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一个有情怀的作品 总是值得人喜欢和尊敬

房天下   2017-10-13 15:05

[摘要] 南滨特区总共只有7栋楼,这个规模在重庆房地产市场上,算不上大。正常来讲,除了房子以外,配一个游泳池、半块篮球场、一个室外羽毛球场,搞几部秋千和滑梯,再栽点树木花草,开发商已经可以向普通群众交代。

今天聊南滨特区。

它的价格不便宜,所以在各个论坛上,经常会被拿来和其它档次高点的楼盘做对比。

帖子里部分群众对它的评价,貌似不太高,有说它玩概念的,有说它卖信仰的。

我估计,如果有得选,这个项目的开发商洋世达,自己倒是愿意卖信仰玩概念,毕竟大家都愿意当偶像派,某某赵传们的长相,也绝不是出于自愿。

但问题是,拼人设刷颜值、自带死忠粉这种好事,属于龙湖绿城棕榈泉,轮不到洋世达,不信你到大街上问一问,有谁愿意花两万多块一平米的单价,给洋世达做信仰充值?你问一万个人,都找不出两个。

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在没有人迷信的前提下,同样是清水房,它今天的价格貌似比舜山府还高点,并且和市面上流行的大平层产品比,它每栋楼的户数并不少,户型也不是群众们喜闻乐见的板式……那么,这个总共只有七栋楼的楼盘,凭什么以这个价格、卖出了近六栋?

我们从头说起。

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这个项目的定位和规划设计,应该从2014年开始。

2014年重庆的房价水平很低,并且短时间内似乎看不到高起来的希望:照母山的洋房套内面积价格一万出头、高层七八千,茶园大学城这些新兴板块依次递减,在那一两年,重庆每卖一平米房子亏一千块钱以上的楼盘,数量不要太多。

不但开发商在亏本卖房,银行还在赔本放贷,然而,大部分群众却都不领情,好像银行利率打折是伤了他们的自尊,开发商房子卖便宜了是瞧不起人,嗟来之食,老子坚决不吃。

那个年头,估计开发商都是一脸大写的懵逼,搞不懂到底要怎么做,群众们才能够满意。

所以,在当年价格水平之上,如果不是情况特殊,几乎没有开发商敢在品质上做加法,因为一不小心,很可能内裤都亏得不剩,价格上开不了源,就只好在成本上节流。

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但贫困县也有富二代,凡事总有例外。

对于地拿得很早、地价很便宜的楼盘来说,即使售价不高,在成本方面,也有折腾空间——比如南滨特区。

更何况,除了这个项目以外,洋世达手里没什么地了,未来它有可能继续拿地,也有可能分洗手不干,所以,这个项目有可能是它的收官之作,只要没被逼到山穷水尽的地步,谁都不愿意把自己的最后一笔,画得太潦草。

除了这两点明面上的原因外,很可能还有另外一个因素,在促使洋世达提高投入,那就是土地增值税。——卖房子的钱,扣除开发成本后,就被视为土地增值部分,增值部分越高税率越高,貌似可以达到60%,如果你赚了大钱都不用给庄家抽成,那庄家坐在这个位置上还有什么意义?所以,对于南滨特区这种低成本土地,如果在建设成本上再没有高投入,项目清盘后,土地增值税会是一大笔钱。

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在这几个因素的综合作用之下,另一种定位逻辑就变得成立:与其去缴很高的土地增值税,不如把这些钱花在建设成本上,不但告别演出可以搞得漂亮,还可以赌一把高票价,面子里子都划算。

所以它和同期市面上大多数项目,走了不同的路。

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我次去看这个项目,是去年9月,当时它一期还没交房,能看到的只有两套样板房和一个示范区,套内面积售价大概一万三四,当时我对罗西西说,它最初开盘时、套内价格不到一万买进的客户,捡到了便宜,在后来写的看楼记中,我对这个项目,总体上也持好评。

后来踢球碰到一个洋世达的朋友,他告诉我,一期交房的时候,好几个业主都给他们送来了锦旗。交房时扯皮的我经常听说,给老中医送锦旗的我也经常听说,但给开发商送锦旗的,我没怎么听过。

给它做过的好评,算是没被打脸。

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判断一个期房项目的品质,其实也不太难。只要把自己放在开发商的位置上,设想它手里拿着的是一块什么样的地、面对的是什么样的市场行情、什么样的竞争对手,在这个项目身上,它有什么样的目标和追求,对于它未来建成后的样子,大概就可以判断个七八分。

开发商搞的不是高科技,也不像女人那么善变,它一门心思除了赚钱就是挣脸面。每个楼盘所谓的定位,不过就是根据行情、在钱和脸面之间,追求个理想的平衡点。

举个例,如果是2015年面市,今天的舜山府九曲河西派城,即使是同样的开发商,档次肯定都要比现在低得多;换一面说,如果照母山以东的片区是今天开发,产品档次肯定会比现在上个台阶。

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说回南滨特区,作为一个多投入成本,面子里子都更划算的项目,最后搞出了些什么不同?

我的看法是,的不同,是它的公共空间,以及这些空间所提供的生活内容。

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南滨特区总共只有7栋楼,这个规模在重庆房地产市场上,算不上大。正常来讲,除了房子以外,配一个游泳池、半块篮球场、一个室外羽毛球场,搞几部秋千和滑梯,再栽点树木花草,开发商已经可以向普通群众交代。就像有些人理直气壮的对老婆说,我一个野鸡大学毕业的,父母非富非贵,没什么追求是正常的,下班刷刷手机打打游戏也没什么不妥,大家不都这样过吗?

然而,很多野鸡大学毕业、父母非富非贵的人,也干出了一点自己的小事业,那么有些不大的楼盘,也应该可以做出不错的小文章。

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只要你愿意挖,再小的地,也能挖出空间:

○7栋楼,每栋都有超过6米的整层架空;除此以外,还做了8个空中花园。

○这样一来,除了传统的中庭花园以外,它就多出了15个可以遮风挡雨、但又能向所有业主开放的公共空间,总共的建筑面积,接近15000平米。

○除了这15个大的公共空间,部分楼栋每两层还有一个公共的小露台。

它们能带来什么?

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每一处公共空间,都设置了不同的主题、不同的功能,做了不同的布景:

有的是儿童玩乐、有的是健身、有的是业主休闲……,并且大多数架空层的功能,都向室外的花园做了延伸,比如有的架空层做了健身区,旁边的花园里就是羽毛球场,有的架空层做了儿童游戏区,旁边的花园里就是儿童天地……

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这一点,南滨特区做得很多改善型产品都更好:它卖的还真不只是一套房子,它在力所能及的范围内,尽可能多的提供了生活内容。比如小区里孩子可以玩的地方和设施,一点不比有些购物中心少,还不用花钱;就算是最热的七八月、又或是雨雪天,老人们也可以坐在室外喝茶,年轻人也可以在楼下健个身,小孩子也可以到处撒撒野。

这些公共空间的价值和意义在于:它们为人和景观之间、人和人之间,提供了更多的互动可能。

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这个套路说起来简单,但复制起来却很难。增加成本只是一方面,更重要的是,它还需要损失销售面积和收入,比如一个架空层需要丢掉一整层建筑面积,一个空中花园需要丢掉整两层建筑面积,如果不是地拿得早、地价特别低,开发商哪里玩得起?现在开发节奏越来越快,一块地拍下来6到8个月就要求开盘,又有几家开发商手里还握着拿得特别早、地价特别低的地?

所以,仅就架空层和空中花园而言,很可能未来很长时间内,都不会出现功能上比它更丰富的产品。

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除了配套内容以外,它的产品标准也经得起看。

每栋楼大堂装修标准不低、车库有精装大堂;大部分户型配有独立电梯、电梯门套全石材包装;所有公区的装修标准,至少强过同期开发的九成以上对手。

和2015年相比,今天,重庆房价水平已经高了一大截,所以瞄准改善型客户、在品质上做加法的项目也多了,但就用材水平来说,南滨特区和任何一个后来者都有得一拼。

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这个项目不是没有遗憾:

点遗憾,在它的定位环节。它每层楼的户数较多,套内面积150以下的户型、比例也较高;如果它把户型的平均面积再做大,以套内150—180的户型为主,再把每层楼的户数缩减到四户,做成伪板式结构,把户型的通透性再提升一个档次,最后呈现出来的效果,也许还会漂亮得多。

第二点遗憾是建筑外观,这也和它的户型定位有关。假设它做成每层四户的伪板式结构,外立面多用玻璃和金属,效果会更加有型、更加现代,也更符合它在南滨路上的口岸地位。

第三点遗憾,在它自己引以为傲的公共空间。毕竟一口气搞10多个社区公共空间、总面积达到1万多平米,对于开发商和设计师来说,都是一个新课题,从最后呈现出的作品来看,功能是强大,但部分视觉效果和空间体验还可以做得更好,尤其稍早期的一些架空层,有用力过猛的嫌疑,设施设备堆太满,多少破坏了一些美感。

如果没有这几点遗憾,它无论是档次感还是产品力,都完全可以和印长江一拼,虽然商业配套有所不如,但它的景观空间更大、配套内容更丰富,在宜居性方面可能还略强。但从最后的市场地位看,它和印长江之间,还是有距离。

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并且,要把规划时的想象,变成未来的生活现实,南滨特区还有关键且困难的一步,那就是公共空间后期的维护和管理。

比如儿童游乐区里干净的海洋球,今后会不会被孩子们拿来到处乱扔?架空层那些漂亮的浅色桌椅,会不会被孩子们乱涂乱画?业主用完健身器材以后,会不会把它摆好归位?在我印象当中,重庆还没有一个小区,在公共空间内有这么多设施,东西多了,被搞乱和破损的概率就大,如果业主素质不到位,好东西很可能被折腾成让人堵心的一团乱麻。

没设施的小区交房几年后起变化的可能性不大,反正空空荡荡,反正也就那样,但南滨特区不同,它需要有力的物管、需要有业主自发遵守的公约,才能够把想象变成现实。它的定位及配置,和大多数对手不一样,这无疑是好事,但它日后管理面临的困难,也比其它楼盘更多。如果物业后期做得不好,对于业主来说,两万多的价格,至少有两成会被损耗。

而这个问题,要三五年以后,才能有答案,对此我想给洋世达的建议是:一防熊小,二防熊老,中青年往往还好。

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至少我个人认为,这个项目,可以算得上一个有点情怀的产品。我不认识洋世达的老板,也并不认为他比其它开发商道德水平高,毕竟商人的绝大部分努力,都是为了自己的利益。但我们不应该否认的是,在2015年的市场行情之下,它没有随大流做个不好不坏的产品,卖个不咸不淡的价格,而是做了大多数对手没有做的,追求了大多数对手不曾追求的,情怀两个字说到底,不就是这么些东西?

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在这个苟且当道的世界,有点想法不容易,祝愿买的卖的,最后都得到自己想要的。

愿志者事成,愿善始善终。

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最后,公共空间图片走一波。

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