一个外地投资者对重庆楼市的见解

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重庆的楼盘足够高，高楼也特别集中，非常多住宅也都是四五十层，相对比较普遍。

因为重庆三个CBD－解放碑CBD、弹子石CBD、江北嘴CBD，三个CBD都集中在一起，又是两江四岸。实际上在高楼上面都看得到。从天际线来看，重庆晚上夜景还是非常漂亮的，白天如果天气好的话，拍出来的照片也非常漂亮。

但是重庆有一个特点，它的房子和杭州的房子完全不一样，大多数房子是塔楼的结构。

杭州可能一定要朝南的，但重庆不是这样的，大多数都是不通透的，朝哪个方向的都有。这可能是重庆楼盘的一个特点。

所以经常会有三梯六户、四梯八户、十二户这样的结构。

除了像融景城180多方、200多方的大平层，看到的是南北通透的薄型结构以外，其它的很少有像杭州这样薄型的、南北完全通透的结构。

可能和它们的地形也有关，因为江都是很曲折的，有的时候你也分不清南北了，所以我们看房过程中也感觉有点不习惯。这种户型在重庆非常普遍，可能我们浙江人对这种房子户型不太习惯，不通透，感觉不舒服。

重庆楼房容积率普遍比较高，一般都4—5的容积率，同样一块地，在杭州造10000平方的话，它可能造20000平方。

NO.2

在核心区域，好象都是江景房，因为两江四岸，确实江景资源非常丰富，很多楼盘都是沿江而造，很多楼盘都是江景房，处处有江景。

所以重庆人说江景在重庆并不是稀缺的，到处都有，没有说江景的价格一定比其他地方高很多。

所以我有点想不通，我觉得地段好、景观好的楼房价格在重庆有些低估。反过来周边一些偏远地区、交通不太方便的一些盘价格也并不低。据当地人讲，可能也是周边的楼盘当时价格比较低，被外地购房者炒起来的，炒的这些区域以小户型为主，所以小户型多一点，把小户型价格炒的有点高。

NO.3

重庆楼盘的规模真的都非常大，杭州可能10万平建筑面积的楼盘很多，大部分都在5万、8万、10万，有一个20万方的楼盘可能就算是一个大楼盘了，但杭州的楼盘在重庆的楼盘规模真的小巫见大巫了。

重庆看到的一个楼盘是融创的欧麓花园城，这个楼盘总建筑面积350万方，这个楼盘实在是太大了，350万方的只是一个楼盘的建筑面积，像融景城一个楼盘是170万方，在重庆三五十万方的楼盘比比皆是，规模都非常大，户数也很多。杭州和重庆这方面是没办法比的。

NO.4

重庆的户型都是比较差的，刚才也说了，重庆没有南北的概念，没有通透的概念，朝向东南西北都有，而且都是塔楼结构，南北都不通。所以户型比较起来，确实比杭州要差。

另外是小区的环境，因为都是在山地上，每个楼盘都很滑稽，有一些楼盘我们看，基本上要坐三次电梯才能到房间里面。

到售楼部看一个样板房一般要坐三次电梯，因为地形决定的，很多楼盘都建在山包上面，从马路到楼盘的层就要坐两次电梯，然后在户型上到楼上还要坐一次电梯。因为容积率比较高，绿化面积相对来讲比较少一点，感觉比较拥挤。

NO.5

重庆原来的一些房子外立面没有像我们南方这么讲究。很多刚刚交付的楼盘看上去，我们坐在车里时很多朋友说：这个楼盘是刚刚交付的，看上去怎么像十年以前交付的？所以他们对楼盘的外立面并没有那么讲究，大部分是一些涂料，而且涂料的颜色五花八门。

像万科金域蓝湾模型做的很好，做的雪白雪白的，但是造好的三栋房子是深咖啡色的，觉得好难看。虽然公建的，像写字楼新的大部分都是玻璃幕墙，但住宅并没有那么讲究。比较讲究的像融景城外立面倒是比较讲究的，南滨特区也还可以，最令人震撼的是中铁西派城，它的外立面是玻璃幕墙，有点像杭州的蓝色钱江。但是大多数已经建成的楼盘，哪怕近几年建成的，都是涂料，外立面也不是很好看。这是一个特点。

另外一个，重庆原来的价格确实便宜的，但现在的价格好象也不是那么吸引人了，也就是你买一个好地段七八十平方的房子，也要一百三五十万、四五十万的价格。所以价格优势不是太明显。

当然一些普通的住宅，像照母山这一带15000左右，虽然它是套内面积，建筑面积还要便宜一点，但我觉得差价已经不大了。比如这个位置就像天都城这样，天都城新房也才14000，当然是建筑面积，所以跟杭州的差距并不大。价格经过这一轮涨升以后，就像中介介绍的一下，凡尔赛花园原来是8000，涨到14000，50%—60%涨上来了，有的楼盘已经涨一倍了。

因为重庆这一轮也是涨了很多了，所以价格有点鸡肋，的优势是不限购，在省会城市中不限购的城市，这是它的一个优势。

重庆作为直辖市来讲，它所处的直辖市的位置，和它在西北重镇的地理位置，西北金融中心的地位，加之这几年国家又大量投入、开发，所以重庆的经济发展水平也还是比较快的。但它的房价和城市地位还是不太匹配，也就是总体来讲，重庆的价格比其他的一些省会城市感觉还是偏低的，特别是跟北、上、深直辖市来比，是没有办法比的。

NO.2

刚才也说过了，重庆的高档房性价比挺高的，但是普通住宅的性价比并不是太高。

NO.3

重庆投资有没有潜力呢？我个人感觉，对其他房子我还没有想掏出卡来冲动购买的欲望。原因在哪里呢？一个是可能对重庆房地产市场还不是完全了解，我感觉心中还是没有底，所以也不敢贸然就把钱投入到重庆。

原因在哪里呢？我觉得有几点疑虑：

■ 重庆是实行地票制的城市，也就是全部居民化了，所有的农民土地都用地票制，所征用的土地比较多，开发的量比较大。这是我的一个担心，虽然重庆人口比较多，但是它住房的开工面积还是比较大的。因为供应量比较大，房价就涨不快。我看到一个数据，到6月底，今年大概新开工了158个项目，开工的面积达到2448万平方米，半年时间。

而且重庆市提出了重庆主城区住宅用地三年滚动规划，2017年供应住宅用地也要达到1.8万亩。今年3月份公布了重庆市土管局关于《2017年住房用地供应计划的公告》，明确2017年重庆市计划供应住宅用地3800亩，而且一半在主城区。

什么概念呢？3800亩换成平方的话是253万平方，如果容积率4.5的话那就是亿，我大致算了一下，如果100方一套大概有50多万套的供应量，主城区，所以它的供应量感觉非常大。这是我有一点担心的，因为房子稀缺才会涨。我算的不一定准确，各位可以再详细算一下。供应量非常大，对房价涨势肯定有一定制约，供求关系嘛。这是一个。

■ 在我们和重庆当地人的聊天中他们也说到一个问题，就是重庆公租房的量非常大。我看了2011年黄奇帆讲的，11年要建设1350万方的公租房，三年要建成4000万方，11年到现在已经是七年多时间了，如果都能完成的话，七八千万平方的公租房大概是有的。

当地陪我们看房的一个朋友讲，说重庆九个区，每个区都有5万套以上的公租房，九个区就是45万套，如果一个房子住三个人，将近可以住150万人，住两个人就是100万人。这个量是非常大的。陪我们看的朋友也说了，他说重庆申请公租房的条件非常宽松，虽然我看了一下重庆公租房的申请条件还是有一定限制的，比如稳定的工作，收入标准担任要2000块以下，两人要3000块以下，要没有住房等等条件。

大量的公租房也导致了重庆住宅的租金水平也不高，一套60—70平方的房子，在比较好的地段也只有1000多块钱，2000块钱不到，所以整体上重庆的租金水平也是比较低的。所以公租房大量的入市，也抑制了当地人对商品房的需求，这也是抑制当地房价的一个重要方面。

■ 从本地人的口风来讲，重庆当地人炒房的概念比较少，投资房产的观念没有像江浙沪，北京、上海、深圳、长三角、珠三角那么起劲，他们的炒房意愿都不太强烈，喜欢过比较休闲、轻松的生活，不愿意给自己增加比较大的压力，再说政府有保障。所以炒房的内在动力也不足。

所以这一次重庆房价虽然涨幅也比较大，我在问自己，这么多外地人，特别是在上海的很多人买了很多重庆房子。

以后价格涨上去了，这种房子谁来接盘？我想外地人到重庆去买房子，不会去买二手房的，当地人或者没有能力，或者他们也没有意愿去接你这个高价盘。

那这些房子炒房的话怎么退出来呢？当然你也可以说我长期出租，永远持有，但租金水平也不高，如果投资赚租金的话，真的是一点必要都没有，现在百分之四个点、五个点、六个点的理财产品还是很多的。所以我在想，房子那么多，炒房的人这次拥到重庆，使房价涨了50%甚至100%，那么谁来接盘？而且重庆供地量那么大，后续的房源源源不断，你这个二手房卖给谁？所以我有这么一个疑虑。

■ 重庆有房产税，“三无”人员，无工作、无社保等，买的房子原来首套不征用房产税，现在首套也要征税了，所以每年还要征房产税。当然也有破解的办法，如果在当地交纳半年以上社保，那也不需要交了，至少首套不用交了。但还是有那个紧箍咒在那里的，你如果不去挂靠当地的单位交上社保的话，你就要交房产税。如果交了半年社保，虽然说花的代价比房产税要低，但毕竟你还是要有一定代价的。这方面具体我也没有问清楚，是一次性交纳六个月以后就永远不用交了呢？还是每年要交六个月？如果每年要交六个月，那要持有的话这个费用每年是刚性的。

所以我个人觉得，如果钱有富余，我和这次考察团的朋友也交流过，如果钱比较多，有闲置的资金，到重庆的CBD去买一套放在那里，时间长了总是会增值的。

因为我觉得一个城市房子能不能增值，一个看供应量，第二个，如果供应量比较大的话，保值增值总是一些稀缺性的房源更占优势，比如好的品质、很好的地段，在CBD，这个地段有很多的企业、很多的白领或者金融人士，相对来讲收入水平比较高，这些地段的房子价值慢慢会显现出来的。

还有一个是景观资源，虽然说江景处处有，但真的核心地段的江景还是比较稀缺的，因为很多地区，像南滨路，解放碑CBD根本没有新房子了，没有新的楼盘了，老的楼盘拆也拆不起，新建多是写字楼，住宅很少。所以在南滨路、南滨二路这些地方（比如南滨特区这个楼盘）和江北嘴的金融区，这些地段如果房子买一套的话价格也不是很高，长期去持有的话可能价值还是有的。但如果你投资一些偏远地段价格也不太低的那些房子，我个人还是比较担心的。

所以重庆现在从品质来讲有吸引人的楼盘，但没有想要掏出卡来购买的冲动。另外，如果楼盘品质一般的话，周边的楼盘、地段不是很好的楼盘价格又涨的比较多。所以觉得也是鸡肋，买来出租七八十平方米的房子租金也就是1000多一点，你拿也没有多大意义。

如果等待增值的话，现在已经涨了50%—60%、70%—80%的情况下，接下去还能增值多少呢？增值以后卖给谁呢？当然这可能是我作为一个外地人对重庆的判断，也许重庆今后城市化进程加快以后也有接盘的人。

但我总觉得重庆的保障性住房那么好的情况下，就没有十分迫切去买商品房。不像杭州经济适用房非常少，很难申请，如果现在不买房的话可能过两个月又涨10万，所以迫使人买房的动力、焦虑非常强烈。

但是在重庆一般普通老百姓就没有那么大的焦虑了，因为他觉得商品房能买得起就买，买不起就退一步去申请公租房，远一点就远一点。实在不行我租，租金也不高。他可以选择的居住的路比我们这里要多，不像杭州如果不买房基本上就没有办法了，租房子只能租很小的面积，租金又非常高。但是重庆这种问题都不太存在。如果说一个城市10%的人居住都可以通过公租房来解决的话，这个城市对商品房价格的压力就会小的多，而且重庆市每年房产税一两个亿，全部投到公租房建设上去了，这个是专款专用的。

而且重庆的公租房建设也不是一阵子的事情，接下去可能也会长期坚持这种方式。现在中央又提出来租售并举的策略，这可能也是从重庆经验上总结出来的，重庆作为它的开拓者或者先行者，肯定会保持它这种优良传统，不可能轻易否定，它还是我们中国住房解决的一个比较好的城市，是一个蓝本，一个典型。

接下去也不会因为公租房建多了就不建了，不可能，还会保持一定的速度来建设公租房。如果这个市场按照我们现在的顶层设计，租售并举，大力发展长租公寓，重庆这种方式可能会向推广。

当然这对影响多大我们无法判断，因为这个建设是需要周期的，重庆2001年开始大规模建设公租房，到现在已经六七年的时间了，它已经形成相当大的规模了，它可以影响到市场的价格了。

但如果像杭州、上海、北京刚刚开始，少量的，占到整个市场百分之零点几、一点几，那对市场的影响就相对小一点。但是重庆不一样，重庆我个人感觉确实影响还是非常大的。

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