前言
“竞自持”方式拍卖开始于2016年底的北京,随后广州、上海、杭州等城市有跟进,部分地块采取这类拍卖方式。本来不打算解**此类各地探索中的政策,但近日火烧到了重庆,礼嘉几个地块拍卖要求里面提到要采用“竞自持”方式进行,就有必要探究一番了。
自持,曾经梦寐以求的
一线城市楼市发展了这么多年,房价10年增长10倍。
在这个过程中,谁赚钱?
开发商。
大部分知名开发商都已经上市,不论这些公司总市值增长了多少倍,但股价这10年没有涨多少,为什么?
虽然总利润多了,但各大开发商的平均净利润率只有10%,所以楼市火热,买地产股却并不能发财。
个人投资者10年前在北京上海等城市买了房子却能轻松赚上10倍。
所以,过去的10年,对于一线城市的开发商来说,把房子快速卖出去最不赚钱。
资金允许的情况下,捂盘不卖是的策略,如果你能捂10年,就不得了了。
如今深圳一个小区的市值可以达到数百亿,是一个中等开发商的市值。
北京天通苑这种大型小区市值正好等于世界上开发商万科的市值了。
想想看,如果万科曾经开发的小区都不卖,万科的净资产至少比现在多10倍。
但大家都知道开发商长期捂盘是不可能的,且不说资金的要求,某些地方政府也有规定,长时间不开发的土地要收回,房子建好以后捂盘不卖,政府也不允许。
除非你是李嘉诚,长袖善舞,擅长捂地捂盘。
大部分开发商,每年赚10%,因为不能捂盘,10年来赚得。
自持是什么?
可以光明正大地捂盘了!
你如果有资金实力,对楼市前景十分看好,可以捂几十年。
真要大涨,政府也可以从增值税中分一笔羹。
自持,曾经是开发商梦寐以求的。
租赁,想说爱你不容易
可以捂盘,看起来不错。
但政府的目的不是让你捂盘,而是让你自持租赁,租赁是长效机制的一部分。
理想中,租赁是极好的,可以减轻开发商资金压力,是稳稳的现金流。
前两天凤凰weekly的一篇爆文《 凤姐流、贵妇流、拆迁流、 流,炒房客四大流派都去哪了?》中的 流(盈利主要靠收取外国人租金)、凤姐变冰冰(李冰冰)流(购买破烂的房子装修后提高租金或加价出售)算是从租金角度实现增值的流派。
但其中的贵妇流、拆迁流就是道听途说了。
**不在这里,所谓的四大流派都不是主流,最主流的一个流派他文中没有提到:空置流。
“上海买房后怎么做才最赚钱?
空置。
当年欧说这句话的时候语惊四座。
一线城市的租售比才1点多,抛去装修成本,每年1个点。
靠房产自然增值,10年增长1000个点。
租赁收入只占增值收入的百分之一。
搞过租房的人都知道,各种事情烦不胜烦,为了这1%的收入,要付出99%的汗水。
有这个精力不如再买一套房子。
拥有的房产越多,越不愿意出租。因为他的劳动价值没有体现,而且这么多租客,搞出个案子或者大事情,影响到房子价值,损失无法计算。
所有,当马光远提出要征空置税的时候,反应最激烈的是欧神。
发长文反驳之。
投资者的房产在一线城市的空置率是很高的,即使在租售比达到3~4个点的重庆,许多投资者的房产也是空置。
这才是炒房客的大流派。
有一两套房子在出租的朋友显然不是资深多军。
一线城市的开发商自持呢?一下子自持几百套房子,从数量上来说显然可以列入大投资客的行列, 用来出租的成本比散客高多了(公司出租还要交20%的税)。
对开发商最有利的策略当然是:空置。
重庆自持年限最合理
空置当然违反了设置自持房的目的,一线城市的自持的时间一般是土地出让年限。
也就是说要自持70年,再看好未来的开发商,面对如此长的时间周期也会担心。
所以,近期其他城市的自持地块开始遇冷。
重庆这次的规则最明显的不同是,自持年限为10年。
这个年限极具竞争力,不多不少。
真要是如同传说中的那样,重庆房价有增长10倍的潜力。
自持地块应该获得更多追捧,更多溢价。可以合法地10年捂盘,机会难得。
如果拍地放在商圈周围,出租容易,租售比高,土地的溢价率比非自持地块高。
但是具体到礼嘉的这三块地,就需要探讨一番了。
具体要求是:
步:竞地价,到10000元/平方楼面价熔断,转入第二步。
第二步:竞自持租赁房屋面积比例。自持比例从5%竞争,到100%,转入第三步。
第三步:竞自持租赁房屋年限。从10年开始竞争,年限高者得。
礼嘉地块容积率黑低,应该以别墅洋房小高层为主。
预测拍卖不会走到第三步。
如果到第三步,100%自持。
开发商自持全部的洋房别墅,投入巨资装修,
然后租出去?
别闹了。
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