陈家坪尹朝社地块实探 棚改之下这块地已经“熟了”？

月8—10日，重庆公共资源交易中心连续三天供应土地，一反之前上半年供应缓慢的节奏，三天共推出14宗商住地，受到不少业内人士的广泛关注。公示时间截止于3月28—30日。

此次推地不仅在数量上可观，更胜在土地的质量。中央公园地块、蔡家地块、悦来地块、尹朝社地块都在此次推地范围。

其中，陈家坪尹朝社地块一出炉，便成为业内的焦点。

根据《竞买须知》规定，地块可单独竞买也可联合竞买。总计容建筑面积10万平方米以上的房地产项目，竞买人须有《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》资质等级二级（含二级）以上资质等级。

而获得土地之后，竞得人可分三期缴纳土地成交价款，首期土地款需在4月14日前支付土地成交价款的50%（含保证金）；在4月28日前支付至土地总价款的80%；剩余土地价款需在6月15日前缴纳完毕。

地块规划要求严苛 地形高差较大

尹朝社地块为高新区尹朝社棚户改造项目，位于九龙坡区石杨路陈家坪公交站东侧。地块周边道路通达，多路公交车可到达项目附近。

从陈家坪公交车站沿着道路进入地块，锐理数据看到道路旁边仅有部分针织作坊还在营业。地面多为老房拆迁后的废墟石砖，部分地块已被黑色布网盖住，现场中铁十一局正在对地块进行道路修改。

据了解，地块总建筑面积约47.36万㎡，其中商业约9.47万㎡，住宅约37.89万㎡ 。

地块共由7块土地组成，分布较散。地块内部高差较大，处和处高差将近40米。目前地块内大片建筑已经被拆除干净，只剩下不在出让范围内的老年公寓和气象雷达监测台，和周边已拆场地对比显得格外 “特别”。

老年公寓和气象雷达监测台

锐理数据观察到，地块处于气象雷达监测台、公共人防工程和电力线的保护范围内。

根据出让《规划条件函》显示的部分打造要求：

1、建筑标高（标高）应满足天气雷达监测对建筑高度的控制要求，若不能满足须征求重庆市气象局的意见；

2、地块建设时，还须对公共人防工程和电力线进行安全防护，建筑与电力线边导线水平距离不得小于10米。

3、红岩村隧道也将会穿过此地块，目前施工已进入实施阶段，在项目设计期间应与隧道设计单位进行沟通。

此外，该地块还需配置幼儿园、卫生站、服务站、农贸市场等公共配套。

板块享有轨道环线利好 区位优势明显

尹朝社地块区位优势明显，从地图显示可见，地块西侧紧临石杨路，东经袁家岗**至鹅公岩大桥，南接石坪桥通往大渡口和杨家坪，西可至二郎片区，北可经过石桥铺沙坪坝和大坪，道路交通十分通达。

据锐理数据观察，地块直线距离约500米设有轨道环线陈家坪站，目前正在修建当中，预计在 2017年底能完成通车，轨道环线在九龙坡区域还设有二郎、凤凰站、奥体站3个站点。

轨道环线站点分布图（图片来源网络）

另外，地块周边公交站点分布也十分密集，地块周边就有3个公交站点，分别为陈家坪、五台山立交、陈家坪通用晶城，距离石桥铺商圈非常近，5就可达到石桥铺商圈。同时，驾车去沙坪坝商圈以及杨家坪商圈也只需要15左右。

棚改之下区域重新转型 周边品牌楼盘林立

随着石桥铺商圈的扩容，陈家坪车站的搬迁，陈家坪一带棚户改造区也被政府列入了提档升级的行列中。

根据九龙坡区官网此前信息显示，“尹朝社城中村拆迁改造是提升城市形象、改善人居环境、消除安全隐患的客观要求，是市级**项目快速路“三纵线”五台山立交二期工程和安置房建设的迫切需求，是加快石桥铺功能板块建设，实现九龙坡区“东城再造提质”战略目标的重要组成部分。”

另外，根据之前城乡规划设计方案公示，计划将尹朝社区域定位为生活服务配套齐全的**住区，**塑造尹朝社的文化特色的环境。

目前地块周边在售的项目也不少，包括中国铁建玖城壹号、春风与湖、通用晶城、龙湖新壹城、强发百年国际等等。虽然陈家坪一带有很多老旧社区都已经拆迁，但作为曾经的聚居区，现在的居住氛围仍然浓厚。

锐评观点

• 尹朝社地块作为城中村改造项目，属于城市核心稀缺型熟地，配套条件较为完善。由于地块内部有较大高差，后期可修建成台地地形，对部分业态产品视野有较好的提升条件。地块虽然分割块数较多，但基本都保留了较大横/竖向面宽，具备做品质板楼条件，可增加场地空间面积和视野广度，结合可形成台地因素，具备后期做大平层等高端产品的可能性支撑。

• 值得注意的是，目前地块所属板块高端认同度仍然较低，大体量的高端产品风险较大，不过地块受地形和道路影响较小，灵活的大小产品结合开发是。

• 市场方面，3月25日中海以7717元/㎡的楼面价竞得二轴厂地块，对此地块有正向诱导影响，各家地产商需提升对此区域的认知预期，整体风险值较高，落子还需谨慎。

• （以上内容仅代表锐理数据观点，可供参考）