重庆土地出让方式添新规 开发商该如何“深扒”巴南李家沱新地？

2017年起，根据国有建设用地使用权公开的出让公告，重庆加快了土地供应的速度。数据显示，至今为止，重庆主城已供应61宗土地，总面积达到8598亩。

其中，巴南区的供应数为12宗，与渝北区并列供应宗数榜首。特别是进入5月以来，巴南区不仅连续推出7宗地块，面积达到950.94亩。

2017年以来主城区土地供应数据

从重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据可以看到，从2017年1月至今，除开没有土地供应的月份，巴南区土地楼面价呈持续上升的趋势。据锐理数据统计，5月巴南区土地楼面价上升到5169元/㎡。

2017年以来巴南区土地价格

重庆土地市场向好，政府正对开发商积极拿地情况推出了土地出让方式新规：

（一）土地出让方式根据报名情况确定，竞买人只有1家的，采用挂牌方式出让。

（二）竞买人有2家以上（含2家），采用“拍卖+综合评标”方式，拍卖时间另行通知。起拍价在公告起始价的基础上上浮5‰—10‰，若竞买人在拍卖环节均未举牌，拍卖人将以起拍价作为成交价并按照竞买保证金到账的竞买人确定竞得人。若该宗地在竞买起始价基础上溢价超过50%（含50%）时，则将在出让合同中增加“该宗地开发建设的房地产项目在竣工验收合格并办理房地产权属登记后，方可销售”的条款；当溢价率高达100%时，若有2家以上（含2家）应价，则转为综合评标，以综合得分者确定为竞得人。

可以看出，新规对开发商的实力有了更高的要求。同时，开发商也需要提高对地块的认知预期。为了了解到巴南区出让地块的真实情况，锐理去到前几日推出的巴南区李家沱组团B分区地块，一探究竟。

地块完整度高 坡度、高压线塔增加施工难度

巴南区李家沱组团B分区地块位于李家沱李石路。地块附近多为老居民楼。据观察，楼龄均有20年左右。

附近老居民区

公示显示，该地块被分为3块土地。其中面积较小的两块为纯二类居住用地，面积的一块为二类居住用地、商业用地、商务用地。

西边较平坦地块

地块内大面积坡地

3块土地相对比较集中，面积较小的二类居住用地相对平坦，另外两块土地为坡度约30°的坡地。根据出让《规划条件函》的规划条件：

1、多层住宅宜采用坡屋顶设计。

2、方案需提供夜景灯饰设计。

此外，该地块还需配置文化活动站、公测、体育活动用地以及社区服务站。

建筑垃圾

地块内高压线塔

该地块紧邻花溪，部分土地上堆放着大量建筑、生活垃圾，其余土地用作农作物种植。两个高压线塔立在土地中间，与河对岸的高压线塔相连。

地块周边配套齐全 附近在售项目备案建面均价破5000

巴南区李家沱组团B分区地块虽然不在轻轨线附近，但道路交通压力较小。从地图上可以看出，步行13左右便能到达马王坪正街，附近有都和广场和李家沱西公交站，往东北方向可到达南岸区，往北通过李家沱大桥可前往九龙坡区。

都和广场

该地块周边配套齐全，生活氛围较浓厚。据观察，都和广场附近有多家大型生活超市、百货、家电卖场以及大量餐饮。

同时，重庆市第七人民医院、李家沱**以及马王坪**都位于该板块以北，且在步行范围以内。板块以南为重庆理工大学花溪**、****、重庆****以及重庆市巴南区第二人民医院。该板块的东边为在建项目环球时代广场。

李家沱**

据了解，该地块周边有不少在售的项目，包括环球时代广场、恒大城、世贸广场、巴比亚半山、渝强锦绣江南、尚美时代等。从这些项目近段时间的售价来看，备案均价为建面5250元/㎡左右。

2017年1月—5月附近在售项目备案情况

锐理点评

• 李家沱组团B分区地块的优势在于其位于李家沱成熟商圈附近，周围配套完善，提升了该地块的价值。

• 作为容积率为3.26的二类居住用地、商业用地、商务用地，该地块产品将以高层为主。

• 从市场方面来看，近期开发商积极拿地，政府针对这一现象推出了土地出让方式新规，这对于开发商实力而言是一个新的考验。面对该地块4000元/㎡的楼板价和周围便利但相对老旧的居住现状，将来拿地开发商也势必担负起改善该片区居住环境的责任，推出高质量的产品，成为带动巴南区李家沱组团居住环境升级换代的标杆。