原创 浮云
来源：微信公众号 重庆新一线城市
在互联网产品中，我们喜欢说一个词语叫：“用户画像”，因为用户就是你的客户，你的客户有什么需求，你就得围绕客户需求就行产品设计。
同样的道理，在你买房子非自住的前提下，你得考虑你的“用户画像”，也就是你房子的下一个买家是谁？你想过没有？
像某神说的“法租民宿流”、“药单流”、“周转流”、“疯魔流和转租流”和“贵妇流”等，每一个流派针对的人群就是不一样的。
比如法租派：其实就是做的外国人生意，那么你买了这套房子之后，你下一个出租对象或者出售对象定位就是外国人，你就得围绕外国人的生活习惯进行装修设计，比如外国人注重细节，那么就死扣细节。这样不仅可以获得良好的租金，还可以在未来售出的时候卖个好价格。
其实扯远了，今天不是讲流派，而是想通过流派引用到“用户画像”上，让你在买非自住房的时候，有一个更加清晰的认识，你的房子是卖给谁的。
那么重庆市场，我们的下一位买家有哪些呢？他们的“用户画像”是什么样的？
种人：重庆土著人。
重庆商品房开放以来，波在重庆进行置业的买家，几乎都是重庆土著人。他们当年主要集中在五大传统商圈进行置业，而这一波人是批吃螃蟹的人。20年后的今天，这一批人基本上都完成了2-3次人交易裂变，从2套商品房升级换代成了2-3套。
而这一批人年龄以32岁-42岁为主力，职场精英，大多来自公务员、老师、医生、互联网、IT、新金融等新兴行业企业中高层员工，比较信任身边朋友的声音，有“贵妇流”倾向，有准备二胎需求。
这群人未来三年的置业需求主要集中在八大商圈，他们围绕观音桥、解放碑、南坪、大坪龙湖时代天街、三峡广场、杨家坪商圈、大渡口步行街和巴南龙洲湾万达广场方圆三公里选盘，主要以“改善型”需求的大户型品质楼盘为主，以**为辅。
心理价位：这群人换大房子，目前比较容易接受的是：建面10000-13000元商圈附近的改善型品质小区，或者建面14000-16000元的**。
如：****、****、人民路**、****、****。
淘房策略：围绕八大商圈，专门寻找3室以上或者100平以上的大户型改善型清水盘，或者**。单价控制在建面12000元左右，买了千万别装修，这些重庆土著很清高，自认为自己是职场精英，样样追求完美，所以不喜欢被亲戚朋友说自己买了二手房。就算是二手房也要清水的，这样他们就可以在亲戚朋友面前炫耀自己买的是新房了。
第二种人：重庆区县人。
孩子：年龄18-28岁，主要找父母筹首付，区县大学生或者职场新手，准备置业安家和父母一起住；
父母：年龄50岁以上，来主城养老的父母，喜欢清静，小区有花园，门口有超市为主。
区县上来的朋友，没有土著情结，没有解放碑情结，没有南岸情结，没有杨家坪情结，没有三峡广场情结，因为在区县土豪们的眼里，六大商圈可能压根就不是他们买房的因素。这一群人上来更看重的是交通地铁、生活品质和楼盘小区规模，越高大上越好，这样的话，区县的穷亲戚来重庆看他们的时候，会显得特别有面子。
还有一个区域问题，因为区县到重庆来的土豪，很多是开车来重庆或者坐动车来，因为重庆北站、重庆机场的因素，这一群体的朋友，更喜欢江北渝北。而江北渝北的品质楼盘多，交通也方便，到机场和火车站都方便，加上目前又开放生二胎了，所以江北区渝北区的三房和四房更受欢迎。
他们当中有部分人重视未来孙子孙女**的，喜欢去买北区的一些带**的新盘，哪怕是kfs挂名的，比如：同创****、****、****、****等。
心理价位：10000元-12000元建面，这一群体很难承受过高的价格，又想买到高品质的楼盘，所以新房市场多是这一群朋友去哄抢，很多区县朋友都买到新牌坊、龙头山、照母山等地。往往我们很容易把他们和本地土著搞混淆，所以这一群体的朋友，多半是自住，而这些区域二手房又不很破，不在他们考虑范围之内，所以照母山以北只有新房市场，没有什么二手市场。至少新房没卖完之前，渝北区照母山以北的房子，很难找到合适的接盘侠。这个时间可能是5年，甚至有些地段要10年，比如航道下面的南方翻译学院一带。
淘房策略：围绕北区第二阵营淘盘，主要集中在北环以内，嘉陵江以北，品质楼盘的大户型清水为主，带****，买来千万别装，重庆区县朋友不喜欢你的装修风格，多半会自己装，道理同重庆土著一样，爱面子。
第三种人：新重庆人。
年龄24-35岁，主要是互联网、IT、新金融公司中层职员，主要靠夫妻双方打拼赚钱，父母再资助一些凑够首付，主要以小户型住宅、公寓为主，部分人以投资为主；
这群体里面主要集中在四川、云南和贵州的这一带的外来人口，他们被称之为“新重庆人”，这些朋友喜欢以重庆区县或者重庆周边的方式自称。他们当中有钱的朋友已经买房了，多半买在公司的附近，所以没有什么参考价值，不用考虑他们接盘。
而这群人里面有一大群刚需需求的人群，就是几年前住“公租房”的那群孩子，他们应该差不多都到了成家立业的时候了。这些人群的需求就是小户型住宅、公寓新房和二手房。
他们对地段要求较高，但没有本土人挑剔，轻轨交通是硬性条件，上下班单程40-60以内即可，10-20走路上班，附近有商圈配套。所以总价对于他们来说，是一个接盘的重要因素。
新房市场：80平米*12000-14000元，总价控制在100-120万的新房或二手房，一家凑20万，两家人凑40万，勉强首付够了，这会是一个常态。所以针对市区里面目前建面80平左右的二手房清水房，是你淘房的**，单价10000-12000元以内，这样你能保证2年内，你还有盈利空间。
第四种人：外地投资客。
主要年龄30岁-50岁，金融市场、房产投资成功人士、老师、公务员和国企员工等，有多次北上广买房经验，来重庆“隐居”或者“接盘”。投资者找笋盘不在意品质，而他们中的老师、公务员、国企员工在意品质居住属性，认同房价会涨的理论，认定“两滨一嘴”江景房为稀缺资源，30000元以前基本上无阻力。
总有，这些想“逃离北上广”，到山城来隐居的朋友，他们就是：两滨一嘴！也就是北滨路、南滨路和江北嘴的新老楼盘。
其实是不是新房都一样，你买了新房，两年后卖出去都是二手房。这一带你就不需要考虑总价、不需要考虑太多因素了。只需要考虑：能不能看到江，能不能看到洪崖洞、网红二号线轻轨或者渝中半岛夜景。
其实任何一个外地人来重庆，只要看过了半岛夜景，都会被“俘虏”。他们没有太多的本土情结，只要江景房，或者靠江的房。
而这一带沿线的楼盘几乎每月10%的市场速度在增长，这是非常吓人的，按照这个趋势下去，一年时间价格就可以翻一倍。（目前几乎以这一带二手房市场，次新楼盘进行淘笋了。）
两滨一嘴目前单价：15000+建面逐渐成为常态化市场。淘房目标围绕12000建面以内的笋盘二手江景房去找，如果找到了，恭喜你！
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重庆新一线城市2017-08-17 09:38:58
