[摘要] 继去年12月金科、万科等房企在蔡家拿地之后，蔡家再次因土地拍卖赢得市场关注。日前，蔡家组团M分区M69—01/01、M69—04/01号地块出让，包括金科在内的10家品牌房企参与竞拍。在“现房销售+方案竞标”条件下，成都德商与甘肃新夏两家房企进入评标阶段，该地块楼面价超过8000元/㎡。
继去年12月金科、万科等房企在蔡家拿地之后，蔡家再次因土地拍卖赢得市场关注。日前，蔡家组团M分区M69—01/01、M69—04/01号地块出让，包括金科在内的10家品牌房企参与竞拍。在“现房销售+方案竞标”条件下，成都德商与甘肃新夏两家房企进入评标阶段，该地块楼面价超过8000元/㎡。
板块价值看涨，在蔡家土储达到200万方的金科，无疑成为受益者。但是，在同一板块布局四大楼盘——金科城、金科金辉美院、金科集美嘉悦、金科金辉博翠山，如何进行产品区隔也成为金科不得不思考的命题。随着各个项目陆续发声，金科的解题思路逐渐清晰。
楼面价从1跳到8，金科多了战友也有了对手
作为重庆都市圈21个城市组团之一、主城二环时代21个大型聚居区之一，在经历一段时间的发展滞缓之后，伴随着金科、龙湖、万科等实力房企的抢驻，蔡家新城进入快速发展阶段。与此同时，较早入驻蔡家的金科，多了战友也有了对手。
“起了个大早，赶了个晚集”。在去年年底之前，蔡家板块的发展相对缓慢，反应在土地市场、新房数据等方面，则是与一江之隔的悦来、礼嘉等板块的数字差距。从商品住宅成交均价来看，以官方发布数据为例，2016年蔡家板块的商品住宅成交均价为5474元/㎡，悦来板块的商品住宅成交均价为7335元/㎡，礼嘉板块的商品住宅成交均价为9558元/平米。
2016年年末，是蔡家新城发展的分水岭。2016年年底，伴随着金科、万科、龙湖等房企大肆拿地，蔡家进入快速发展阶段。这样的热度，一直延续至今。在近期举行的一次土拍中，蔡家组团M分区M69—01/01、M69—04/01号地块出让，包括金科在内的10家品牌房企参与竞拍。在“现房销售+方案竞标”条件下，成都德商与甘肃新夏两家房企进入评标阶段，该地块楼面价超过8000元/㎡。
2016年—2017年蔡家板块土地成交详情
楼面价从1千到3千再到8千，这不仅是蔡家土地成交价格的三级跳，也是蔡家板块发展的大跨步。短短1年时间，蔡家迎来了名企聚集的新机会。根据统计，目前蔡家已经聚集了金科、万科、恒大、龙湖等十余家实力房企。值得一提的是，从蔡家板块土地成交详情中可以看到，在今年进行的蔡家地块拍卖中，参拍企业也保持较高的数量与质量。
对于房企对蔡家板块热情，重庆锐理数据高级市场分析师黄小兵分析到，“从去年以来，重庆向北进入新的开发阶段，前期主力开发板块进入尾声，蔡家是重庆北区江岸线剩下的为数不多的优质板块之一，其稀缺性开始显现，同时楼市又正经历一波高热的市场行情，客户和企业的投资情绪高涨，所以去年到今年品牌房企集中扎堆进驻蔡家”。
4盘落子、200万方体量，金科“控场”蔡家有底气
在进驻蔡家的房企名单中，金科无疑下了大手笔。从金科城首子落地，到金科城、金科集美嘉悦、金科金辉美院、金科金辉博翠山四盘共立，可开发体量超过200万方，金科在蔡家已经具备了“控场”的底气。
经过梳理，金科进驻蔡家的历程大致如下——
值得一提的是，金科金辉美院、金科金辉博翠山为金科先期拿地，再引入金辉合作打造开发的项目。此举被业内人士评价为“能够实现项目价值增值”。
过去5年，金科数次出手蔡家。伴随着蔡家板块的潜力被激发，再度证实了金科拿地前瞻性的战略眼光。重庆机构分析师认为，“金科对于城市中期投资和区域多城市远期布局都走在行业前列。2016年金科开始加大北区布局，目前在北区热点板块大竹林0元/平方米[万州]大竹林0套在售、蔡家布局已相对完善，在外环沿线完成前瞻性可售货值贮备，未来业绩增长空间极大。”
4盘落子、200万方体量，强大的土地储备赋予金科“控场”蔡家的底气。在蔡家这块城市新贵的土地上，金科有机会创造更多可能。太平戴维斯华西区市场研究部助理董事陈大荒谈到，“蔡家版块自然条件较好，地形较平，可供开发土地相对较多，能做出一些高品质的项目。”同时，他指出，“早期进入蔡家板块的房企会有较大的发展空间。”
重视改善、强调差异，金科的解题思路逐渐清晰
在同一板块布局四个项目，金科在蔡家的布局展示了金科对蔡家发展的信心及雄心。与此同时，全新命题也在等待金科解答——如何对临近项目进行产品区隔？如何避免旗下项目的内部竞争？如何才能扩大发挥聚合效应？
事实上，同一企业在同一区域布局两个或多个楼盘，导致楼盘之间产生内部竞争的现象确实存在。重庆某中介一工作人员就谈到，某房企在照母山板块布局了两个项目，因产品业态相似、价格差距不大，后面世的项目在产品上进行了升级，让一些原本打算在先面世项目进行置业的购房者选择了后者。
金科重庆布局
对于金科而言，要协调的不仅是蔡家四个项目的关系。一位不愿具名的业内人士指出，“金科蔡家项目与金科天元道、金科九曲河
金科九曲河待定4.02分金海湾公园旁023-63316999距离并不远，当这么多项目扎推出现在相近的区域里，对金科的产品打造能力是一个巨大考验。如何战略得当，能到起到聚合效应，尽可能大的程度地分割市场；如果产品定位不清晰，则很容易出现互相抢客的内部竞争”。
那么，金科会如何破题呢？上述不愿具名的分析人士指出，“重视改善需求，强调项目差异”将成为金科的解题思路。
从目前金科发布的部分项目信息来看，金科对蔡家项目的核心竞争力和产品形态进行了区分。其中，经过3年沉淀的金科城以“成熟”为核心竞争力，金科金辉美院则强调“艺术”对于生活的改变，金科金辉博翠山从业态构成上更加强调“高端”，交通优势更加明显的金科集美嘉悦则更加强调满足居住者的内心“喜好”。
为满足居住者的喜好而生！金科集美嘉悦8月亮相
生活是为理想而活，而人的喜好，就变得尤为重要。
“金科集美嘉悦目标客群选择了处于人生上升期的70后、80后、90后，旨在为他们打造更好的城市、更好的自己、更好的生活。”金科集美嘉悦项目营销负责人介绍，金科集美嘉悦以“喜好”为切入点，从项目定位、产品打造到社区规划，都以为满足居住者的喜好为目标。
更好的城市，离不开高质量的城市资源。落位于蔡家岗立交旁的金科集美嘉悦，享受着蔡家“11桥3轨3干道”的立体交通优势，同时与蔡家中央公园，周边更规划有完善的**、医疗、商业配套，能够为居住者提供“进则繁华、退则从容”的理想生活体验。
（金科集美嘉悦区位图）
更好的生活，要拥有为你量身定做的家。有了外部高质量的城市资源做基石，金科集美嘉悦不忘从产品设计、社区规划等方面练好内功。金科集美嘉悦规划建设总体量62万方，囊括城市洋房、品质高层、街区商业三大业态。在建筑色彩上，采用白色与灰色中性色调，将活力现代与东方意境巧妙融合，让家更美。在户型设计上，灵活多变的空间功能规划，让在家的时光更为惬意。
更好的自己，要让内心的喜好得以满足。为了满足居住者的内心喜好，金科集美嘉悦社区内部规划有社区慢跑道、图书馆、宠物游乐场、老人活动室、室内双儿童游乐场等不同的配套。
取悦自己，喜欢就好——据悉，秉承满足居住者喜好的理念，金科集美嘉悦计划将在8月亮相。首批产品将推出70-90㎡悦已高层、104-130㎡公园洋房。
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