创——风口下的“先行者”

随着重庆城市地位提升，产业布局升级，经济规模的持续高速增长，重庆对高收入人群的吸纳能力在不断增强，中长期来看，改善型需求将是重庆楼市正在经历的新风口。

据锐理数据统计，上半年重庆商品房成交1754万方，同比上涨45%，其中洋房及别墅产品占比达31%，改善型需求呈结构性上涨。

日前，多数企业已公布上半年“成绩单”，榜单企业上半年业绩均有不同幅度增长，其中最典型的当属融创，创造了重庆楼市半年破百亿的房企。

此次锐理数据将以融创作为观察样本，对其在战略布局、产品定位、品牌打造等各方面进行观察。

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7月12日，锐理数据发布重庆改善热度图。其中改善销量20里，照母山板块最为突出，销售面积达159.11㎡，其次是茶园-鹿角、两路-空港、石坪桥板块。可以发现，在排名前列的板块里，融创均有项目布局，如融创凡尔赛花园（照母山）、融创欧麓花园城（茶园-鹿角）、融创嘉德庄园（两路-空港）、尹朝社项目（石坪桥）。不难看出，与其他企业不同，融创对于项目布局的战略十分清晰，与市场特征高度一致。

目前融创在渝销售项目15个，下半年融创还将有5个全新项目推出，分别为茶园坤运、江北世界花、九龙坡尹朝社、融创国宾壹号院以及龙兴乐视地块5个项目，涉及区域均囊括城市核心区和热度板块。

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一向集中于中高端市场的融创，在重庆进行了多业态布局（独立别墅、联排别墅、花园洋房、高层公寓、商业物业），足够应对在不同的业态产品有不同的市场周期。

据锐理数据统计，2017上半年住宅市场内部结构出现变化，通过数据可以看出，上半年重庆主城仍以刚需为主，但市场开始萎缩，成交占比跌破70%，改善市场、豪宅市场占比扩大至31%，并趋于稳定及逐步扩大。市场成交主力面积段也呈跨越式上涨，大平层产品陆续面市，上半年90㎡以上产品占比40%。

在业态占比中，重庆前十房企综合洋房+别墅产品结构平均占比仅27.36%。其中，融创在渝自身销售产品中，洋房+别墅占比达34%，特别是联排级以上的“豪改”类产品占比可达26%，可以看出，他们在产品打造上也刚好迎合了目前的市场需求，可见融创在改善市场产品布局方面具备一定的前瞻性。

融创对于高端物业的打造从地块选择、品质要求、生态人居、艺术格局、质量把控等方面都有自己的一套开发体系。例如，融创玫瑰园项目规划的御江、领江、阅江、问江四大组团，以江为核心元素，充分尊重和保留原始江景地貌，打造临江而居，自然怡景的纯粹独栋别墅社区，同时在产品上17米面宽和7.2米挑高尺度细节打造。

融创玫瑰园效果图

另外，上半年凡尔赛、国博城、欧麓花园城等大盘对融创的业绩贡献突出，这些项目均有产品线丰富的共性。在刚需为主，改善盛行的市场新常态下，多元化的融创大盘应对自如。如欧麓花园城项目，总体量达350万方，产品包含高层、洋房、别墅，大面积覆盖各类需求人群，从2014年开盘至今连续三年入围年度销售10榜单。

标准化与个性化是相矛盾的，融创有自己的一套理论。通过挖掘客研成果，将多年来开发各种业态的经验，形成了多个产品体系，从容积率下调、轻奢配套增设、降低梯户比、户型空间尺度等方面不断完善新居住需求，这些细节也给产品提供了极好的溢价。

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融创地产一直秉承高端物业领先的标准在各地深耕。据锐理数据统计，自2014年起融创在重庆高端市场份额占比已超44%，在今年上半年，融创虽无一个全新项目开盘，所有在售项目均处于平推状态，依旧卖出了重庆的销售业绩。

这都来源于融创在重庆已拥有足够的品牌影响力，“高端精品生活创领者”的企业宣言深入人心。

在重庆，正处于改善性需求大势转折期，改善型产品已经是各大房企不可回避的主力产品线，市场从的刚需到改善甚至再改，冲击的是企业的布局策略、产品把控、客研深度甚至财务体系等各个方面，毫无疑问改善型市场已经是楼市新一个“流向风口”。

随着市场逐步分化，站在“风口”者逐渐显现，他们往往具备几个共同特征：

1、品牌房企；

2、推出高端改善产品系；

3、项目布局、开发规划、产品设计、市场营销等综合能力强劲。

就目前的表现来看，融创无疑是站在“风口”上的房企之一，不仅在改善市场中先行，还行走得平稳。下半年，市场对融创的关注**势必放在其全新高端项目国宾壹号院上，融创能否继续保持抢眼表现，我们将持续关注。