重庆二手房实操干货总结报告-1.0需求篇

原创：浮云 

来源：公众号 重庆新一线城市

在重庆买二手房，你永远不知道原来有这么多坑！

最近重庆新一线城市知识星球出现部分有热门的问题，好几个蛮有意思的，在重庆买二手房，你永远不知道原来有这么多坑！分享给大家：

在重庆买二手房，你永远不知道原来有这么多坑！光光以上知识星球的问答还不够，今天浮云来陪你说说重庆的二手房，陪你绕开一些不必要的坑：

自住和投资一定要分开。

在重庆买二手房之前，一定要分清楚你的目的是自住还是投资？

因为自住和投资的决策，在一些问题上面是有区别的，有些是原则性的问题，而有些可以商量。所以我们应该先建立一个概念：

自住和投资的需求是不一样的！

由此，我们可以按照初步印象和深入了解两个单元，进行一一分析：

单元：初步印象。

第二单元：深入了解。

由图上两个单元可知，基本上自住者和投资的大概的需求。

自住者经常会希望能选到十全十美的房子，这个要靠运气，所以看房200套是家常便饭，不要嫌累。

投资者要求没有自住者这么多，考虑太多因素反而会影响下单时间，错失好的房源。

其实也不是每一套房子都要按照上面两个表格进行筛选，这样会太累了。

具体怎么建立初步印象？

这几个条件，基本上最看重商圈、地铁和**配套，尤其是自住者。如果这三点满足不了我，连远景规划都没有这些。那么无论自住还是投资，基本上就不用考虑了。

按照以上标准搜寻，预计200套里面也就是20套左右可以看上眼！

深入了解阶段要做什么？

和中介、房东深入了解的时候，尽可能多的提出一些“反人类”、“不利因素”，以此压房东的气势和价格。

具体你要做的，就是结合初步印象，再通过深入了解中的选项，对照各种不利于你的因素，找到缺点先梳理在一个小本子上，最后在讨价还价阶段提出来。

所以你需要好好梳理一下：

自住者这样来梳理：

1、周围超市没有永辉超市，以后买菜比较贵，增加了以后的生活成本，这是隐形因素，可以提出来；

2、电梯情况也是的，2梯10户这种电梯，以后等电梯都要花十，可能经常上班都因为电梯的原因迟到，从而被公司扣钱，这是隐形成本，可以提出来；

3、KFS品牌如何，小的KFS或者不知名的KFS对自住者来说，有一定的影响性，以后怎么好意思给亲戚朋友介绍呢？如果是大的KFS品牌，这也是多有面子的事；

4、远景规划这一块，当然是越多越好，实在没有什么好的远景规划，也不是太重要的。所见即所得，所买即所得，这是自住者当下应该重视的；

5、落户问题，应该在中介合同里面约定，原卖家应该在卖房交易期间迁走户口，留1-2万的尾款，迁走户口之后再给尾款。因为有些**，可能有影响，需要去街道和**落实一下比较好；

6、满两年：这个不用说，没满两年的房子，营业税5.6%这么高，谁愿意来承担嘛，就算卖家愿意承担，羊毛也是出在羊身上，跑不掉的；

7、剩余年限：房子一到手都已经使用了15年了，以后交易的时候，很多银行可能会对15年以上的老房子拒绝贷款，也就是说02年以前的老房子，很难申请到银行的贷款。这一点，要尽量避开！

8、房产税：虽然0.05%/年的税费不算太高，但是对于自住者来说这是能避免就尽量避免的一项。重庆目前还没有具体实施，但是尽量避开别墅、高档大面积住宅产品，以后的事情谁也说不准对吧。

9、价格：如果确实你挑不出什么毛病，对于完美主义的你来说，已经是高配版的贵妇流了，价格肯定是死贵死贵的。卖家一般很高傲，一分钱不少居多，有些还会跳价。这种情况，看上了就先交上定金，把房源定下来再说，毕竟自住看缘分，一回头就没了。这种例子浮云经历了不少。

投资者这样来梳理：

1、周围超市没有永辉超市，无所谓，反正你是投资，影响不大，但是你需要记下来，作为讨价的一个依据；

2、电梯情况也是的，看初步印象如何，很多商圈、地铁和**盘的刚需老小区，就是这样的情况。你如果确实喜欢这个地段，也就忍了。毕竟投资者不会去住；

3、KFS品牌如何，你又不自住，投资讲地段、商圈、轨道和**这些，品牌价值不会太大，最后交易的时候差别也就是500-1000元/平方左右；

4、远景规划，如果不自住，当然是越破烂越好了，地段还在主城区核心地段，地铁和**都没有，单价不会太贵。以后每一次的远景规划都是一次利好，会不断刺激小区房价上升；

5、落户问题，你如果没有落户需求，就不用太在意这一点。

6、满两年：看情况，如果在淡季，一定是扭头就走；如果是金九银十这种旺季，那么横向比较一下总价和单价，算下来不吃亏也行。

7、剩余年限：有所谓的，还是要尽量避开，下家只能全款，以后不便于交易！

8、房产税：三无人员没办法，只能先认了，后面转卖给本地人，也就不用交了。

9、价格：价格一定要笋，买入即赚。就是低于市场均价30%那种房子，所以你也别指望很多因素可以达到你的要求了。

有了这样一个基本概念，你就可以开始第二步工作了：

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文：浮云

图：来源网络

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