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这只是重庆楼市价值的回归。-记于6月9日弹子石楼面地价破万!

重庆新一线城市 2017-06-19 14:15:12



这只是重庆楼市价值的回归。


01 6月9日弹子石楼面地价破万!

        该来的总要来,迟早有这么一天。弹子石这个一度被人忽视又重视的区域,终于引来了楼面价破万的这一天。

        我记得H说过,地价要控制在房价的1/3以内。如果按照这个理论来推断,这块地在2019年左右上市的话,价格应该不会低于30000元/平。

        可能吗?在市场均价1万元左右的时候,尚且合理;但是当楼面价10000元/平时,基本上销售价在 20000元/平了左右,KFS也是有得赚的,除非KFS贷了很多高利贷。

        我们一起有算一算这个20000元/平销售价格是怎么组成的。假如,2019年该楼盘上市均推出高层住宅,如果以20000元/平的价格进行销售,那么它的构成公式大致如下:

        (这部分内容属于行业机密,需要的朋友请在“重庆新一线城市”公众号后台回复: 023 即可获取)


02  重庆房价,涨的比我体重还快。

        弹子石楼面破万只是最近重庆楼市火热的一个表象,其实我们来看看重庆最近的房价,就差不多可以看出很多文章:

        房天下的数据显示5月重庆二手房均价已达到10477元/㎡,环比上月上涨 4.8%!而二手房交易数据已经在房天下APP中下架了,只能在PC端查找。

(房天下5月重庆主城各区二手房市场的房价地图)


全线飘红!

        如果我们仔细观察,就可以发现一个有趣的现象。排在热门地段首位并非重庆传统母城解放碑,而是江北嘴18803元/平。江北嘴已经开始引领重庆的房价,而只有一江之隔的弹子石这个“弹丸之地”,房价只有11685元/平。

(房天下5月重庆热门地段二手房市场的房价地图)


        为什么弹子石的房价和江北嘴差距这么大呢?文章末尾你阅**了ALLEN老师的《弹丸之地 真假涅槃》,大致就明白了。

03 对重庆土地价值回归的几点思考

近期拍卖的几块土地分析


        看完最近火爆的楼市,其实回过头来看看弹子石这块地,其实真的拍出这个价格也合情合理。毕竟南岸区北边这块“弹丸之地”和两江新区很近,也很容易赶上北边高速发展的“快车”。

        再往南边我们看看,其实连巴南这种地方楼面价都卖到5500元/平了,那么2019年销售出来的价格,极有可能在13000-15000元/平。

        如果以巴南7151元/平为样本做一个价值反推,那么2019年重庆新房市场差不多也可以预估得到了:

        5月重庆二手房的市场行情为:巴南为重庆的68%,为江北嘴的38%,为南滨路的47%,为北滨路52%,为观音桥54%,为弹子石61%。那么如果以2017年5月的均价推算下,巴南区2019年新房销售价格为13000元/平,那么以上者地方的新房价格估摸着定价会是这样的:

        江北嘴:×××××元/平;

        南滨路:×××××元/平;

        北滨路:×××××元/平;

        (北滨一路西段二手房价格整体偏低,北滨一路东段和北滨二路房价接近于江北嘴,预计龙湖春森彼岸、御龙天峰这种北滨路领涨盘的价格,是向江北嘴这种×××××元/平看齐)

        (预测房价属于个人主观行为,因价格过于血腥,所以不适合在公众号公布出来,只公布在“重庆新一线城市”小密圈里,可以关注“重庆新一线城市”,从公众号菜单栏里面点入查看)

我们怎么能预测重庆接下来会一直涨呢?如果下跌怎么办?

        其实,如果下跌了,KFS就只能亏本卖房或者成本卖房,在上面的这个价格再打个7-8折就靠谱了。就算是KFS做慈善,把这块原本上市卖13000元/平的房子,以市场价7折的形式9100元/平亏本卖给你,也不会影响如今还是上涨的趋势啊。9100元也比7151元贵啊。

        KFS还有一招,捂盘!什么时候行情好了,滥发钞票,房价大涨的时候,再出来卖。学学LJC,房价越捂越高,把重庆的南滨路SH水岸硬是整整耽误了十年之久,到现在商业都还没成型。

为什么我们都感觉新房和次新房价格很贵,但是统计出来的均价往往很低?

        其实我们很多人发现,在这一轮重庆房价高歌猛进的同时,还有很多很多的老房子,其实却没怎么涨。那些老房子都在哪里?

        浮云专门以江北区为样板市场,实地拍了一些照片回来,好给大家做样板市场分析,以观音桥为例,我们看下面两张图:

        这张图是在观音桥建新东路主干道旁边拍的,街边一角。其实在重庆,像这种繁华商圈旁边的老破小有很多,解放碑、南坪、沙坪坝、大坪和杨家坪都有。

        这张图也是在建新东路旁边拍的,周六的一个江北建新东路集市场景。如果我不回头看看,还真的以为到了乡下。给我的感觉就是,这里还住着好多好多土著人。

        他们知道,重庆内环以内几乎没有土地可以拍卖了,而江北区已经在开始动手搞拆迁工作了,几年谈下来业主死活都不答应,从4000元/平谈到现在12000元/平,建新东路这边依然没有哪个拆迁户愿意接受。

        所以观音桥只好先去发展观音桥北了,这一带暂时就成了历史遗留问题。不过迟早都要拆,能拖多久是多久吧。这样一来,这些老房子根本没人拿出来卖,就算卖也是着急用钱的人,也卖不出什么高价。那么重庆市的均价就是被大量这样的老破小给拉低了,你还拆不了,你还拿它没办法。

重庆中产阶级会是最恐慌的人

        为什么是中产不是刚需和土豪?    

        刚需不买房,因为买不起,土豪不买房,因为随时随地都可以买。刚需者有房住就行了,没有考虑过资产保值的问题,土豪的财富取之有道,不靠买房赚钱。

        那么就剩正在看文章的你了,你的资产放在哪里,才不会贬值?

        重庆本土中产大多以土著和区县有钱人为主,他们选择的地段总喜欢“避开了”阵营“买房。也许有一天他们发现,两滨一嘴的房子挂出来一天不到被人“秒掉”,自己买的中央公园挂出去一个月都没卖出去时,就真的应该思考房价应该由市场需求决定的。

        这个时候,他们将是最为恐慌的一群人。

目前两滨一嘴价格已经很高,追涨有没有风险?

        暂时有横盘的风险,至少7-8月份不会怎么涨了。但是好的东西永远都是有价值的,永远都是受人追捧的,这一点无需置疑。

        什么是好的东西?不是你任何一个地段看江的房子,而是这种:

        还有这种:

重庆人以后换房的成本会更贵

        如果你仔细思考,会发现即便你现在拥有房子,现在不买房,但是你的孩子以后要买房,他可能会生小孩子,还会换大房子,换房的成本只会更贵。

        我有一个区县的朋友,她最近在主城区疯狂买房,看上了就买,其实她也不是没有房子住。她告诉说:这样做是为了下一代!下一代已经在**上输了一段,当父母的希望用买房的方式,帮助孩子“弯道超车”。

        这个父母算是一个明白人,重庆人以后买房或者换房的成本只会更贵。生活在这个城市里面,你逐渐可以感觉得到北上广深白领的悲哀:

      《欢乐颂2》中53集房本上没写樊胜美本人的名字痛哭流涕,她倾诉着自己白天经历的事情,很是心寒。

        如今,除了重庆之外城市都限购,大量热钱资金流向重庆。而对于还没有买房的本地人来说,2017年可能真的是最后的机会了。

        晚了,可能会越来越心寒。

04  重庆楼市,价值回归。

        我们最后又回过头来说弹子石这块地,从6月9日弹子石地段破万的楼面地价来看,南区北移是一个发展的趋势,又或者说南岸区开始重视弹子石板块的建设了。这个地段和两江新区只有一江之隔,如果南岸区抓住这个机遇大快赶上,还是有机会吸引不少投资和人口的。

        可能,未来弹子石区域可能会越来越贵,也可能还是停滞不前。但是,从6月9日土拍情况看来,重庆土地也不再随便“贱卖”了!

        这只是重庆楼市价值的回归!

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