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【干货】签了合同,业主找借口不卖房子了,怎么办?

重庆楼 2018-05-23 14:31:54

【今天转发一篇文章,希望对大家有用。希望合同都能执行,减少违约发生】

这几天童律师接到好几个买重庆房子的朋友的电话,都表示说重庆在2018年新年之后价格有波动,跟房东签合同约好价格之后,房东又反悔加价,或者直接就卖给别人了。还有听说一个朋友连续下定三套房子,房东都跳价。

重庆房东为什么喜欢跳价?

经常听到有人说,重庆房东的契约意识很差,所以会跳价违约。童律认为,重庆房东容易跳价这是真的,但是说重庆房东契约意识更差,这倒不见得。在房价快速上涨的周期中,房东收了5万定金,违约要退5万定金再赔5万,但是房子卖给其他人能多卖20万甚至30万,那么房东是有很有动力去违约的。上海的房东、深圳的房东在这几轮房价大涨的周期中,也是不断的跳价、违约,这类案件童律办理了很多,并不能说重庆房东契约意识不如其他地区。

可是很多血和泪的教训,就是告诉我们重庆房东更容易跳价啊,这是为什么呢?

那是因为重庆房东的违约成本太低!

首先,重庆的买卖合同版本混乱

重庆是没有强制二手房网签的,买房有三个价格,实际成交价格,银行贷款价格,以及交易中心核税价格。深圳不久前也跟重庆一样三价分离,2018年3月28日才开始三价合一。网签合同的定位是“二手房买卖合同示范为本”,网签合同的一个重要作用就是统一市面上各类买卖合同版本。没有这个示范为本,很多中介提供的买卖合同版本就会存在严重漏洞。

比如重庆某中介的版本,关于房东违约部分的条款如下:

“如甲方(卖方)履行合同义务超过30日,乙方(买方)有权解除合同。乙方解除合同的,甲方应自乙方解除合同通知到达之日起三日内退还全部已收款,并赔偿乙方支付给丙方(中介)的服务费;同时乙方还有权要求甲方双倍返还定金。除此之外,乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿。”

乍看下来这段条款也约定了违约责任,在房价平稳时期,这个版本还可以用,可是在房价快速上涨时期,这个违约责任就约定的太轻了。带入到上面的案例,房东收了5万定金,房价快速上涨了20万的情况。此时按照上述某中介的版本,房东违约,只需要退还5万定金,再赔下家5万定金就可以了,但房子卖给别人可以多卖20万。也就是说,房东违约可以赚15万。那么房东当然愿意违约,而且还可能是非常强势的违约。

其次,重庆房东对于二手房买卖违约责任的预判不足

还是房东收了5万定金,房价快速上涨了20万这个案例。一般房东会认为,这种情况违约退5万定金就可以了事,是稳赚不赔的生意。甚至很多购房人自己也是这么认为的。

大错特错!

《合同法》百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

也就是说,房东如果违约,就要把房屋增值差价20万赔偿给下家,再加上赔偿5万定金,也就是一共赔给下家25万!请注意,房东违约之后多卖了20万,但是要赔给原下家25万,这对房东来说其实是个赔本买卖!

令童律师痛心疾首的是,绝大部分重庆房东,以及购房人,都是不知道这个法律条文的,也不知道房东违约其实要承担非常严重的违约后果。以至于房东开开心心违约,下家真金白银损失。

面对这样艰难的二手房市场我们应该怎么办?

1.在签署买卖合同时提高房东的违约责任

比如增加条款:“甲方配合乙方申请贷款、审税、过户、交房,或履行其他约定义务的,每一日按照房屋总价万分之五承担违约金。超过20日以上的,乙方有权单方解除买卖合同,此时甲方应按照合同总价20%承担违约金。如乙方实际损失超出违约金的,甲方应按照乙方实际损失进行赔偿。”

2.起诉要求继续履行合同

很多客户都是在房东坚决不配合过户的情况下,再找到童律师要求起诉,因此没有想到还可以继续履行合同。客户经常问童律师:“就算法院判决合同履行,但是房东不配合怎么办呢?”童律师回答:“下家拿着法院的生效判决和执行裁定,不需要房东配合,就可以单方办理过户。”

起诉要求继续履行合同也是有前提的,那就是“全体房东签署了房屋买卖合同”。如果有产权人没签字,或者夫妻一方签字另一方没签字的,合同有可能会解除。另外如果只签署了定金合同或者居间合同,合同基本上也是无法继续履行,只能解除的。

需要注意的是,如果起诉要求继续履行合同,一般来说就无法贷款了,只能全款购买。

3.起诉要求解除合同赔偿损失

如果没有达成“全体房东签署了房屋买卖合同”这个条件,或者实在不想跟房东纠缠下去,那么就果断解除合同吧。起诉解除合同非常有讲究,分为“约定解除”和“法定解除”两种模式,需要向房东发送不同的函件,之后再提起诉讼流程,否则可能有败诉风险。另外起诉的时候一般会先以“继续履行合同”作为的诉讼请求,在审理过程中出现导致解除合同的情况后,再变更诉讼请求为“解除合同”并要求赔偿损失。

无论是起诉要求“继续履行合同”还是“解除合同并赔偿损失”都涉及到比较复杂的法律操作,如果真的要起诉了,还是先找专业的房产律师咨询一下,以免操作失误,优势变成劣势。

4.别被房东的威胁吓到

不少客户在重庆买房子的时候,会用一些灰色操作,比如离婚之后在重庆买房子,以增加首房首贷资格,或者贷款时填写的房屋总价跟实际成交价不一致,或者找贷款中介办理贷款等等。有的房东就会抓住这些个问题进行威胁,进而要求解除合同,然后下家就被吓到了。下家因为不知道这些操作到底会有什么法律后果,于是就在恐慌中,同意了房东解约。

对此,童律师也很难过。因为这些操作都不会影响买卖合同的效力,买卖合同是可以正常履行的。贷款问题,是下家与银行之间的法律关系;而房屋买卖是下家与房东之间的法律关系,在法律上这完全是两个维度的问题。房东的威胁其实毫无实质性作用,也不会影响法院的判决,影响的是下家的心态,房东把你吓到了,仅此而已。

本文作者:王志童律师

上海市华诚律师事务所合伙人,特别擅长处理房产纠纷,经办诉讼案数百件。

置业过程中,难免会出现一些合同纠纷。王志童律师加入重庆楼知识星球嘉宾队伍,欢迎大家进入知识星球免费咨询。

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