《金九银十去重庆买房》系列之南岸“五湖四海”报告。

原创： 浮云 

来源：公众号 重庆新一线城市

下浩老街

1891年重庆开埠，在那个以水为路的码头文化年代，龙门浩码头成了南岸区的宠儿，下浩也从此进入一个繁荣昌盛的年代。

直到1996年码头停运，东水门大桥飞跃长江，龙门浩码头也逐渐的退出了历史的舞台，下浩老街也将成为了重庆人的回忆。

（好友郑涵摄）

而龙门浩码头也在上个世纪的大部分年份里，充当着南岸区和重庆各区人民交流的水路通道身份，似乎没有谁给它贴上什么标签，但也确实为南岸区如今的繁华，做了不少贡献。

“五湖四海”的划分：

南岸也是一个“五湖四海”的大家庭，除了从龙门浩上岸的移民之外，还有顺着四五六公里北上的重庆南区人民，和当年抗战时期到重庆南山上避难的各省难民后裔......

为了更清晰的了解南岸板块，我把这个区分成了五个板块，四段江景，简称：“五湖四海”：

（浮云原创：南岸区的“五湖四海”）

“五湖”是指从地域上以下浩老街、南山、四公里为界，将南岸区分成了五大板块：

1、红色板块：南坪商圈、南滨路（南段）片区；

2、紫色板块：弹子石、南滨路（北段）片区；

3、橙色板块：四公里、五公里、六公里和二塘片区；

4、蓝色板块：南山片区；

5、绿色板块：茶园新区。

“四海”指的是水路，体现的四路江景价值，以铜元局、朝天门大桥、峡口镇为界，将南岸区的江景分为了四块江景：

1、红色江景：一线江景区域，主要分布在南滨路（南）端，北到朝天门大桥为尽头，南到铜元局为尽头；

2、紫色江景：二线江景区域，主要和两江新区对看，这一带的江景主要看对岸的江北嘴一带；

3、橙色江景：三线江景区域，主要和九龙坡区对看，对面比较有看头的是华润二十四城。

4、蓝色江景：野景野江，主要是遥望广阳岛，未来发展旅游岛，预计更多的是大自然的美景。

本文我们遵循《金九银十去重庆买房》系列的三大因素：商圈、轨道和**，所以只聊板块，不聊江景：

红色板块主打**牌：

红色板块主要由南坪商圈、融侨半岛和南滨路（南）组成，房价徘徊在一万元左右。因西面和北面被长江阻隔，东面又是南山，发展腹地偏小。所以房屋建筑密度较大。

（南滨路（南）夜景）

而目前这个版块新增土地几乎为零，新老楼盘在这里纵横交错，房价定位发展不均。而这个区域内有价值的楼盘基本上集中在次新盘和**这两种：

推荐几个楼盘：

（来源于链家APP2017年9月13日数据，建面参考均价，实际成交价格请以国土局为准。）

从红色板块的楼盘分析上看，最主要的优势在于**，基本上这个区域主打**这个名片。再配上重庆第三大城市副中心南坪商圈，让这个区域的价值得到了化的提升：

（南坪商圈）

而环线、十号线和三号线从这个区域而过，也给这一带的居民带来了很大的便利，所以这个板块价值是坐实了的，可以和观音桥商圈做类比。

而从上面的横向对比之后发现：万达广场钰邸、阳光汇、阳光华庭在这个片区性价比较高。

紫色板块，南区打造弹子石总部经济区？

以前一说到紫色板块，曾经有人会觉得弹子石就是“鸟不拉屎的地方”，意思就是没有人去，连鸟都不愿意去。

因重庆是各区打造一个城市副中心，同时发展五大商圈，所以过去的弹子石基本上很少被人提及，

2003年，重庆市政府将解放碑、江北嘴和弹子石规划为重庆中央商务区。弹指13年过去了，通过千厮门大桥与东水门大桥连接起的黄金三角，以三足鼎立之势助力重庆经济发展，拉开重庆经济腾飞的序幕。

弹子石CBD规划面积也经过扩容，拓展至约11.27平方公里区域，根据南岸区政府的部署，这里将**打造弹子石CBD。

（弹子石中国核建·紫金一品效果图）

而这个区域类的国际社区、龙湖郦江、长嘉汇和阅江阁的拔地而起，让世人重新认识了弹子石。

推荐几个楼盘：

（来源于链家APP2017年9月13日数据，建面参考均价，实际成交价格请以国土局为准。）

抛开江景的价值不说，弹子石区域性价比的楼盘是宏声阳光绿洲、富力现代广场和腾龙岭秀，而国际社区的大规模组团社区也是比较有吸引力的区域。

思考：重庆不缺少江景，更何况这一带的江景属于二类江景，何必要为高昂的江景溢买单呢？

回龙湾的夜市让橙色板块更接地气！

说起橙色板块，不得不提到回龙湾好吃街。这里的美食非常正宗地道，又因为临近工商大学、二师等**地段，所以价格也很实惠。总之就是好吃不贵，深受南区人民的热爱，几乎成了南岸区土著人民的“深夜食堂”。引用网民对回龙湾夜市的点评就是：“颜值，重庆夜市界的女神”，可见一斑！

生活在这里的朋友应该会发现，其实居住起来很舒服，吃的美食很地道；玩的地方也很多，坐两站就到了南坪商圈；想要去南山爬山也挺方便的，四公里这边上山还蛮快；如果要在重庆找到第二个可以类比的区域，估计可以和观音桥的旁边的花卉园相提并论。

这里的房价相对来说也不是太贵，房子也不愁出租，基本上很多都是在校大学生和刚毕业出来的学生来合租，所以市场人气还是有一定的保证。要是想在这个区域找到品质性高点的楼盘，就要往江边走走，交通就不会那么方便了。

推荐几个楼盘：

（来源于链家APP2017年9月13日数据，建面参考均价，实际成交价格请以国土局为准。）

橙色板块中如果你是自住，那是非常适合的，这里交通、**和商业配套基本上都较为成熟，很适合年轻人的套房。如果选择投资，可能要好好甄别了，目前这一圈有价值的楼盘中，山千院和万友七季城在板块中的优势稍微明显一点。

南山片区别墅扎堆，蓝色板块价值有多大？

蓝色板块基本就是指南山了。南山，真的很适合养老，这座离主城最近的山，是重庆人和外地人的旅游度假圣地。这里有年轻人喜欢的加勒比海水世界，有外地人喜欢的一棵树和大金鹰，有老年人喜欢的植物园以及附近的农家乐，有大家都爱吃的泉水鸡一条街，还有大名鼎鼎上了央视的枇杷园鲜火锅。

更多的人都是上山避暑和观景：

南山，修了很多别墅。在没有开启照母山神话之前，这里是重庆有钱人的别墅扎堆区，周末上山来小住两天，周一又回归城市的工作生活。就算没有别墅，你也可以上山住在农家乐玩两天，也算是生活在重庆人特有的城市福利。

因为南山也在飞机航道之下，噪音比主城核心地段更大，所以不太推荐购买山上的房子。

绿色板块，现在进入是否过早？

绿色板块在南山的另一边，有一块两倍于现有南岸建成区面积的新区，叫茶园新区。从百度百科可以查阅到这样一句话：“茶园新区位于重庆市南岸区，按规划将成为重庆市的城市副中心，与两江新区隔江相望。”

2017年7月4日，重庆东站最终站址已经确定在茶园长生桥片区，但是具体开工时间待定。再加上从隧道、6号线和8号线两条轨道交通进入茶园，规划看上去真的很美。而实际上现在的茶园还是这个样子的：

（拍摄者：浮云，拍摄时间：2017年8月）

所以，茶园片区的所在的绿色板块，现在进入是否太早？至少在重庆东站没有落成以前，我还是不推荐购买这个板块的楼盘。

知识星球中对南岸区关心的热点楼盘点评

昨天我在“重庆新一线城市”的知识星球中询问了下大家对南岸区有没有特别关心的楼盘，然后就收到了12位圈友的回复。

针对这些朋友提出的点评需求，我在本文中给予一些个人的点评：

01 上海城

点评：这个南岸商圈的大盘，商业配套是其优势，再加上天台岗**(上海城**)的配置，几乎成为了一个无法挑剔的楼盘。

如果要说此盘的缺点，那就和玖玺台类似，都好比最近上市的苹果iPhone X一般，价格贵可能就是的缺点。

02 融侨半岛

点评：这一带较好，香弥山1号、花漫庭、花湖汀、花样派和春上南滨几乎坐拥之位。还自带一个融侨公园，还配置了一个金辉铜元道商业。如果我到了退休年龄，就很想在这里隐居。既能享受城市的繁华，还能体验隐者的淡泊。

价格倒是不太贵，一万出头也能入手，自住很不错！但是对**和轨道交通有要求的朋友，可能会有些遗憾。

03 国际社区

点评：优势和劣势和蓝光COCO类似，但是比蓝光COCO多一个较好的**，弹子石**中海**和1**中海**。虽然中海国际**也不是市**，但也是南岸**打造的**。

国际社区江御11402/平方米，对于大户型改善型刚需和外地重仓位的朋友有吸引力。

04 蓝光COCO

点评：这个蓝光COCO时代这几期里面，一期价格，单价11530元/平方米。商业配套这块未来要往弹子石中心那边靠，对口**为大佛段**，轨道交通方面有轨道8号线和环线。

此盘综合评价较高，地段靠近两江新区，如果可以入手一期，还是要趁早。

05 保利观塘

点评：距离轨道三号线还是有一公里以上的距离，还是配置有南坪******，暂时没有商圈，以后可能会有社区型商业。

此盘虽然价格较低10803/平方米，但是地段还是不如弹子石，投资者加几百元买弹子石蓝光COCO还是要保险一点。

06 玖玺台

点评：社区商业较为成熟，有轨道三号线，对口**是天台岗**融创**，还有无敌一线江景，基本上什么都好！

但是二手建面价格17541元/平方米，太贵了，价格高就是缺点！又或者说我穷我买不起，才是缺点！

07 喜马拉雅

点评：北上广深的朋友很喜欢这个盘，买一套喜马拉雅作为传家宝成为了这些外来者置业重庆的标配。目前新房套内价格已经达到50000元/平方米，也算是我们重庆的骄傲了。以后谁也不能说重庆无豪宅，没有单价5万的楼盘了，此盘拿到也是可以骄傲的说上一段。

什么？不好，对不起我听不到，我买来又不住，出租出去和我关系不大。什么？太贵了买不起，我又不卖给你。中国只有一个重庆，重庆只有一个喜马拉雅，这个观景豪宅，是专门卖给婆罗门的。

08 柏悦澜庭

点评：铂悦·澜庭项目已于8月26日洋房18-20号楼，套内116-240㎡洋房，建筑面积为136-280㎡，每栋楼共8层，套内均价17409元/平方米。

从8月份的价格来看，还是有点偏高。毕竟商业方面等待华润开业，**尚不明确，轨道交通不太理想。如果要买的朋友千万不要买靠大佛寺大桥这边的，适合长期持有，等待洋人街搬迁。

09 长嘉汇

点评：二手市场建面均价15406元/平方米，新房市场套内均价35000元/平。新房价格有点虚高了，建议购买二手房为主。

这里的孩子**弹子石**，商圈有长嘉汇购物公园、弹子石中心，没有轨道交通规划。不过买得起这里的朋友，基本上都是开车一族了。如果要买，去二手市场去碰碰运气吧。

10 银翔翡翠谷A组团

点评：从投资角度，因地块价值不大，一票否决制；从自住上说，这个小区还算不错，性价比蛮高的，子女**城南家园**，未来临近茶园商圈，轨道六号线也不远。

适合上车，在重庆安家落户，投资要长持。

11 江南融府

点评：茶园北的地段，比茶园南稍好，轨道6号线刘家坪旁，属于未来茶园新区核心地段，重庆东站长生桥也在这附近。隧道通了去解放碑和江北嘴都较近，估计KFS开盘不会太低。

还是那句话，自住者适合上车，在重庆安家落户，投资要长持。

未来的南岸区。

南岸区的“五湖四海”各有特色，未来各个板块的发展非常光明。有活力的南坪商圈，也有可以颐养天年的南山街道；有北上的弹子石总部经济城，也有南下的回龙湾的美食城，还有东进的茶园新区。

这样的南岸区还有什么不让人期待的呢？

虽然下浩老街完成了它的历史使命，我们在老街的原址规划上也看到的是一片绿地：

但正因为如此，反而我们应该感谢ZF，感谢在主城区有历史代表的区域，给我们的子孙们留下了一块宝贵的空地。

而未来的南岸区的故事，将交给他们来完成书写......

（好友郑涵摄）

文末彩蛋：

为了弥补上一期《金九银十去重庆买房》系列之江北自助餐报告。没有彩绘图的遗憾，特此在这里给大家补上一张江北区的彩绘地图。

红色板块：观音桥、北滨一路东段；

紫色板块：江北嘴、海尔路和寸滩；

橙色板块：黄泥磅、五里店一带；

黄色板块：大石坝、北滨一路西段、南桥寺、石马河一带；

蓝色板块：铁山坪、唐家沱一带；

绿色板块：鱼复新区。

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文：浮云

图：来源网络

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