[摘要] 在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，商业地产去库存似乎终于找到了突破口。
在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，商业地产去库存似乎终于找到了突破口。
即便如此，重庆的楼市依然“一半是海水，一半是火焰”。今年一季度，重庆住宅市场表现抢眼，主城核心区持续货源不足，不少开发商甚至面临无房可卖的局面。另一方面，商业地产库存持续增大。
在刚刚过去的四月，重庆市政府出台了《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》，力争“十三五”末重庆全市商业商务房地产库存去化周期控制在合理范围，其中重庆主城区商业商务房地产库存去化周期控制在12个月内。对一向平稳的重庆楼市而言，接下来，或许是商业地产的主场了。
而一向作为商业投资门槛较低的公寓产品，成了投资者首先关注的焦点。
公寓到底能不能买？
今年3月，乍寒还暖，重庆的楼市已然入夏。
在中心无住宅可售的情况下，很多人把眼光转向了公寓。小何就是其中之一。利用中午午休时间，小何就跟老公在上班的悦来附近一处地铁上盖公寓下叉了一套单间。
下叉后小何也一度有点犹豫，担心位置选得不好，但在同事一致的安慰声中，小何找到了信心：“附近有****，以后不愁出租。”
与小何有一样房产投资心里的非专业投资者在今年这样的市场环境中并不少。尤其公寓产品的投资客，抱着“租金抵月供”的投资心理，期望自己的资产保值和。实际上，投资公寓作为一种投资行为，对投资者来说一样考眼力。
从去年开始，重庆商务地产进入上升通道，库存持续加大，据戴德梁行数据显示，截止今年一季度，重庆甲级写字楼市场存量增至155.7万平方米，全市空置率升至47.5%，环比去年上涨2.7个百分点；重庆购物中心的存量增至329.4万平方米。如果仅仅因为公寓投资门槛低而盲目投资，很有可能投资失败。
真正有投资价值的公寓产品，必然是越来越注重商务居住功能。在北京CBD、上海陆家嘴这些商务区，公寓租金可达上万，是非常成熟的公寓投资区域。同样拥有商务区功能的解放碑，其公寓租赁市场火爆。今年3月解放碑一单间配套的租金已经从去年的1500元/月涨到了1800元/月，进入4月后，同户型的房源租金已经上涨到了2200元/月，并且房源紧俏。
市场的买账，也证明了公寓投资市场大有可为。
投资公寓怎么选？专家建议商圈公寓是
重庆公寓产品形式主要有四种：纯商务区公寓、商业商务区公寓、单体公寓和住宅区公寓。业内专家表示：就投资性来说，商业商务区公寓是。
按照市场规律，商务区的公寓产品作为承接区域居住功能的产品，拥有稳定的客源，一直深受市场追捧。而作为商务区的江北嘴，由于还处于建设和培育期，市场并不成熟，公寓投资市场也比较谨慎。
实际上，公寓作为一种商务投资产品，周边的配套对它的价格和租金水平影响极大。10年前观音桥一套高层公寓的市场价格仅仅略高于人和的一套高层公寓，但十年后，房价和租金价格都不可同日而语，尤其非商圈的公寓，受市场价格波动很大，尤其在市场低迷的时期，其价值也会贬值得更快。
目前观音桥商务产品的价格超越了江北嘴，直逼解放碑，据相关数据显示，观音桥的社零总额早已超过300亿元，成为西部商圈，在此背景下，观音桥商圈的商务产品价格也水涨船高，租金一路上涨。商圈对商务产品的影响由此可见一斑。
杨家坪未来看好商圈公寓稀缺更具投资价值
纵观重庆商务发展规律，无一不是成熟商圈融合商务功能，形成商业、商务协调发展的财富体。如果说大都会广场是解放碑商圈从单一商业到商业商务融合的转型之作，那么现在解放碑环球金融中心、英利IFC、海航保利国际中心0元/平方米[渝中]海航保利国际中心套在售等构建的高端商务集群则成就了解放碑的商务地位；几年前，观音桥商圈提档升级的一大**就是构建50万方的“太阳谷”商务集群；杨家坪商圈也在这一轮提档升级中，将“增强商务功能”纳入商圈扩容改造的**——铁马厂被定位为“5A甲级写字楼”聚集区，将**发展五星级酒店、金融证券、商务会展、总部经济，打造西部总部经济集聚区、金融集聚区及高端商务承载区。
随着杨家坪商圈升级改造的启动，铁马厂地块担纲打造的重庆中迪广场
中迪广场8300元/平方米起4.52分杨家坪正街68号023-68789999，作为杨家坪商圈地标级商务集群，258米的双塔5A甲级写字楼、五星级酒店，将拓展和延伸杨家坪商圈商务功能。据中迪禾邦集团副总裁唐冰君介绍，重庆中迪广场拥有20万平米的商业购物中心，将颠覆传统商业模式，将商业的70%打造成体验型商业；欧洲城购物中心将引进数十家“国际潮牌、独立设计师品牌、快时尚”，并及辅助少量一二线奢侈品牌。中迪广场还将采用线上线下融合经营，整合电子商务技术和现代金融支付技术，提供消费便利。这种全新的运营模式将对重庆商业发展产生影响，杨家坪商圈也会因此受益——与解放碑、观音桥形成三足鼎立的重庆商业新格局。
公寓面积在30~40㎡最合适
根据戴德梁行提供的数据显示，2017年2月重庆公寓产品 SOHO 成交 4.88万方，成交价格 7397元/㎡，LOFT 成交2.83万平方米，成交价格8029元/㎡。从2014-2017年2月商务各业态成交占比和均价走势图来看，公寓产品在整个商务市场的成交占比呈现上升趋势。
市场的火热，也成为开发商规避风险、加速去化的良机。为了降低总价，一些开发商将公寓面积段越降越低，甚至形成不足20平米的迷你公寓。但从使用角度来讲，这类公寓产品很鸡肋。
业内人士指出，要达到较舒适的使用感受，一般公寓的面积在30~40㎡较为适宜，这也是五星级酒店标间的房型面积。实际上，目前市场上出售的公寓，很多已经低于30㎡，甚至有些户型面宽仅2.7米，扣除墙体厚度，一张两米长的床都很难放下，被业内戏称为“反人类户型”。
在此背景下，中迪广场中迪广场8300元/平方米起4.52分杨家坪正街68号023-68789999全新推出的loft公寓产品尤为值得关注。面宽3.6米，主力面宽4.5米，面积段从43~56㎡、层高5.1米的loft，无论从居住功能还是商务功能来说，都能得到完美演绎。
据悉，目前重庆在售LOFT产品的楼盘仅占新楼盘的0.3%，商圈LOFT更是凤毛麟角。九龙坡区LOFT公寓2014年成交均价7577元/㎡，2015年8109元/㎡，2016年8552元/㎡，以年5%-7%增长，由此可见，公寓类尤其是稀缺类的loft产品，必将迎来全新的市场机会。
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