你在重庆看房，一定会感到十分困惑。
距离朝天门5公里有12000一平的房子，离15公里还是12000一平，离25公里的悦来还是12000一平。
不是说离市中心越近房价越高吗？
我们不计较个别盘的数据，从均价上看，重庆房价没有高地，各个区之间差距很小。
有人说，这是因为重庆是组团式发展，每个区都很独立，各有中心，所以差别很小。
真的如此么？
成都是不是组团式发展？
除了新划进来的区，成都这个一环环有明显中心的八卦图式的城市，各区之间的房价也差别不大。
还有长沙，价格更均匀，难道是组团发展？
还有合肥，还有郑州....
二线城市几乎都没有梯度，房价的区与房价的区差别在0.5倍以内。
所以，把二三线城市房价的平均化现象归结于重庆特有的组团发展并不是合理：这是一种普遍存在的现象。
但一线城市，市中心与市郊的差别就十分明显了
北京差5倍，上海差5倍，广州差3倍！
你可以认为这其中的原因是二线城市的新房癌更严重，大家都喜欢买郊区新房，慢慢把郊区的房价抬高。而一线城市的人们更加接受二手房，不愿为新房付出太多溢价。
这里我想从另一个角度谈谈这个问题。
观念，根深蒂固的观念。
其实我国的房改才不到20年，城市化进程也是在这20年中是最迅猛的。城市化进程吸纳的人口大部分还残留着农业社会的印记。农业社会的观念与城市的内在要求充满着矛盾。
个观念是时间不值钱
农业社会日出而作，日落而息，看似规律，实则散漫。时间是不值钱的，如果有把时间换成钱的机会不会错过，而不会计算真正的时间价值。所以，有的人宁愿每天在路上消耗3个上下班，仅仅是因为买郊区房子能少花20万。
20万对二三线城市的工薪族来讲可能不少，但放在人生几十年来摊薄后几乎没有多少差别，再加上交道的损失和精力的消耗，其实真算起来，买远处的房子是亏起的。但人们往往看到减轻当时的负担，用宝贵的自己的时间来交换少量的金钱。
有人可能不同意，买在郊区可以让你早早起来，挤公交挤地铁锻练身体，反正年轻也挤得过。
你当我没说。
不但是工薪族，即使有些成功人士，他们根本不介意价格，也宁愿把大巴时间浪费在车里。这是为什么？
第二个观念是向住田园牧歌的生活
中国人有二千多年的农业文明，产生了无数歌颂田园生活的诗词歌赋，不可否认我们都受此影响，有着浓厚的乡村情节。
郊区符合人们这样一种向往，地广人稀，蓝天绿地。因此，诡异的是，在整体突飞猛进的城市化的过程中，在人们观念深处却有一种潜在的逆城市化的倾向，总想逃离城市，远离城市。如果在郊区再有一个大面积的改善就更有吸引力了。
城市代表效率，代表富足，代表进步。城市的一个特点就是人群密集，人群密集保证了思想的交流的便捷，商业的活力，多元文化的碰撞，是人类进步的引擎。
如果没有一定的密度，城市必然陷入萧条。
人们却往往把高密度视为洪水猛兽，以为它会带来交通、治安等一系列问题。实际上可能恰恰相反。如果人们不职住分离，每天上班在步行距离内就不会拥堵，街头有不断的人流对犯罪就是威慑。
人类对未来城市的所有幻想都是高楼大厦，而不是乡村别墅。
美国100万以上人口的大城市的生产效率比小城市高出50％，人口最稠密的渝中区的人均GDP是渝北的两倍。
逆城市化将伤害城市的效率，现在的最突出的表现是城市日益严重的拥堵。重庆已经是职住分离最严重的城市，部分原因是总试图从市区疏散人口，但居住地变了，他们仍然要回来工作。
数据显示，虽然向外赶人是以前核心区的目标，但去年渝中区的流入人口的增加却排在前三位。人口集中的趋势是不可逆的，也符合发展规律。
纽约市也经历过人口郊区化，经历了＂田园资本主义＂，1950年～1990年，人口从789万，下降到732万；但从1990年又回流，2010年升到817万。
人口有天然集中的趋势，未来城市必然选择垂直生长大于水平生长，电梯代替汽车成为效率工具。
当然本文谈的是房价，未来城市发展对房价有什么指导意义？
北上广都有上百年的发展历史，居民多已经习惯了城市生活，乡村的观念更少一些。甚至那些不是一线，但现代城市成型更早的地方，房价也是有高梯度的，比如天津和青岛。
大部分二线城市房价这么平均的原因是城市一直在扩展，人的思维转变缓慢。
但我国人口增速在下降，00后的人口比80后减少了45%，城市外扩的速度必然下降，城市一旦收缩，人们会抱团取暖，人口越多的地方房价越高。
如果历史会重演，故事会重复，那么：
在不远的未来，二线城市像北上广一线城市的现在，城市核心的房价要比郊区贵3倍！
在更远的未来，我们的故事像美国城市，那同美国一样，有一些带房产税的乡村别墅，只值一美元。
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（注：核心区并非指以前的5大功能区，乡村别墅也不是指现在的别墅。城市外扩的边界在哪里尚未可知，因此现在的郊区并不一定未来还是郊区，说不定中央公园真成为了城市中央。但需要的大量的人人人，大家就指望重庆能吸引很多人过来吧）
（图片来自米宅）
重庆楼2017-09-29 03:39:31
