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2017重庆楼市走势预判 八要点探求楼市真相

房天下     2017-02-15 13:26

[摘要] 2017年春节前,重庆国土局连续颁布多项房产政策,并联合当地金融机构收紧房贷,十三家金融机联合发表声明,对“三无”人员来渝“炒房”信贷不予办理。2017年重庆楼市走势如何?房价是涨还是跌?该不该出手买房?房天下将从事实出发,用数据说话,深入浅出从八大方面为您全面分析重庆楼市。

据重庆市政府网统计显示,2016年重庆商品房销售面积共计6257.15万平方米,同比增长16.3%。其中,住宅销售面积增长14.0%,创历年新高。2017年春节前,重庆国土局连续颁布多项房产政策,并联合当地金融机构收紧房贷,十三家金融机构联合发表声明,对“三无”人员来渝“炒房”信贷不予办理。2017春节期间重庆主城商品房共计成交3.29万方,比去年同期下降0.27万方。2017年重庆楼市走势如何?房价是涨还是跌?该不该出手买房?房天下将从事实出发,用数据说话,深入浅出从八大方面为您全面分析重庆楼市。

一看政策

房产政策环环相扣 房产税加码进一步遏制投机

2011年重庆宣布启动对部分个人住房征收房产税改革试点,2017年房产税政策加码,关于“征收对象”和“税率”细则进行修改调整。将“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套 (含第二套)以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。此外,重庆今年将加强主城区商品房预售管理,要求无合理理由不得定高价或涨价,针对个别楼盘擅自涨价现象,还公开了举报违规销售电话;还将与金融机构联动,对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。并且,已购的预售商品住房严禁转让,也无法以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让。

房产政策环环相扣,从入手、持有到脱手的每个环节都严格把关,目的就是进一步增加外地投资客的资金压力,对于外地投资客的动机起到了抑制作用,从而有助于稳定重庆楼市整体房价的发展趋势。

二看需求

重庆人均居住面积达43㎡ 大部分刚性需求早已释放

数据显示:截止2015年底,重庆主城区常住人口是835万,人均居住面积为43㎡。据联合国相关统计资料表明:中等收入国家的人均居住面积约为20㎡,中高收入国家在29㎡左右,高收入国家约为31㎡,仅有少数发达国家在40㎡以上。经验表明,当居民收入达到一定水平后,对住房面积的需求不再会有明显的提升。

众所周知,重庆多年维持低房价,购房压力也较小。加之重庆的户型设计多趋向紧凑实用,满足使用功能的同时,总价也相对偏低,很多买房用于自住的首购族在前几年早已置产。更有部分家庭很早就为未成年子女购房并过户至其名下,拥有2-3套房产的小康家庭不少,这也解释了为何重庆的人均居住面积偏高。

楼市走势

资料来源:各地统计年鉴 中国指数研究院综合整理

三看结构

人口结构老龄化 且缺乏外来人口迁入

人口结构的变化,会对楼市形成根本上的影响。劳动人口增加,“人口红利”将增加,有利于楼市。反之则不利于楼市的上涨。

据全国第六次人口普查数据,重庆15-59岁段人口率为67.71%,在十大城市中排名后一位,同时远低于全国3.41个百分点,重庆是唯一一个劳动年龄人口占比低于七成的城市。在1994年底重庆就已经进入人口老龄化,并且老龄人口呈现持续增长的态势,这从很大程度上限制了楼市的上涨。

从人口流向来看,重庆的城镇人口增量主要来自直辖市内部农村人口的城镇化,无明显的市外人口流入,这与北京、上海、深圳对外来人口的强吸引力明显不同。考虑到当前重庆城镇化率已达 60%以上,预计未来重庆市场的住房需求很难出现显著提升。

楼市走势

资料来源:重庆统计年鉴 中国指数研究院综合整理

四看土地

土地储备总量充沛 较多板块有待进一步开发

从土地供给来看, 重庆居住用地供应充足,住房供需均衡。2016年重庆总计成交住宅建设用地面积915万㎡,位列全国十大城市之首.这几年,重庆合计储备了40多万亩土地,截至目前仍有一半尚未推出,其土地储备足以维持今后十年的开发,也足以保证2017年重庆可售房源的充足。

楼市走势

资料来源:CREIS中指数据

同时,重庆仍有多板块尚未深入开发,例如中央公园板块,据中国指数研究院西南分院统计,未来1-2年内近还将有100万方入市。其整体去化周期约为14年。板块潜在供应量巨大。

楼市走势

资料来源:CREIS中指数据

五看制度

地票制度保障了土地市场的充足供给

2008年,重庆报经中央同意,成立农村土地交易所,启动了地票交易试点。何为地票制?简单来说,就是先把农村闲置的集体建设用地复垦为耕地,再置换成为城市建设用地指标。据中国指数研究院西南分院统计,截至2016年12月底,重庆已累计交易地票18.71万亩,每年可为重庆增加约14%的供地。按照我国土地用途管制制度和城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的要求,增加的耕地数量就可以作为国家建设用地新增的指标,从很大程度上保障了土地市场的充足供给。

楼市走势

资料来源:各地统计年鉴 中国指数研究院综合整理

六看经济

重庆与一二线城市差距明显,收入增幅不及全国平均

虽然,从GDP增速来看重庆的经济发展有较大进步,但无论是人均国税还是人均个税,重庆都均处末位。若以人均可支配收入来看, 2014年重庆城镇居民人均可支配收入为25147元,低于同期全国平均水平。

从人均可支配收入增速来看,2010-2014年重庆城镇居民可支配收入的总体增长率平均每年保持在8%左右,其增速仅高于深圳、广州和天津三城市。

楼市走势

资料来源:各地统计年鉴 中国指数研究院综合整理

七看财政

卖地收入仍是财政收入的重要来源

另一方面,在重庆城市化进程中,土地财政收入功不可没。2009 年以来,土地收入在重庆财政收入中的占比一直维持在60%以上,近期才逐渐降至40%左右。截止2016年上半年,房地产行业占全市GDP比重已达5.5%,且呈现上升的趋势。卖地收入作为重庆财政主要收入来源须得到保障,所以,土地供应规模很难出现大幅削减。

楼市走势

资料来源:中信建投研报

 

八看民生

公租房体量大 对中低端商品住宅需求形成了明显的替代效应

据中国指数研究院西南分院统计,截止2015年底,全市累积保障性住房供地面积就超过了3900万㎡,满足了60万新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等群众的住房需求。

重庆的公租房体量巨大,承租人在租赁5年期满后,符合条件者可选择继续租赁或申请购买居住的公共租赁住房。截止目前,保障房供地面积已达到住宅供地面积的10%左右,不仅有效增加了住宅供应规模,也对中低端商品住宅需求形成了明显的替代效应。

楼市走势

资料来源:重庆市公共租赁房管理局 中国指数研究院综合整理

房天下说:政策调控默许价格松动 但不会让市场疯狂。

综上所述,重庆作为唯一不限购不限贷的特大型中心城市,多年的低房价使本地人的购房需求几乎已经完全释放,需求天花板早已凸显, 没有实际的居住者终接盘。

但由于多年来重庆房价涨幅远低于其他一二线城市,甚至低于同期中国的通货膨胀率。重庆房价一直被低估,补涨在所难免,但不会暴涨。未来如果价格持续走高,不排除调控手段升级,进行局部限购。



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