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观重庆近期土拍有感

重庆楼 2017-04-05 13:56:47

没有地就没有未来。
地是面粉,房是面包。
近期的情况是,面包快被吃完了,新面包紧缺,价格上涨。
面粉被疯抢。 



一、开发商补货

 补货最紧迫的是外地开发商,也是近期的主角。重庆市场被看好以来,外地开发商进入重庆通过两种途径:并购和拿地。

并购恒大玩得溜,全面收购中渝、同景、旭阳、宫和等项目,本土这些中小开发商手中有不少土地,土地储备量达605万方。
融创的地三分之二靠并购,也拿了不少低价地,吃了一肚子好货。近期又盯上了金科,成为第二大股东。后面的高价地都是给他抬轿的。
龙湖去年卖了不到100个亿,被融创赶超,买地却花了107个亿,看来也是极度看好未来市场,先把地屯起。
金科前几年在区县转了几圈,浪费了几年时间,现在发现主战场还是在主城,杀了回来,手中土地不多,所以有点急。
华宇稳扎稳打,不想被抛下。

中海,2016年上半年还在去库存,心想怎么把我的几个高价滨江大盘卖出去,下半年一下卖光了,却发现这个游戏他快被踢出局了,因为手中没有地了。2012年到2016年,整整5年,中海在重庆仅拿下了一宗地,且拿地日期在2016年12月30日。
其他中小开发商,说我不想死,这个游戏我还想玩,拼命还要上桌。

中海十分饥渴,近期拿下的二轴厂地块,成交总价10.85亿元,成交楼面单价7716元/㎡,土地不成块,附近楼盘才卖8000,他心理受得住吗?

雅居乐也拿了块位置不太好的地,还被分成几个零碎的块,看中央公园被友商挡住,单价还9300,你说他心里怎么想的?

首钢在遥远的悦来拿了一块临近大桥的坡地,单价11700,他心里怎么想的?

这就是后来者的代价,他们认怂了,接受现在,才能开创未来。
不像有些买房者,
"啊,这么贵?,去年这个时候比现在便宜2000,位置还比这个好。算了,走人!"
这样被踢出局了。买房可能今后与他无关了。

为了参与这个游戏,今后还可能有更多的开发商付出更大的成本。

当然,不用担心高价拿地的开发商会亏损。他们有几十种方式来回避风险。

或者避开竞争,以时间换空间;或精耕细作,以高质量的产品获取溢价;或看大势,以后面的眼光看,现在的价格还是便宜。。。

二、容积率的规律

一般情况下,核心区容积率>3 扩展区容积率<3
核心区土地存量不足,几乎没有容积率小于3的地拍出。
其中,万科拿的沙坪坝组团B分区B12/02号宗地容积率是6.9,着实吓人。
但有一个例外:
蓝光以楼面价8021拿到的核心区大石杨组团位于虎歇路的地块,容积率为2.3,小于3。背后的逻辑是什么?

相传鹅岭边上就有一个开发商的楼盘,视野好,江景房,还可以俯视一个绿化不错的暴力机关的总部。这还了得,知道为什么北京两环没高楼吗?谁也不想让你俯视。结果这个开发商的两栋楼没法盖了,亏损严重。
蓝光这个地块旁边也有暴力机关,虽然暴力值不及鹅岭那边,但如果认真起来,开发商也得吃瘪。



所以,这块地的楼层应该不高,容积率2个多点也就可以理解了,蓝光打算把它打造成高端住宅项目,值得期待。


另一例外是新城这块地,位于扩展区,在两路空港,容积率高于3的罗辑是什么?
从图上看就知道,周边全是蓝顶的工厂,没有做高端的可能,给工业区做配套还可以。环境所限,周边楼盘价格一直不高,新城的这个地价确实不低。

三、商业用地遇冷

与住宅用地火热相比,商业用地十分冷清了。西永的一块商业用地居然流拍了。其实也在情理之中,重庆商业是严重过剩的,在建的购物中心全球,而重庆只有3000万人口。竞争太激烈,许多小区连底商都半死不活,商业的库存量达到20个月以上,新区的人流量根本不足以撑起比较大的商业,流拍是自然的结果。这种情况是前几年商业大跃进的后果。但重庆的商铺还是一如既往地贵!商铺单价一般是住宅的3~5倍。欧曾经说过一个在重庆买铺的段子:

欧:重庆住宅8千元一平,商铺多少钱一平?
售房小妹:3万5.
欧:现在上海住宅8万一平,你猜商铺多少钱?
售房小妹:35万一平?
欧:还是3万5.

除非地段不错,一般的商业还是避免去碰。


去年12月20号,万达以挂牌的方式取得了大石杨片区的一块商业用地,位置还算不错,楼面价2000.看万达以往的作风,建成后商铺要卖3万一平。而蓝光楼面价8000取得的住宅用地,估计才卖2万一平。这价格好混乱!
商业要看开发商的运营能力,有能力运营好商业的开发商少之又少。如果开发商自持倒好说,要是到了散户手里,缺乏人气和特色,只能听天由命了。强势如龙湖,人气王如时代天街时代汇的业主仍在苦苦挣扎,遑论其他开发商了。
商业用地遇冷,情理之中了。

四、广阳岛地块怎么了?

还记得去年有一块巨无霸地块取消了出让。这块土地属于广阳岛。广阳岛的面积6.44平方公里,快赶上渝中区了。




按照规划,对应的全部是低密度的改善类住宅。而且政府已经投入大量资金改造土地,当时考虑15块地整体出让。后来不知什么原因取消了。
看来这两年以原来方案出让也比较困难了。
一、行情涨了,拍地总价几百亿,能拿地的开发商有限。
二、依据新规,付款条件十分严格,能短时间拿出这么多现金的几乎没有了。
 三、出让以后必然是地王,舆论不利。
感觉这块土地的条件比礼嘉悦来要好,单价应该不低,卖了这块地,重庆可以半年不用卖地了。


以上的一切全是猜测,胡说八道,仅供参考。
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