重庆楼市二环区域，有什么价值？

原创 ：浮云 

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最近新北区板块土地频频上市。

两江新区礼嘉组团A标准分区A05-4/05号宗地，用地性质为二类居住用地，出让面积61919㎡，规划建筑面积111454㎡，起拍总地价80248万元，起拍楼面价为7200元/㎡，容积率1.8。

两江新区礼嘉组团A标准分区A09-4-1/07号宗地，用地性质为二类居住用地、服务设施用地，出让面积95788㎡，规划建筑面积191577㎡，起拍总地价143684万元，起拍楼面价为7500元/㎡，容积率2。

两江新区礼嘉组团A标准分区A21-4-1/06、A21-4-2/06、A22-1/06、A22-2/06号宗地，用地性质为二类居住用地，出让面积138393㎡，规划建筑面积187009㎡，起拍总地价145868万元，起拍楼面价为7800元/㎡，容积率1.35。

两江新区礼嘉组团A标准分区A21-2-1/06、A23-2/05、A23-1/06号宗地，用地性质为一类居住用地、商业用地、二类居住用地，出让面积178221㎡，规划建筑面积195297㎡，起拍总地价166003万元，起拍楼面价为8500元/㎡，容积率1.1。

两江新区礼嘉组团A标准分区A23-7/06号宗地，用地性质为二类居住用地，出让面积94631㎡，规划建筑面积113557㎡，起拍总地价96524万元，起拍楼面价为8500元/㎡，容积率1.2。

近期以来，新北区地段礼嘉板块接连出来五个地块。而且起拍的地价都已经高达7200元/㎡。加上各路媒体的炒作，让人感觉曾经荒无人烟的礼嘉，也都摇身一变成了重庆的核心区域了。

其实，礼嘉是否能大热？未来新北区走势如何？其实我们还是需要来理性分析的。而分析礼嘉之前，至少应该先分析一下未来十年重庆二环区域的价值向。

为了了解重庆二环板块的价值，上周末，我专门登了一次南山，站在重庆南边的一个制高点，想看看重庆的二环周围，还有多少个“礼嘉”，还能卖多少土地？

重庆的二环内，还有大量的土地储备。

从南山大金鹰这个角度看两江三岸，其实重庆内环以内核心区域，几乎楼宇密布，没有扩张空间，只能向上生长。我们很多时候说的重庆还有巨量的土地储备，指的不是这里，而是下面这些：

二环内区域！

这里是重庆的新东区：从大金鹰的东面望过去，映入眼帘的是辽阔平整的大地。我的妈呀！仅仅一山之隔，重庆东二环这边居然还有这么一大片土地。

上图右边就是茶园，左边正是茶园的通江大道，中间是交科院的房子。远处就是南岸区迎龙镇政府所在地。

再继续往左边看去，就是长江上的第二大岛-广阳岛，别名广阳坝。未来定位高端居住和旅游休闲区域。

这块土地目测比现阶段南坪、南滨路、弹子石加在一起的面积还要多。实际上浮云回家之后，还是做了一个功课，大概勾画出了“南岸区老区”和“南岸区新区”的面积。

不画不知道，一画出来吓一跳！

南岸区新区的储备土地面积看上去几乎是现有南岸区老区（非茶园）的两倍！这样一看，至少15年以上，重庆东二环的土地储备都是充足的，慢慢卖到你变老都可以。

而其他几个区是否也是类似的情况呢？

新北区尚好，目前开动的建筑还是有1/3了。而空置土地大多还集中在中央公园、蔡家、石坪、龙兴一带，所以新北区这边要建完可能还是有个十年左右的时间。

新南区这边，李家沱渝南分流道两边还有几块土地，内环边上也还可以规整下，拿出来拍卖。而巴南东边界石、华南城一带也还是一大片荒凉之地，要完全修完，至少也是十年以上。

新西区这边，由北至南的空置土地有回龙坝、白市驿、陶家、西彭也是类似情况存在。

那么，二环对于重庆来说，有什么价值呢？

1、首先居住价值，肯定是有的。

的容积率也才2，这一带以后注定了没有多少高层项目，大多是别墅、洋房，打造的是重庆豪宅富人区。

2、中心论破灭，照母山退下神坛。

从以上图片和分析可以基本得出：重庆还有巨大的土地容量，北吹的号角基本上可以停止在照母山东了，之前的《重庆楼市地图3.0》版里面有解释这个。照母山成为重庆的中心不再站得住脚，相反更像KFS的营销软文。

3、新北区未来容纳500万人口，任重而道远。

新北区如果能容纳500万人口，那么其他三个新区自然也是各自500万的容量，所以如果在现有重庆主城区1000万的人口基础上做2000万新增。基本上整个二环可以把大重庆3000万人口全部装进来。

实际上，这样操作的可行性大吗？

我是持保守派，不过说500万100%完成，但60%的容量应该还是可以搏一搏。所以新北区300万的人口，还是有可能实现的。

任重而道远！

4、二环分流，内环地位更加凸显。

1966年，嘉陵江大桥通车后，江北区经济文化中心逐步向观音桥转移，江北城的人口也逐渐向观音桥转移，江北区全力打造观音桥商圈，至今已有50多年。一个新商圈的计划、引流、形成、繁华也是需要一个过程，非一纸空文可以勾勒。

其实一个城市商圈的由来，其实并非一朝一夕的产物，也不是一两个新区计划能完成的。渝中区和江北区甚至南岸区、沙区等核心商圈人口的聚集，也是随着历史潮流的演变，长期形成的。

所以重庆东南西北这几大二环新区板块，没有二三十年，没有计划、战争等因素的主导，是很难聚集百万级规模的密集人口和cbd人流。所以自住也好、投资也罢，都是空谈！

从这个角度上思考，二环对于重庆的价值，就是给内环核心商圈做虹吸准备！等人口养到一定基数之之后，通过强大的轨道交通，将二环的人口源源不断的朝着内环核心区输送。

由此看来，内环核心区的价值，会更加凸显！购房置业，居住在内环核心区域，不仅可以自住，还能躺着等房屋增值。

北区的轨道规划，十年内确实领先。

图上是重庆轨道交通“十七线一环”的规划图，至少可以清晰的看到：重庆向北的趋势在十年内还是比较坚定的。

纵使，南岸区茶园新区：重庆东站一片大好！

纵使，巴南区龙洲湾：重庆十年前向北，十年后往南！

纵使，九龙坡区华岩新区：这里有重庆西站！

纵使，沙坪坝区大学城西永：除了大学城，我们这里还有一个重庆高铁站，以后去成都的高铁都有在这里上车。

依旧改变不了，两江新区作为龙头新区将引领重庆各区的发展。

而两江新区虽然有轨道上的优势，但是规划和政策时常都可以改变，所以浮云想对那些说要赌暴击的朋友说：

你跑到中央公园赌暴击，难道你就不担心调控或者政策变化的时候，房价暴跌吗？

如果你还沉浸在纽约中央公园的美梦里面，那就太愚蠢不过了，人家美国的中央公园可是一百年前就规划好了，这一百年来，老城确实不堪重负，逐渐的为其分流。通过几代人的思维变迁、工作变迁，逐步的把人群转移过来的。

而且，渝北区中央公园、礼嘉这些新区真的有可能成为新的商圈吗？其实我们需要思考下：

为什么渝北区至今为止没有打造出一个核心商圈？

为什么？

因为渝北区太大了，况且还有嘉州商圈要打造，渝北区的人还在不断把人往新牌坊和嘉州进行赶。

而另外一边，渝北还有力帆红星广场、两江幸福广场、sm广场、两路空港商圈等等，有太多分流的社区型商圈。你要渝北区把这些人往中央公园赶吗？可能吗？

呵呵......

所以渝北区对中央公园、悦来、礼嘉、照母山的规划就是低密度、大平层、洋房和别墅为主。属于重庆分流之地，属于有钱人改善型居住区。真正意义上的商圈，是需要一群喜欢吃喝玩乐的屌丝捧场的。

这一点，渝北没有！

南岸、九龙坡、沙坪坝、大渡口等地的土著愿意搬迁至分流之地居住吗？现在基本上主城每一个区都有独立的核心商圈，有自己的生活圈子。没有三五十年几代人的努力，是很难去改变一个城市居民的生活习性的。

这一点，渝北妄想！

而江北区，这一个紧贴着渝北区，又不断吸着渝北区欣欣人口红利的地方，正是观音桥的存在，让渝北区大为头疼！机场、北站源源不断的通过三号线、机场高速路把人口往这一地方输送，未来还有十号线加强运力。但凡有点常识的人都知道，地铁所到之新区，不会改变新区之状态，只会将新区的人口往最近的一个核心商圈输送。

观音桥、嘉州将成为两江新区的核心商圈！而渝北区的机会在嘉州，而非中央公园！新光天地正是应运而生的时代产物！

醒醒吧，年轻人，想通过新区逆袭人生，这是不可能的！

忘了告诉你，朋友。

北边还有一个三江平原，高铁到重庆只有半，

他的名字叫合川。

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文：浮云

图：来源网络

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