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仲量联行2017年全年重庆房地产市场回顾

房天下   2018-01-12 10:31

[摘要] 2018年1月11日,重庆–2017年重庆零售市场格局改变,其中备受瞩目的重庆国金中心和新光天地开业,引入多家首进品牌,推动重庆零售市场迈上新台阶。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示:“日益激烈的市场竞争,将刺激商场积极调整业态,继续引入体验性业态来提升商场吸引力。”

2018年1月11日,重庆–2017年重庆零售市场格局改变,其中备受瞩目的重庆国金中心和新光天地开业,引入多家首进品牌,推动重庆零售市场迈上新台阶。

仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示:“日益激烈的市场竞争,将刺激商场积极调整业态,继续引入体验性业态来提升商场吸引力。”同时,电商积极拓展线下市场,“新零售”动态将日渐活跃。重庆甲级办公楼市场,升级需求成为库存去化的主要驱动力,净吸纳量再创新高,推动空置率继续下降。然而,因整体市场供过于求的局面仍未逆转,租金持续下滑。而高端住宅市场方面,则迎来多个新楼盘入市,加之改善型需求不减,一手房资本值处于上升通道。物流地产方面,重庆物流市场迎来新气象,多个新项目建成入市,扩大重庆物流版图。虽然制造业及第三方物流需求活跃,但由于新增供应过于集中,推动空置率激升。

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仲量联行重庆董事总经理苏仲礼

办公楼

甲级办公楼新增供应保持高位,租金承压下行。2017年重庆办公楼市场共8栋甲级办公楼,4栋乙级办公楼入市,全年新增供应达约65万平方米。其中新增甲级办公楼包括:江北嘴商圈的国金中心T1、T3、T5,国华金融中心B塔和重庆银行大楼;化龙桥商圈的企业天地T3;新牌坊商圈的重庆财富金融中心;照母山商圈的棕榈泉国际中心T2。新增供应保持高位,业主为去化库存持续而提供优惠条件。截至2017年底,整体办公楼市场有效租金录得83元每平方米每月,同比降幅达到2.7%。

市场租赁成交活跃,金融与高科技行业表现亮眼。受益于重庆经济的强劲发展,重庆办公楼租赁需求持续稳定增长,同时,业主为尽快提升入驻率亦提供相应优惠,共同作用下市场空置率持续下降,甲级办公楼市场空置率下滑至52.9%,同比下降4.2个百分点。其中甲级办公楼市场净吸纳量亦创新高,达约33万平方米。从区域来看,江北嘴商圈是最大贡献方,占净吸纳量的39%,紧跟其后是解放碑和新牌坊,分别占26%和20%。

租赁需求从行业来看,内资金融业、专业服务业保持其市场主力需求地位,是拉动重庆办公楼市场租赁成交的第一驱动力。代表交易包括:平安保险租赁企业天地7号楼约4,500平方米、融景中心A塔约4,600平方米;民生信托租赁国华金融中心A 塔约1,000平方米。此外,政府积极扶持发展的高新科技企业,在市场因素的推动下表现相对活跃。如:嘉庆科技租赁金融城3号T3约2,000平方米,北京趣拿科技有限公司租下平安国际金融中心约500平方米等。

未来新增供应逐渐回落,压力缓解预计入驻率或加速提升。2018年甲级办公楼新增供应预计可达约59万平方米,仍处于市场高位。自2019年开始,新增供应预期将逐渐放缓,市场压力得到有效降低,项目入驻率或加速提升,受需求驱动租金降幅也有望收窄。行业方面,内资金融业及专业服务业将长期保持主要驱动力的地位。随着市场和政策对高新科技产业的重视,该行业的需求将逐渐提升。同时联合办公越来越受到科技类公司及新兴产业的青睐,在一线城市积极扩张,未来有望看到更多联合办公进军重庆市场。“为尽快提升入驻率,业主不仅要采取更加灵活的租赁策略,亦需更加注重楼宇的物业管理,提供增值服务,提升楼宇自身的吸引力,从而进一步拓宽租户来源。”仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。

零售地产

2017年迎来7个新项目开业,推动重庆零售市场迈向新高度。其中两个期待许久的项目新光天地和重庆国金中心为重庆零售市场带来了新气象。重庆国金中心成功引入约20家首次入渝的奢侈品牌;而来自台湾的百货商场新光天地,室内布局别具一格,修建的双层旋转木马为其吸引客流的一大亮点,在重庆众多零售项目中亦独树一帜。受两个新项目的影响,江北嘴和新牌坊商圈的商业氛围至此有望加速成熟,提升其区域辐射力。

除此之外其他新开业的5个项目,均以社区型商业定位为主,沿已建成的轨道交通分布,北碚万达广场、龙湖U城天街二期、龙湖源著天街和重庆悦地与地铁连接,有利于直接引入人流。而2017年末开业的泽科星泽汇,位于建设中的环线上,日后轨道通车将进一步扩大其商场辐射范围。

国际奢侈品牌扩张态势迅猛,“新零售”动态活跃。随着更多优质商场的入市,商圈氛围日渐浓厚,国际奢侈品牌也有了更多的选择。万象城继引入爱马仕之后,奢侈品牌如PRADA, Chloe和巴黎世家等陆续进入。而国金中心更是凭借其丰富的品牌资源,引入多个首进品牌如FENDI, SAINT LAURENT和Dior。自此奢侈品牌在重庆的格局,由传统的观音桥和解放碑,扩展到新兴的杨家坪和江北嘴商圈。

在业态方面,餐饮与时尚仍然是最活跃的业态。由于本地消费者对外地餐饮的接受程度提高,新品牌更易吸引尝鲜顾客。2017年重庆零售市场亦有多家餐饮新店开业,如台湾知名餐饮品牌叁和院和南洋料理亚萃。

同时,重庆零售市场出现“新零售”动态活跃。随着电商线上市场销售额的日渐饱和,电商正努力挖掘线下零售市场,结合其自身大数据和物流资源优势,开设线下商铺来进一步扩张其零售份额。如电商当当网在解放碑国泰广场开设线下当当阅界书店。超级物种利用其物流优势与餐饮结合,亦在龙湖时代天街开设其首店。“新零售”预计在未来市场上会更加活跃,更多电商进军线下市场开设店铺。因此2017年在市场竞争的良性运作和新开业项目入驻率较高的双重影响下,截至年末,重庆整体零售市场空置率同比微幅下降0.9个百分点至13.9%。

市场竞争日益激烈,体验性业态和IP品牌打造或频出。2017年多家国内知名开发商看涨重庆楼市,纷纷进军拿地,欲打造商业项目,如中粮和新城地产在重庆中央公园拿地,将分别打造重庆大悦城和新城吾悦广场。市场竞争日益激烈,对运营商能力的考验与日俱增,仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示:“运营商不但要提升商场的购物环境和调整业态占比,将商场的体验环境发挥到极致,同时也要树立商场形象,可通过IP品牌联合提升商场吸引力,在市场中脱颖而出。”

高端住宅市场

新增高端住宅套数达8,400套同比上涨近2,900套。2017年住宅市场延续了2016年购房热情,开发商积极推出新盘,如御龙天峰和龙湖新江与城推出近2,000套新增住宅,占全年新增供应约四分之一。销售方面,高端住宅需求热情不减,全年销售套数达7,900套,江北区与渝北区仍然是住宅销售的热门地区。新推楼盘方面,御龙天峰、龙湖新江与城新推住宅迅速消化,新欧鹏教育城二期凭借区位优势和教育资源,亦进入销售前三。

新入市住宅楼盘推高市场一手房平均资本值。全年新推楼盘品质较高,多以高于市场均价水平入市,如推出大平层商品住宅的龙湖舜山府。另一方面,市场需求活跃,支撑在售楼盘售价平稳增长。2017年最后一季度或受政策影响,资本值增速放缓。因此截至年末,一手高端住宅资本值录得18,000元每平方米。

重庆出台限售新政,住宅价格将增速放缓或企稳。在继各大城市纷纷出台限售政策后,本季度末重庆市政府亦出台了“新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易”的限售政策。 重庆政府紧跟“房子是用来住的,而不是炒的”定位,出台的限售政策能一定程度抑制做短线投资的炒房者。另一方面,房贷持续收紧亦对购房需求有一定影响。“投资需求受一定抑制,同时受作用于市场未来上升的新增供应,预计重庆高端住宅市场资本值增速将放缓或企稳。” 仲量联行重庆战略顾问部总监马丽华表示。

(非保税)仓储物流市场

2017年全年新增供应创下历史新高。(非保税)物流仓储市场共计9个项目集中入市,其中万科在重庆首个物流园项目在空港工业园区落地,西部物流园在长期沉寂后于2017年迎来了新供应,西部物流园民生现代综合物流中心竣工落成。除传统片区外,物流市场也扩张了新区域,如普洛斯璧山物流园所在的璧山和中艺莱佛士珞璜物流园所在的珞璜工业园。2017年全年市场共迎来近60万平方米新增供应,市场总体量同比增长近50%,至约162万平方米。

电商持续刺激第三方物流需求,重庆制造业发展稳定带动其需求。核心区域如两江片区汽车装配制造业的持续增长带动汽配服务商对仓储租赁需求上扬,促使该区域内物流项目租赁表现十分突出。普洛斯两江物流园一期竣工即满租。而空港工业园区持续受第三方物流的青睐,主要成交包括中国邮政、跨越速运入住普洛斯空港物流园。电商在该区域亦开始活跃,如苏宁入驻万科空港物流园,菜鸟物流自用仓库亦在空港园区竣工。但由于新增供应集中,空置面积难以在短期内消化。截至2017年末,重庆非保税物流市场空置率同比上升12.3个百分点至26.1%。

未来新增供应保持高位,即将打响价格战。预计未来三年,不仅核心区域如空港和两江工业园区将持续迎来新增供应入市,共计占总新增供应的44%,连近年鲜少有新增供应的西部物流园和经济开发区也将迎来一波新项目竣工,如维龙在渝首个项目将于2018年在西部物流园落地。新增供应激增为租户提供了更多选择亦增强其议价能力,业主为尽快提升入驻率或提供更多租赁优惠。短期内由于新增供应激增的影响,(非保税)仓储物流市场的租金或将承压下跌。



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