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楼市解**:公寓市场崛起 投资仍讲“套路”

房天下   2017-05-12 11:03

[摘要] 几百套房源,几千组登记信息……一套房子遭多组客户争抢的现象成为近期重庆主城核心区住宅市场的真实写照,货源短缺甚至无房可售成了今年上半年不少房企的常态。

几百套房源,几千组登记信息……一套房子遭多组客户争抢的现象成为近期重庆主城核心区住宅市场的真实写照,货源短缺甚至无房可售成了今年上半年不少房企的常态。

住宅市场的“缺货”现象,进一步加剧了市场对于房地产行情的看涨。

随着《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》的出台,吹响了商业地产去库存的号角。而作为商业地产的入门级投资产品,公寓顺势成为住宅需求外溢的主要渠道,一跃成为近期楼市的主角。

实际上,在公寓的“打开方式”越来越多的情况下,公寓的投资潜力正持续被看好,但对非专业投资者来说,公寓投资“套路”有点多,一不小心就容易投资失利。

房企领衔看好租赁市场共享经济成为新热点

公寓的突然吃香,并非是市场的“一头热”。

面积之和不大于60㎡,主力总价20-80万的投资品,称之为公寓。其总价低,可出租可自主,这类产品曾是商业地产投资中最广泛的一种形式。

对于投资者来说,公寓最方便的回报形式就是出租。据权威机构2016年12月初发布的《租赁崛起》报告显示,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4万亿。业内人士预计,公寓行业可能是中国目前几个新兴行业之一,可能有两三万亿市场规模,将会颠覆过去的租房行为,从投资人角度来说比较看好。

租赁市场的未来前景,为公寓市场的投资价值提供了广阔空间。去年龙湖宣布进军长租公寓市场,推出“冠寓”正是算清楚了这笔账。此前万科、保利、绿城等国内一线房企均涉足长租公寓市场。

而共享经济的崛起,则为公寓出租市场找到了更多价值释放。

Airbnb、小猪短租等短租民宿则成为公寓产品消费的另一支生力军,鼓励房东将房屋进行短租改造提供给游客,成为公寓在长租之外的另一种投资选择。

楼中店持续活跃 为公寓提供更多打开方式

不仅如此,随着电商经济和消费升级带来的个性化市场细分,楼中店已经成为商圈公寓发展最快的一种“打开方式”。

由于商铺租金上涨压力,重庆楼中店经济十分活跃。早年观音桥商圈茂业百货、红鼎商务公寓中兴起的服装店、婚庆店、私房菜馆、酒吧等一度成为观音桥商圈的一大特色;解放碑时代广场8049元/平方米[涪陵]时代广场3套在售上的私房菜馆、精品服装店也是重庆楼中店经济活跃的象征;南坪万达公寓则成为微整形、美容店的聚集地;沙坪三峡广场0元/平方米[沙坪坝]三峡广场套在售上的公寓大楼各种桌游吧、服装店、DIY蛋糕店等活跃;杨家坪商圈各种培训机构、舞蹈工作室、婚庆工作室也在各个公寓里扎根。

实际上,在重庆各大商圈,公寓早就作为商业的一种补充而存在,在的商圈,楼中店从“新兴商业模式”正变成一种商业常态,从办公到各种店铺,甚至在有些公寓中形成各自的特色,楼中店对商圈经济的补充作用明显。

早在几年前,龙湖便将公寓产品进行包装,以“空中商铺”形式销售,市场十分买账。如今,楼中店经济作为商圈商业的一种补充,早已成为商圈经济发展的新力量,而在发展势头上,传统商圈的楼中店经济更加活跃。

投资公寓有套路 地段是关键

戴德梁行4月商办市场月报,4月重庆商办成交均价9294元/平米,其中公寓成交占比增加,主要集中于核心区商务公寓产品。由于核心区住宅供应锐减,投资需求外溢到核心区公寓产品,公寓产品顺势去库存

即使是在核心区域,公寓的投资价值也差距明显。

李嘉诚的一句关于地段名言已经成为地产投资的圣经。

作为一种商务投资产品,周边的配套对公寓的价格和租金水平影响极大。10年前观音桥一套高层公寓的市场价格仅仅略高于人和的一套高层公寓,但十年后,房价和租金价格都不可同日而语,尤其非商圈的公寓,受市场价格波动很大,在市场低迷的时期,其价值也会贬值得更快。

业内人士表示:由于公寓使用客群受产业氛围影响大,核心商圈、商务区投资潜力更大。

按照市场规律,商务区的公寓产品作为承接区域居住功能的产品,拥有稳定的客源,一直深受市场追捧。在北京CBD、上海陆家嘴这些商务区,公寓租金高达数千元,是非常成熟的公寓投资区域。同样拥有商务区功能的解放碑,其公寓租赁市场火爆。今年3月解放碑高端公寓单间配套的租金已经从去年的3000元/月涨到了3500元/月,进入4月后,同户型房源租金已经上涨到了4000元/月,并且房源紧俏。

而作为商务区的江北嘴,由于还处于建设和培育期,市场并不成熟,公寓投资市场也比较谨慎。

商圈公寓“打开方式”多 是投资

拥有商圈配套加持的公寓,则是经久不衰的投资圣品。

无论是作为写字楼还是作为住宅,商圈公寓由于其地理价值的优越性,提供的“打开方式”多样性,为其投资价值保驾护航。目前重庆5大传统商圈正在积极进行升级改造,是市民购物消费的主阵地和主战场,也成为全市商贸流通产业发展的重要增长极。

但现实是,由于地理条件的限制,解放碑、沙坪、南坪、观音桥等商圈几乎没有扩容空间,中心公寓已经断货。而杨家坪商圈却拥有地利之便——随着铁马厂的搬迁,为杨家坪商圈的扩容升级提供了土地支撑。

铁马厂地块担纲打造的重庆中迪广场中迪广场8300元/平方米起4.52杨家坪正街68号023-68789999,作为杨家坪商圈扩容升级之作,其建筑面积达80万平方米,包括2栋258米超高层地标5A写字楼、3栋150米超高层商务楼宇和1栋100米五星级酒店。其针对商圈的商业化创新将对重庆商圈产生深远影响。据中迪禾邦集团副总裁唐冰君介绍,重庆中迪广场拥有20万平米的商业购物中心,将颠覆传统商业模式,将商业的70%打造成体验型商业;欧洲城购物中心将引进数十家“国际潮牌、独立设计师品牌、快时尚”,并及辅助少量一二线奢侈品牌。中迪广场还将采用线上线下融合经营,整合电子商务技术和现代金融支付技术,提供消费便利。

中迪广场 4.52分

杨家坪正街68号
023-68789999
售完商铺九龙坡品牌地产
8300元/平方米起

中迪广场中迪广场8300元/平方米起4.52杨家坪正街68号023-68789999全新的商业模式在延续杨家坪商圈商业发展的同时,也积极引导商圈功能的拓展,其25万方规模的“商务集群”将成为杨家坪商圈的“商务功能聚集区”。商业与商务的相辅相成,已经成为如今商圈发展的新趋势,商业和商务的黄金搭档关系,已经成为市场的共识。

电梯要够多 户型套内使用面积30~40㎡最合适

但是商圈公寓弊端就是电梯严重不足,由于早年设计上的不足,一些商圈公寓早上排队乘电梯的现象十分突出——观音桥红鼎国际公寓每天早上排队乘电梯的队伍要排到大厅外面的广场上,很多公司不得不将公司搬离这些公寓。

另一方面,为了降低总价,一些开发商将公寓面积段越降越低,甚至套内不足20平米的迷你公寓,从使用角度来讲,这类公寓舒适度很差。

业内人士指出,要达到较舒适的使用感受,一般公寓的面积在套内30~40㎡较为适宜,这也是五星级酒店标间的房型面积。实际上,目前市场上出售的公寓,很多已经低于套内30㎡,甚至有些户型面宽仅2.7米,扣除墙体厚度,一张两米长的床都很难放下,被业内戏称为“反人类户型”。

在此背景下,中迪广场中迪广场8300元/平方米起4.52杨家坪正街68号023-68789999全新推出的loft公寓产品尤为值得关注。每栋楼配置7部电梯,高梯户比保证了电梯的充足,进出大楼不用排队等电梯。而中迪广场LOFT户型面宽3.6米,主力面宽4.5米,建筑面积段从43~56㎡、层高5.1米的loft,能完美诠释商圈公寓的多种“打开方式”。

据悉,目前重庆在售LOFT产品的楼盘仅占新楼盘的0.3%,商圈LOFT更是凤毛麟角。以观音桥商圈为例,龙湖新壹街LOFT目前售价高达20000元/㎡,且供不应求。由此可见,公寓类尤其是稀缺类的loft产品,必将迎来全新的市场机会。

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