原创： 俺来了
来源：重庆新一线城市 知识星球嘉宾
竹子用4年的时间，仅仅长了3cm，在第五年开始，以每天30cm的速度疯狂的生长，仅仅用了六周的时间就长到了15米。其实，在前面的四年，竹子将根在土壤里延伸了数百平米，只是很多人没有看到。我们买房也是一样的，房子在，只是很多卖家甚至整个小区的人并没有察觉，所以卖出来的价格，一般都是低于市场均价15%。而在这个小区里面又有一些底气不足的卖家，一听中介给他的报价不高，结果就老老实实按照中介报价挂在网上，几轮买家看房没有成交，更加打击卖家信心。结果房子报价越来越低，低于同小区均价15%，经过两个15%打折之后，就低于市场均价70%左右。这种房子，我们称之为：笋盘。
从今天开始，重庆新一线城市公众号开始招募一群会挖笋盘的高手，浮云让他们给我们分享一下，他们的购房心得。而这些笋盘高手：基本上都有超过六次以上的购房经验，看过至少200套的房子。而本期做客重庆新一线城市的嘉宾是：“俺来了”。
01【笋盘高手】的嘉宾介绍：
俺来了：央企员工，一级建造师，多年从事施工、项目管理工作。平时喜欢看书和房子，对低估的区域和笋盘有自己的看法。曾经炒过兰花、和同学在云南投资森林、玩过股票、开过酒店公寓、搞过比特币等等，但是最擅长的领域是房产。
02 住宅才是黄金，而且将一直是黄金。
前不久一个重庆的朋友来咨询我的看法，说有房产销售人员给他打电话，介绍了一个公寓楼，他去现场看过，觉得性价比特别高，有点心动，首付只有十几万，售后五年，租金抵按揭，每年的投资能达到6%，五年之后自己管理，预计到时投资还能再涨点，问我怎么看。
这个问题其实很常见，大部分人一辈子也就买一两套房，经验很少，容易被一些开发商的包装手段蒙蔽，我的建议是不买。
所谓售后，保证投资率，不过是一种财务技巧，6%的，你只要简单的将房价乘以94折，看看划算不划算就可以了。公寓的价值，最终还是要看经营能力，客流人气决定的，一味强调，障眼法罢了。普通人买了后从账面价值上看是赚了，但羊毛出在羊身上，就是一种财务幻觉。卖贵你五年的租金，五年的租金就是你高出的成本，而且还白租给他五年。
除了财务方面不值得投资之外，还有很多弊端。在网上随便搜索一下，公寓能投资吗？以下是网上的资料：
一、 产权年限
商住房的产权一般只有40年或50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
二、不能落户
对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离**多近，都无法享受就近入学。
三、生活成本高
大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费招收也远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算。
四：居住体验
住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。
五：贷款受限
商住房无法享受普通商品住宅的税费优惠，首付需50%左右，且贷款期限较高为10年，贷款利率为普通住宅的1.1倍，不能申请公积金贷款。
除了以上的这些原因之外，我还想谈谈自己的看法：
商住二手交易特别困难，公寓和商住是没有税费优惠的，计税方式特别复杂，就不展开了，你只要记得一个数就行，税费占总额的15%左右。所以你要卖给谁？
自住的房子咱不说，如果是投资，咱们得给房子的接盘者画个像吧，就是咱们要卖的时候能够卖给谁，谁有接盘能力？那么，接手你房子的人，至少需要具备这些条件：
1、能接受贷款时间短，一般十年就最长了；
2、首付50%，只能贷一半；
3、利率高，上浮20%。
商住房 vs 住宅算账干货：
比如你这套房是总价50万，首付25万买的，五年后以100万卖出，税费15万。你五年能赚的钱是两部分，明面上的35万，以及这几年还掉的银行本金6万（是在货币真实贬值13%每年的基础上），工计41万，名义上你的率164%。
计算公式：
100万卖价，15万手续费，剩85万，减成本首付25万，剩60万，减还剩下贷款19万，得41万。
而你以首付25万贷款七成买一个住宅，则你的能达到400%，而且很容易找到买家。
所以，相比之下住宅才是黄金，而且将一直是黄金。
03 公寓有风险，且入且小心
公寓的经营和招商的关系很大，做的好的也有，但是大部分都是坑。五年的一过，如果效益不好，招商的公司一撤，每套公寓都是私人业主，只能自己出租，管理量大不说，还面临着其他的很多问题。
比如电梯里经常出入纹身大哥、失足妇女、吸毒人员等形形色色的社会上的人员，让你的下一个接盘买家和租客都会“望而生畏”！搞得连和带人看房都收的提心吊胆的（本人曾做过一段时间酒店公寓，亲身感受。ps：浮云和嘉宾确认过，本期的嘉宾俺来了经营过一段时间酒店公寓）。
你说我不出租了，我自己住总没有问题了吧。老兄，你是一个人，没成家或没结婚还行，你要是有小孩了，拖家带口住在这种环境里心情能好吗？每层楼都是几十户，户型格局有硬伤，有些房子一辈子都见不阳光，小酒店，楼中店，人员复杂，社会边缘人物聚集，投资是为了来体验生活的吗？
政策的风险也不得不考虑。商住本来就是开发商打的插边球，是钻政策的空子。上峰在这块地上是没收足土地出让金的，平时睁只眼闭只眼就算了，一旦给你较真起来，那是要你命。
BJ今年出来的商住政策是不能卖给个人，不能银行贷款，这一下就把你接盘下家搞死了。SH政策更严格，最近SH因为这个事情好多人上街散步。商住拆掉燃气、上下水，不能做隔层，不能有厕所，只能办公用。BJ和SH，一个是政治中心，一个是经济中心，他们的政策走在前面，谁也不能说后面其他城市不会跟风。
现在出了那么多政策，查假离婚，查首付贷，查高评高贷，抓商住，这些都是有小辫子可以抓的。上峰要限购，肯定是在找软柿子捏，风险太大咱不参与行不行。为了大家的能够安心，晚上能睡得着觉，咱们要减小风险，还是回到主流品种上来吧。
那么，我们回到重庆市场再看看，针对重庆市场的公寓来说，虽然ZF鼓励商改住，很多楼盘商业改成住宅公寓出售之后，有**可落户，可是你也不看看，它们的价格一点都不便宜啊，基本等同于住宅价格了。如果同等价格或者同地段住宅价格略高于住宅公寓的价格，比如精装修住宅公寓套内14500,而旁边的住宅套内清水16000，这个时候，我宁愿选择套内16000的住宅。
所以：住宅才是黄金，而且将一直是黄金。
有了理论支持，自己的水平提升非常快，但是周围没有能同水平交流的朋友，感觉遇到了瓶颈，无法突破，直到有了知识星球，以前我连微信都不怎么用的，现在确实感受到知识星球有很多干货：
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文：浮云
图：来源网络
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重庆新一线城市2017-09-07 10:39:52
