[摘要] （2016年9月22日•重庆）9月22日，城市观点论坛中国行第三次走进山城重庆，在“楼市下半场”的主题下，热议2016年楼市未来走向与重庆区域市场发展。
（2016年9月22日•重庆）9月22日，城市观点论坛中国行第三次走进山城重庆，在“楼市下半场”的主题下，热议2016年楼市未来走向与重庆区域市场发展。
2013年市观点论坛中国行在重庆曾讨论了“国五条”，随后，中国的房地产市场经历了一次起伏，既有收缩与下滑，也有后来的回暖与飙升。但重庆市场却是一个例外，这三年多的时间中，不管其他城市的楼市如何变化，重庆楼市始终平稳，房价也保持小幅上涨的态势。
而本次论坛现场，包括中房集团、幸福人寿保险公司前董事长孟晓苏、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹、重庆市房地产业协会会长莫元春、金科地产集团股份有限公司总裁特别助理方明富、重庆天骄爱生活服务股份有限公司总经理汪香澄、北京城建重庆地产有限公司董事总经理张立新等嘉宾，与现场数百位重庆房地产行业精英齐聚一堂，共同探讨“楼市下半场”，寻找楼市未来的走势与变化，为接下来的发展找到新的思考与策略。
另外，在22日上午的公开论坛活动之后，观点地产学徒计划则在当天下午进行了闭门培训，本次训练营课程的主题为“创新业务”，在训练营现场，北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹、金科服务集团董事长总经理夏绍飞、魔方金服（上海翔梓金融信息服务有限公司）创始人凌骏分别以导师的身份，与在场学员进行了热烈的交流，对房地产创新业务的模式、财务、架构、管理等方面都进行了全面而深入的剖析与讲解。
创新供给金融有价值
中国房地产开发集团理事长孟晓苏在活动上发表了题为《房地产发展与金融创新》的演讲。作为中国房地产市场化改革早的推动者和见证者，孟晓苏再次表达了他对于楼市调控的意见与看法。
其指出，从2011年以来一直在进行内需的调整，一刀切的限购不光是房地产业受到损害，使得相关制造业受到了更大的损害和打击。
孟晓苏认为，“在这些政策的错误领导下，房地产企业很多去开发商业地产，导致商业地产过剩，尤其是很多主管部门不断号召大家开发三四线，结果造成了现在的怪象，这不就是错误调控的后果吗？”
其表示，现在政府提出了关于因地制宜分层施策这样调宏观，目前是为了保持房地产的长期平稳发展。
对于目前的房地产形势，孟晓苏的观察颇为冷静客观。他呼吁，不要被一二线城市的房价看涨情况遮住了眼睛，一定要看全局。
“虽然从去年下半年楼市开始逐渐趋稳，但整体来看增幅还是低于两位数的，的投资包括民间投资也都是在下滑。”
孟晓苏提醒大家，房地产是一个对政策反应滞后的行业，所以前几年调控政策的恶果现在才表现出来，也造成大量产业的产能过剩和下滑，出现了产能过剩和相对产能过剩。
而对于楼市下半场的供给侧改革，孟晓苏则表示应包括制度供给、管理供给和创新供给。
其指，制度供给指推动新一轮房改，而且要惠及全体人民。这种改革将加快农民工进城，让他们能够进城居住，改善他们生活条件。
另外有一个很重要的制度供给就是地票。其特别指出，如果重庆的地票能够流通到北京、上海，如果西部的农民土地能流转到北京、上海，那么或许农民就能够获得更好的生活条件，同时也能够让城市获得更多的土地。
在创新供给方面，孟晓苏表示金融创新是其中有价值的。他表示自己这一年正不断推动国外的房地产投资信托基金进入中国，从政府的资产落地，因为中国现在只有政府的资产大，同时政府的债务大。
孟晓苏称：“用REITs的方式向政府收购，和政府在租回的方式，来解决率问题。政府就可以从大量的不动产中解套了，他们可以拿回上百亿的资金，这部分资金是用于还债还是新的政府支出，完全由政府独立支配。就减少了政府的负债，而这些证券，是可以上市流通的。可以上沪市深市。
“十年之后保持率的情况下，政府再回购，那个时候我们都知道，就成倍增长了。这样可以解决国有资产规律，RETIs成为一种社会投资，而不再是政府的负债。”
宽松货币政策是房价上涨主因
相对孟晓苏用自己从业几十年的观察表达对房地产行业的思考，北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹则更多从数据的角度来分析了本轮房价上涨的原因及未来政策的走向。
杜丽虹指出，实际上各种数据来看，宽松的货币政策是这轮房价上涨的主导因素。
具体而言，2016年1-8月货币供应量M1增长了25点多，过去是15，在过去20年只有09年4万亿下去的时候，货币量增长达到过30多。
从贷款的结构来看，个人短期消费贷款，信用卡贷款是下降的，企业贷款1-8月是下降了13%。只有个人居民中长期贷款是大幅增长的，增长90%。导致今年前8个月，个人的中长期贷款，在全部贷款中的占比从之前的22%增长到了40%。
杜丽虹指，增加的货币很显然是通过个人的购房贷款进入到了市场。
杜丽虹认为，大家感到近出台的政策力度比大家预想的小很多，是因为经济面临着一定的增长压力，在这种情况下，央行必然要实施宽松的货币政策，不可能在这个时候加息或者缩减货币的供应。
而在宽松的货币政策下，还是必然会有比较大量的货币进入到房地产领域。
“连续降息显著提高了刚需购买力，可以使刚需的购买力提高20%左右，在收入不变的情况下，由于降息的作用，可承受的房价可以提高20%左右。”
另外，随着降息的影响，各类理财产品的率在下降，使得传统保守的投资面临着一个下降的影响，这也造成房地产投资重新成为一个比较重要的投资手段。
杜丽虹指出，一线城市和部分二线城市房价涨幅会更加明显，主要和这些城市的投资价值有关。
不过，她也在演讲中提醒大家，目前的楼市繁荣之下，掩藏着一些结构性问题。一是商业地产市场供过于求；二是高企的地租成本侵蚀了利润率，而在土地成本和资金成本双重压力下，地产企业这些年的利润率是在持续降低的；三是房企的债务期限普遍短于投资周期，中期面临的资金缺口仍然在扩大。
重庆楼市拐点在三五年内
据9月19日国家统计局新发布的数据显示，8月份新建商品住宅环比上涨幅度高的是郑州（5.5%）、无锡（4.9%）、合肥（4.8%）、上海（4.0%）；同比涨幅高的则是厦门（43.8%）、合肥（40.3%）、深圳（36.8%）、南京（36.7%）、上海（31.2%）。
事实上，在每个月统计局的数据之中，房价涨幅较大的城市想来不会出现重庆的名字。长期观察可知，重庆的房价涨幅一直缓慢而平稳。
对此，重庆市房地产业协会会长莫元春直言重庆的楼价和城市地位是不相匹配的。
“重庆的经济发展很好，城市地位也比较高，各方面的资源也不错，但是重庆的楼价一直是不温不火。”
莫元春表示，这主要还是供求关系的问题。其称，重庆是一个本土的市场，重庆市以外的人口购房者只占15%左右。
此外，在过去国家提出抑制房价过快上涨的时候，重庆就已经在分层施策，比如土地的供应掌握在政府的手里面。重庆有几大公司如地产集团，这些土地整治，整治以后再交给政府，政府再进行出让。
另外，重庆是不限购的，公租房都是因地制宜，减少土地的供应量降低开发商融资成本，调整企业增值税，缩短土地保证金返还的时间等等。因此，“重庆一直按照因地制宜分层施策的要求在做，所以房价不温不火。”
事实上，“重庆的楼价和城市地位是不相匹配的”这个表述得到了现场重庆企业人士普遍认可和多次引用。
对于重庆楼市的未来预期，北京城建重庆地产有限公司董事总经理张立新表示，基于土地供应以及目前整个市场发展趋势来看，重庆的地价以及房价都会有上升的趋势。
戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司总经理江冰河认为，一个正常发展的城市房价应该是小幅增长的。其判断，重庆楼市未来的拐点应该在三五年期间，重庆的机会应该就来了。
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