房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

买二手房敢不立即过户?了解一下五大风险再决定

重庆时报   2016-10-28 10:01

[摘要] 二手房交易中,买房后不能立即过户,需要等数月甚至数年再过户的情况 多,杨律师需要提醒大家,此类情况发生风险和麻烦的 多。且一旦发生风险,真不是一般人能担得起的!

二手房交易中,买房后不能立即过户,需要等数月甚至数年再过户的情况 多,杨律师需要提醒大家,此类情况发生风险和麻烦的 多。且一旦发生风险,真不是一般人能担得起的!

一、买房不立即过户的主要原因

谁都知道按《物权法》规定,不动产的 权是以产权登记为准的,实际入住使用房产或者是光签一份合同是不能代表已经取得房屋 权的,那么为什么还会有这么多买房后不立即过户的呢?这种现象也确实有客观原因。

1、所购房产还未取得房产证,须等原房主先取得房产证才能办理过户。

如果卖方出售的是自己新购的商品房,很可能还没取得房产证。因为商品房办理房产证需要一定时间,遇到一些特殊情况,可能数年无法办理。但在房产证没办下来前,商品房的购买者因种原因想出售房产的情况很多。

2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产,需要等待满足上市条件才能过户。

经济适用房等限制上市的房产,要满足一定年限条件才能自由交易,在签订购房合同时如果不符合上市条件,双方往往会约定等将来符合条件时再过户。

3、因等待满足税费优惠条件暂时不过户。

一套房产是否“满五税费区别是很大的,而税费直接影响房价。在房子没有符合“满五”时签约的,为节省税费,很多会约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间“满五”,也可能是等待卖家夫妻假离婚,造成房产的“ ”。

4、为等待买家取得购房资格暂不过户。

因很多地方实施限购政策,买家在签订购房合同时可能还暂时没有取得购房资格,造成暂时无法过户。

这时需要等待买家满足政策条件,比如等待买家夫妻“离婚”、比如等待买家出售原持有房产、比如等待买家在当地工作社保等满足一定年限等等。(实用法律知识 lawyerywz)

二、买房不立即过户的风险

签订购房合同、支付全部或部分购房款,但长期不过户的风险有很多,杨律师总结起来主要有以下几种可能。

1、一方违约风险。

在没过户之前,如果房价波动较大,交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下,卖家提出毁约,或者不再 办理网签、贷款、过户等手续,甚至转手另卖的情况 多。

2、原购商品房有问题,导致无法办理房产证

在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下,如果该商品房项目手续有问题,作为商品房的一手买方,也是二次交易的卖方来讲,自己都长期甚至根本无法取得房产证,更没法把房子过户给新的买方。

3、有贷款的房子,如原卖方不按时归还贷款的风险。

如果购买的二手房有贷款,过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚,一定要盯着卖方立即还清银行贷款。否则将来如果卖方未按时归还贷款,可能导致银行收房

4、卖方的其它债务和纠纷引发的风险。

在签约付款至房产过户这段期间,如果卖方有债务等其它纠纷引起诉讼,债权人或相关权利人,可能会到法院申请查封、保全该房,一旦发生这样的情况,直接导致房产不能办理过户手续,甚至有被法院执行钱房两空的风险。

5、政策变化风险。

这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策,都经常发生变化,这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现,导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件,或者因政策变化等原因,导致税费数额发生变化,双方对增加的税费承担产生争议。

新政的实施点,一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的,签约后也不会去立即办理网签,一旦这期间出现影响交易的新政,那麻烦就大了!

可能发生的风险当然不止以上这几项,但就杨文战律师以前的经验来看,以上几种情况是纠纷中比较常见的。尤其是房价波动较大的情况下,卖方反悔的极多,如果买方不同意,诚信度较差的卖方,可能会转手另卖,或者卖方会与他人虚构债务,由他人起诉保全房产,也有的卖方会怠于办理房产证等手续。

发生以上风险,可能会导致交易无法继续,买方终无法取得房屋 权。在有些情况下,买方也可以通过诉讼的司法手段,终拿到房产证,但是,肯定要付出大量的时间、金钱、精力。

三、买房不立即过户,怎样降低风险?

其实大家都知道买房要办完过户手续才算取得 权,但仍有很多人基于各种原因暂时不办理过户,当然有各自的利益考虑。经常有朋友或者客户来找杨律师咨询“有没有两全其美的办法呢?”碰到这种情况,杨文战律师只能很明确的答复大家“不过户,真没有安全!”

比如有人提到:我们把买卖协议办个公证是不是就能保证我买的房子不出问题?

杨律师的观点来看,你把协议去办理公证,只能是在协议的真实性方面加强证明,对于本文前面介绍的那些风险,没有任何防范作用。

如果非要说降低风险的方法,杨律师可以给大家一些建议,供参考:

二手房买卖合同条款对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案,好的合同可以尽量降低不必要的风险,即使真的发生风险也能限度保护自己的权利。

1、在取得产权证前,不要交全款,款项交的越少,风险越小;

2、要求卖方把房产证等交由买方或中介持有,未取得房产证的,可要求将原购房合同税费票据交出。

3、在不能尽快过户的情况下,应尽早要求卖方交房,没有 权,也要先取得房屋的使用权、控制权。

4、对过户时间要有 明确的时间或条件约定,并约定适当的违约金标准。

5、考虑到房价经过一段时间会有波动,双方在合同中应约定适当的违约金标准,对房价大幅波动时,对方是否决定违约,会有一定制约作用。

6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题,对相关问题事先约定解决方案。

7、如果卖方的该套房产有贷款,应约定适当的交易方案,确保买方支付的相应款项用于还贷。

8、如果可能的话,对交易的房产先以购买人为权利人,设定抵押登记,确保未过户前卖方无法擅自处置房产。

当然,杨律师需要强调的是,这些建议只能起到降低风险的作用,只要不过户,就不能做到安全!

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注重庆特价房官微

有专业有态度有房源有优惠

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com