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近期北京房租上涨引起了热议，来自多家媒体的一线调查显示，目前房租整体涨幅同比超过10%。
有媒体认为，近期住房租金上涨，与毕业季、就业季的到来有关；深层分析，更多的是资本涌入后新的炒作行为的“预演”，长租公寓运营商们被认为是助涨房租的推手。争抢房源导致租金上涨，不仅惊动北京多个管理部门，人民日报也发表评论，表示应严控不良中介恶意“炒租”。
也有人认为，最近几年为了整治首都的环境，拆除了大量建筑物，导致短时间里住房的供求失衡也是房租上涨的原因之一。
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一线城市房租上涨的逻辑，我们不去管它，重庆租房市场却面临一个跟北京相反的局面：房租跌跌不休。
“我三室两厅一卫房子，102个平方，标1700一个月，挂了一个月了还没租出去。地点在南桥寺，也不算偏僻吧，出脚还是方便，地铁公交医院**那里都有，可是就是租不出去，是不是价格标太高了，大家有没有啥方法能快速租出去吗，谢谢各位朋友了！”
“确实不好租，感觉房价涨了租金还降了，新牌坊2室2200挂了半个月没租出去”
“我也是有一套，茶叶市场的，95平米，4室2厅1卫的，1700，三个月了，也没有租出去，我准备1500，搞一周的活动，租出去算了”
“我在石桥铺有套2居室的电梯房，以前出租重来没有空租过，硬是2个月没有人来租，听小区物管说，现在很不好出租，像我这样的还有10几套待租，以前不可能这样。”
“石坪桥三室出租，小区环境又好，价格租的也不贵，房天下，58同城，赶集网，安居客都发了帖子，中介的电话都少，个人电话一个都没有，怎么回事？现在不是旺季吗？”
那些地段偏僻房子就不说了，举一个房源多位置好的小区，大坪的万科锦程，距离一号线100米，次新，时代天街旁边，一个冉冉升起的商圈房，是租金很不错的应该很好租的小区。
链家上39套出租房，72平米的卖价160万，你觉得应该租多少钱？一大堆房子挂2600元，这个价还有挂两个月没有租出去的，最近一套的成交价是2400。
这并不是单独的现象。
国际社区，两室卖价140万，租2000；东原D7, 约克郡，万科城...房子的平均租金不到2%，当然，部分旅游网红区域的房租可能有上涨，但整体市场的租金不断下降。
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2016年，重庆的租金平均3.5%，两年来租金保持不变，房价上涨一倍，也应该下降了一半，只有1.8%左右了。等北京租金一涨，重庆的租金居然可能逼近北京了。
现在的问题是即使租金不变，房子还是不好租了。许多房子在租客退租以后发现很难找到再找到租客了。如果租客到期了，你上涨200的房租，租客嫌搬家麻烦接受了，就以为租房市场好，那是一种没有充分竞争下的错觉。就如同北京房子不好卖，每个月还成交1万多套一样，有些重庆房子租出去了，不代表整体市场就很火热。
租房市场跟房产交易不同之处在于：租房2个月租不出去，出租方就沉不住气了，而卖房子挂一年都没有问题。有统计表明，70%以上的租房合同签的是一年期，两个月租不出去，就损失20%，从回报上看，不如降价10%马上租出去。所以，租不出去，一般不会坚持，租金会持续下降。
重庆租金水平的下降有以下几个原因：
1.存量租客流失严重
这波房价上涨使许多原先租房子的被迫买房子了，原先不急不慢的租客人群，加入了买房大军。刚需户型的火热和大量成交，反应了原来租房的观望人群选择了置业，使得租户流失，租房需求减少。
2.新增租客缺乏。
连续两年常住人口增速放缓，2016年增长15万人，2017年主城新增常住人口只有13万多人，少增2万人，而去年新房成交大约30万套。当然并不是从外地涌入了13万人，这里面还包含了人口的自然增长，这13万人大部分都是本地刚出生的娃娃。你不可能把小宝宝赶出去租房子。
3.个人租房供应大增。
个人供应分两部分。一是投资客大幅增长。投资用房当然要求回报，是很重要的一部分。买了房就用来出租，甚至清水房就拿来出租了。二是改善性需求满足以后，原来的房子拿出来出租。
4.公租房持续放量
根据《重庆市主城区统筹实施住房保障工作方案》要求，全市计划在2018年至2020年三年内，在主城区提供6万套公租房面向符合条件的保障对象配租，改善困难群众居住条件。其中，2018年6月29日第二十三次**配租一下子就供应了16162套房源。
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一般人的意识当中，存在一个不恰当的观念，总是以为房价涨了，房租就得跟着涨。
近期发生的事实从正反两个方面沉痛的反驳了这个论点。
北京房价下降，房租大涨；
重庆房价上涨，房租下降。
房租好像可以跟房价脱离关系了，甚至有时候还背道而驰。
其实租房市场还是反应了基本的供需关系的。北京虽然去年常住人口减少了2万，但拆违建，租房房源也减少了；重庆虽然人口还在增长，但房源增长得更多。所以，北京房租涨了，重庆房租跌了也在情理之中。
对于房租的未来走势，也是同样的道理。贝壳研究院近日发布的数据显示，北京租赁人口共800万人，基本相当于重庆主城的城镇人口了。而租房是刚需中的刚需，没有房子第二天都得睡大街上去，所以房租对供需的反应很敏感。
未来重庆房租的走势也反映的是供需矛盾，一些人把北京房租上涨的背后因素归结于自如等长租公寓运营商，这些运营商为什么不来重庆推一把重庆的租金？所以，这种说法不严谨。
北京长租机构获得资本青睐，而恰恰在上个月重庆本地的管家婆房屋托管公司倒闭跑路了，这正是是重庆租房市场惨淡的一个注脚。
不管背后的原因是不是这个公司不务正业，正如同当年重庆本土开发商晋愉倒闭一样，如果主业能够很挣钱的话，谁会走旁门邪道呢？
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北京房租上涨，有人以为是因为毕业季，租房需求比较大。
前段时间跟一个重庆房屋托管公司的朋友聊天，他说今年很奇怪，为了迎接毕业季，他们公司特意提前从业主手里高价储备了一大批房源。结果，本来应该是租房旺季的毕业季，感觉跟平常一样惨淡。
他很诧异：２２万毕业生，６０％留在重庆，也有１３万人，１３万人砸在租房市场，怎么连个水花都没有？
我猜13万人大部分都是重庆本地人，都住自己家了，甚至还有跑到外地找工作的。
重庆大学就业中心的统计显示，该校今年本科和研究生毕业生共1万余人，其中留渝就业人数3185人，占毕业生总人数的30.73%；**2018届本科毕业生共9741人，其中在渝就业人数为2319，占比24.83%。
重庆高薪职位缺乏，本地大学的人才流失率还是比较严重。重庆大学，**流失量70%。估计正是因为这样，重庆政府近来加大了对拥有大量高薪职位企业的招商力度，引入了许多很知名的高科技产业，希望未来越来越多的人来渝就业，毕竟较低的房租水平正好也是吸引人口的一大优势。
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对于重庆房租的走势，整体上是不乐观的。特别是随着城市不断扩展，商品房的边界已经摸到了公租房区域，这些商品房的租金要直面公租房的竞争了。
大家知道，公租房大部分不到10元每平的租金，而且是万年不涨的。从统计上说，商品房整体30元每平的租金是保持不住的。
上级部门对楼市调控也提出了一个要求，就是“稳租金”。可以理解为北京的租金要稳住不涨，能不能要求重庆的租金“稳住不跌”吗？
如果不跌，就谢天谢地了。
本文来自于重庆楼微信公众号。
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重庆楼2018-08-19 15:08:04
