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重庆二手房实操干货总结报告 - 2.0调研篇

重庆新一线城市 2017-09-21 10:46:04

原创 : 浮云 

来源:微信公众号 重庆新一线城市

有了前期需求这样一个基本概念,你就可以开始第二步调研工作了:

首先,你得了解重庆未来五到十年的城市发展规划。

首先,你可以直接打开 重庆楼市地图3.0版,还可以看看 重庆楼市二环区域,有什么价值?,又或者**** 浅谈:重庆核心区域商业升级之路!,基本上你对重庆就有一个大致的印象:


重庆目前正在努力发展以两江新区为首的二环区域


内环区域内的土地几乎为零,赌拆迁的可能性极低,所以这里应该直接排除掉赌拆迁这一流派。

所以,把房子尽量买在有良好的远景规划、地铁规划、商圈规划、**规划的地方,是比较靠谱之事。

一般这种地方的新房都已经溢价2年以上了,所以你要做的事,在这些区域里面去寻找二手房。

其次,你得知道哪些楼盘是坑。


前期调研,要研究哪些楼盘是坑,哪些楼盘旁边就是殡仪馆,小区多凶宅、多跳楼;自己先上网查查,搜搜这个功课必须要做,避免跳进巨坑。搜出来之后罗列一下,打印出来随身携带。以后中介给你推荐以上楼盘:


浮云给大家贡献一部分:为了对这些小区的住户不造成生活上的影响,这里做了隐喻:


sp16这一片受以前乱葬岗和寺庙的影响,房价一直不太贵;

SM大桥下谁也不会忘了“711”的,当年有些玻璃都溅到了住户家里;

南滨路上三大神盘:YG100、JF江山、WY滨江,这里是CQ的反弓之地,长江水和嘉陵江交汇处直冲这一带;

KDGHS 高压电线从小区直接穿过,朝Nan山那边过去是乱葬岗,不远处就是Jiangnan殡仪馆;

遇到这种楼盘, 一概不看!


剩下的15个就不一一列举了,知识星球有完整版。

正在闹事维权的小区,要作好记录


对于闹事维权的小区,一般多出现在KFS接盘的一到两年内,KFS降价了维权、**不兑现维权、社区商业部兑现维权、小区电梯大修维权、小区公共区域挪为商用维权、KFS延期交房维权、装修不达标维权、小区绿化不达标维权、发现没告知的不利因素维权。

这种楼盘一定要收集起来,对于自住者来说可能直接就是绕道不看;但是对于投资者来说,这些不利因素一旦一一解决,都是利好因素。所以,让你的中介**围绕这些没有原则性问题的小区进行“淘笋”。运气好的话,你会遇到一套性价比较高的房源。

而且,正在维权的小区,笋价业主多为不理智的。所以趁机砍几刀下去,砍下去的都是你的利润来源。

必须要找到几个靠谱的中介。

选择中介不在于他多能讲、对楼盘情况了解很多、可以把房子描述得像个花一样。选择中介贵在精、服务好和诚实。

如果是选择中介公司,应该挑选哪一家?

一般来说,选择你目标小区门口最近的一家。这种门口店,容易拿到房源,也容易混到这种小区业主QQ群里面去。你得知真实房源的信息数量,比你在网上随便找一个中介,帮你选几个房源要多些。

绿色中介收费贵一点,但是服务流程相对来说比较专业靠谱;

如果选择市场上的其他中介,那要看运气了。

哪几种中介千万不要找?

主动给你打电话的那种中介,一般来说这种中介都是刚做不久,专业素质较差,他们一般都是给老手中介打下手的。他们的核心工作就是买渠道电话来打电话,筛选客户信息,再把有意向的客户给一些高级经理,再有高级经理来电话详细咨询。你的信息会被到手几个人,经常一些好事办成坏事。


实际操作来说,一般两类人可以做你的中介:

类是中年妇女,已婚为佳。这种中介比较安于稳定,常擅长针对一至两个楼盘做**盯盘,他们经常到这些小区里面去加了很多阿姨叔叔的微信,市场能在里面挖到一些一手信息。而且重庆中年妇女还是比较能干、细心的。对于中介费来说,关系处好了,还可以砍1-1.5个点下去。

第二类是让这个中介成为你的朋友。和中介成为真正的朋友,不是三天两头都换。那种可以一出现笋盘,就首先推荐给你的中介,是真朋友。而和他跑了几天下来,请他吃几次饭,让他真正了解你的需求,为你挖笋,还是比较值得的。

其实,能帮到我们选到合适的房子才是最重要的,除此之外能力再强,都是白搭!


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文:浮云

图:来源网络

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