[摘要] 从2012年底接任重庆市委书记以来，这个曾经的农学博士、39岁即任副省级干部的学者型官员，在低调的作风中带着重庆从2011年的GDP1万亿元，跃升到2016年的1.75万亿元，GDP增速连续4年位居全国第一。
“力争到2030年前后，重庆初步建成繁荣发展、包容开放、人文荟萃、充满活力的现代化国际大都市。”重庆市第五次党代会5月25日闭幕，戴着眼镜、颇有学者之风的重庆市委书记孙政才在主席台上不急不慢地作报告。
从2012年底接任重庆市委书记以来，这个曾经的农学博士、39岁即任副省级干部的学者型官员，在低调的作风中带着重庆从2011年的GDP1万亿元，跃升到2016年的1.75万亿元，GDP增速连续4年位居。
今年也是重庆直辖20周年，这个城市毫无疑问在直辖20年来发生了翻天覆地的变化，城市与经济发展都走在了的前列，即使经历了“薄王事件”之后，仍然保持高速发展领跑的势头。
重庆是中央正式定位的第五座“国家中心城市”，在2016年初习近平总书记视察重庆时对这个城市提出了“建设长江上游地区经济中心、国家重要现代制造业基地；国内重要功能性金融中心、西部创新中心、内陆开放高地、美丽山水城市”的功能定位。在此次党代会上，孙政才在报告中提出重庆的战略定位是“西部大开发的重要战略支点、‘一带一路’和长江经济带的联结点”，并提出“建设生产力布局优化、各功能区域协调联动、综合服务功能完善、战略支撑作用凸显的城乡统筹发展的国家中心城市”的综合定位。这几年，重庆也是多个战略“黄袍加身”：两江新区、中新合作互联互通项目、重庆自贸区。重庆的渝新欧铁路风生水起，成为“一带一路”落地并产生可观经济效益的项目，重庆的汽车产业、电子产业在举足轻重，2016年，汽车产量超过300万辆，占1/8，笔记本电脑产量全球，手机产量达2.87亿台，产量仅次于广东，已经是中国内地的新制造业中心。
然而，孙政才5月20日在重庆市第五次党代会上却对重庆提出两个“欠发达”的判断，报告中的原文是“重庆集大城市、大农村、大山区、大库区于一体，城乡区域差距大，仍处于欠发达阶段、属于欠发达地区的基本市情没有改变”。
到过重庆的人都会对这座城市高楼大厦林立、两江相峙、轻轨飞驰、桥梁纵横的壮丽城市景观和繁荣的城市商业而感叹，但如果驱车数百公里到渝东南，又会对低矮破旧的房屋与骡车拉货在山路上缓慢而行的前现代场景而震惊，高大上的“国家中心城市”、高速发展的经济与“欠发达”之间强烈的对比，仍然是这个因面积广大、人口众多、区域内差异巨大而被戏称为“重庆省”的直辖市所必需面对的现实。
负载着这个现实，直辖20年的重庆，走到了一个十字路口。
微缩版的中国
孙政才是一个出身于学界的学者型官员，崇尚务实，在2012年底接任重庆市委书记之后，连续到重庆的40个区县进行调研，走过了重庆的山山水水，尤其是到渝东北的大巴山和三峡库区、渝东南的山区进行了考察。
在经过调研之后，他得出的结论就是“重庆集大城市、大农村、大山区、大库区于一体，城乡区域差距大，仍处于欠发达阶段、属于欠发达地区的基本市情没有改变”。以主城9区为核心的重庆西部区域，属于传统的成渝间的发达城市带。从人均GDP看，该区域2016年超过9万元，与东部沿海发达城市杭州相当，而渝东北和渝东南区域的人均GDP不足3.8万元，基本与贵州相当。经过平均之后，重庆的人均GDP仅为5.79万元，在处于中游水平。
总面积8万平方公里，总人口超过3000万的重庆市，的确是一个中等省的规模，而其区域间的巨大差异，使得这个城市就像一个微缩版的中国，现代与传统共生，先进与落后并存。
经过周密的调研，在履新10个月后，孙政才治理重庆的战略轮廓才清晰起来，在“重庆区域间、城乡间自然条件、资源禀赋、发展现状和发展潜力等差异很大”的情况下，确立了差异化的“分区治渝”的策略，提出“五大功能区”战略：将重庆全市划分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区共五个功能区域。而这一“五大功能区”战略在定位上却不仅是经济发展分区，也不仅是城市发展分区，更是包含经济、社会、文化、生态建设、人口分布等各个方面，是一个“五位一体”的、整体的、系统的发展战略。具体来说，就是重庆主城九区和渝西发达区域作为都市功能核心区和都市功能拓展区，对标国际化大都市，布局先进的城市功能与先进产业，建设国家中心城市，而东北部和东南部则作为生态涵养和生态保护发展区，不以GDP为考核目标，不以城市发展为考核目标，而是培养和保持良好的生态环境，这些区域的居民则逐步转移到都市功能核心区和拓展区，真正形成中国西部美丽的山水城市，同时通过移民、功能转移，解决重庆区域发展的极度不平衡的问题，实现城乡统筹的突破，同时进一步形成主城的人口聚集。
“五大功能区”战略实施已经五年，成效已经显现。重庆主城与渝西城市群与先进制造业生产带已经形成。
房地产好机会
解决“大农村、大山区、大库区”带来的城乡差异与区域差异问题，也就意味着未来重庆的主城核心功能区和拓展区的人口与产业的进一步聚集与拓展。“国际化大都市”的定位，以及“一带一路”战略、中新合作互联互通项目、重庆自贸区战略的推进，也将带来重庆主城核心区，包括渝中、江北嘴等区域城市能级的提升，包括金融产业、商业、文化、娱乐与城市功能的大幅提升。
2016年，重庆固定资产投资达到了1.7万亿元，占当年GDP的98.87%。而近5年来，重庆固定资产投资占GDP的比重从76.57%、81.63%、86.14%、98.84%到98.87%，逐年提升。大规模的固定资产投资，意味着城市规模与城市功能的跃升，包括基础设施、城市建设与房地产投资都将维持一个比较高的增长状态。黄奇帆主政重庆市政府的十几年当中，一直有一个“25%理论”，即坚持房地产投资不能超过固定资产投资的25%，以适度的房地产市场容量严控楼面地价。此次重庆党代会后，新一届重庆市委、市政府是否坚持“25%”的红线，有待观察。即便是25%的比例，在每年1.7万亿元的固定资产投资总规模之下，也是一个相当可观的数字。
对房地产行业来说，这意味着在重庆的城市跃升时期将会拥有难得的投资机会。这个机会，有如上世纪90年代和21世纪初的北京、上海、深圳、广州。如今，大规模的城市建设在一线城市已经告一段落，这些城市正在进入稳定发展与功能疏解阶段，重庆的城市建设则正在深入展开。
对房地产行业来说，重庆是一个难得的特殊案例。其GDP高速发展，城市高速扩张，而且在一二线城市乃至一些三四线城市都全面限购的时候，重庆是大城市中不限购的城市，房价在过去十年维持了相对平稳的局面，与其他普遍暴涨又受压的城市形成鲜明对比。
房地产的“重庆经验”被总结为这样几条：政府融资平台“八大投”统一收储土地并根据市场情况按年放出土地调控市场，“地票”制度使得土地供应突破**限制，城市大规模拓展使得新的土地与住宅源源不断涌入市场平抑房价，的公租房建设也起到了房价的“定海神针”作用。
尽管如此，从2016年底到现在，重庆的房价也因为外来投资者的涌入而出现了连续上涨的局面，主城区的房价从2016年底到2017年4月，上涨了20%左右。对此，重庆通过对“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）外地人员购房征收房产税的方式进行调控。这样的调控政策堪称“温柔”。相对宽松良好的政策环境，将是未来重庆房地产行业的大秩序，机会不言而喻。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
