[摘要] 2016年1月6日，戴德梁行公布2015年重庆楼市年度数据，数据显示，2015年重庆土地市场成交先抑后扬，市场信心有所恢复；房地产利好政策效应持续显现，2015年下半年重庆房地产市场企稳；甲级写字楼新增供应井喷，刺激市场租赁成交活跃；新兴商圈新增项目集中入市，餐饮业、体验式、零售等多种业态表现喜人。
房天下讯 2016年1月6日，戴德梁行公布2015年重庆楼市年度数据，数据显示，2015年重庆土地市场成交先抑后扬，市场信心有所恢复；房地产利好政策效应持续显现，2015年下半年重庆房地产市场企稳；甲级写字楼新增供应井喷，刺激市场租赁成交活跃；新兴商圈新增项目集中入市，餐饮业、体验式、零售等多种业态表现喜人。
土地市场成交先抑后扬，显示市场信心有所恢复
受2014年房地产市场低迷影响，房企拿地持较为谨慎态度，导致2015年前五个月土地市场表现不佳；6月开始土地市场开始放量，品牌房企开始积极拿地，虽然每月成交起伏较大，但整体而言下半年土地表现好于上半年。2015年重庆商住用地共成交1,011万平方米，较2014年下降15.9%。楼面地价则同比上涨6.11%至每平方米2,517元，房企对于核心区域的优质地块争夺较为激烈。分区域来看，渝北区和沙坪坝两区的供应量占比继续大大领先其他区域。
房地产利好政策效应持续显现 2015年下半年重庆房地产市场企稳
由于房地产市场低迷，房企调整战略，推盘意愿不强，同时部分中小房企受资金影响开发进度放缓，导致2015年全年新增供应较2014年下降6.69%至2,414万平方米，其中住宅批准预售面积达到1,767万平方米，占总量的73%。
两会期间政府确定促进房地产市场平稳健康发展，由抑制房地产改为支持改善、稳定住房消费的政策，加上后续330新政、降准降息的背景下，下半年主城区商品住宅成交量有所回升，但整体而言全年总成交仍较2014年下降11.06%，为1,663万平方米。从区域分布来看，渝北、沙坪坝、九龙坡三个区域为成交的主力区域，成交量约占总成交量的54%。
就2015年前11个月成交均价来看，较去年同期上涨4.08%达到每平方米6,834元。从6月开始，房价同比增幅较前五个月有较明显上升。区域方面，渝中区仍然是价格高区域，另外渝北、江北、南岸三区价格在每平方米7,000元以上，沙坪坝新兴区域大学城、西永板块的大量均价较低的住房拉低该区域价格。
2015年底房地产市场供大于求的势态已经确立，中央明确将“去库存”纳为2016年经济工作任务之一，并就此提出多项举措。戴德梁行重庆公司总经理江冰河先生表示：“面对较大的库存压力，预计今年将会有更多深化配套政策推出，宽松的货币政策有望延续。对于重庆楼市来说，刚性需求占主导地位，且主城区核心区域可供开发土地有限，因此去库存压力主要集中在供应量较大且需求尚待发掘的新兴区域。随着更多利好政策刺激需求稳定释放、新兴区域的日益成熟，以及城市本身快速发展对周边区域辐射能力的增大，2016年重庆主城商品住宅市场成交量或将上涨，同时带动房价小幅上涨，但考虑到库存压力，上涨幅度将会有限。”
2015年甲级写字楼新增供应井喷 刺激市场租赁成交活跃
在经历了去年第三季度的年内供应高峰后，第四季度仍有SFC协信中心塔A、力帆中心T2、金融城3号T3共三幢甲级写字楼入市，为市场带来179,100平方米的新增供应。事实上，从2011年开始，重庆甲级写字楼市场新增供应陆续增长，市场存量逐年拉高。2015年全年新增供应为635,104平方米，令全市的甲级写字楼存量较2014年增长近一倍，达到1,331,021平方米。集中的新增供应使市场存量的同时，也促成了2015年异常活跃的市场表现。去年全年重庆甲级写字楼的吸纳量为225,757平方米，超越了2011年至2014年吸纳量的总和。
新增供应整体物业质素优良，高于目前市场物业质素平均水平，且绝大部分位于解放碑CBD和新兴的江北嘴CBD，因此短期内带动甲级写字楼市场租金上涨，截止到第四季度租金为每月每平方米97.2元，同比去年上涨2.35%，但从全年先走高后回落企稳的走势来看，目前较高的空置率令租金上涨承压。
从区域表现来看，第三季度入伙的中渝广场1号为渝北区带了首幢甲级写字楼。截至第四季度，渝北区市场空置率达到76%，尽管位于非CBD区域，但因周边交通配套成熟，令渝北区租金达到每月每平方米85元；而近年来无新增供应的南岸区写字楼市场，受其他区域新增供应的影响，租户倾向于选择办公条件更好的新兴区域，导致该区域租金出现下滑，第四季度租金仅录得每月每平方米69.0元。相较于其他区域，由于江北区存量写字楼中新增写字楼占比大，令该区域成为租金高区域，为每月每平方米102.2元，略高于渝中区每月每平方米97.6元的租金。
重庆写字楼在建体量庞大，预计截至2019年将有约300万平方米的甲级写字楼入市，新增供应具有良好的物业质素，在提升重庆商务办公环境的同时，也使得市场竞争更为激烈。戴德梁行重庆公司总经理江冰河先生表示：“就目前来看，已有部分早期入市的甲级写字楼通过下调租金以争取租户，新入市的项目也采取短期内免租、免停车费、物管费、赠送装修等形式吸引租户。在集中供应期内，开发企业应合理规划、明确定位，结合宏观经济及市场情况调整开发节奏，锁定目标客群以确保在项目运营中贯彻符合项目定位的服务。尽管巨量的集中供应会继续带来活跃的市场表现，但现阶段相对有限的市场需求无法对此进行同步消化，因此预计，重庆甲级写字楼市场的整体空置率在未来较长的一段时期都将被持续拉升，租金面临下行压力。”
新兴商圈新增项目集中入市 餐饮业、体验式、零售等多种业态表现不俗
重庆在2015年全年新增五所优质购物中心，优质商业总存量增至293万平方米。尽管有较大体量的新增供应，但新入市项目前期积极准备，加大招商力度，开业入住率良好，比如巴南万达广场开业率就超过九成。因此，全市商圈优质商业空置率并未因较大的供应量出现大幅提升，截至第四季度的空置率为10.7%。租金方面，由于新开业的巴南万达广场、恒大中渝广场分别位于巴南龙洲湾和渝北新牌坊两处新兴商圈，区域租金水平偏低，加上业主方为实现良好的开业入住率，采用较为优惠的租金吸引品牌入驻，以致全市优质商业租金下滑1.3个百分点至每月每平方米735.4元。
未来四年，重庆还将有近350万平方米的商业新增供应，截至2019年重庆优质商业物业存量将在现有物业存量的基础上翻一番。市场存量的集中增长，将使优质商业物业空置率继续呈现小幅上涨态势，而位于新兴商圈新项目的陆续入市，也会使租金面临较大的下行压力。不过，与此伴随的重庆核心商圈提档升级、新兴商圈的蓬勃兴起，在使得城市的整体商业层次在更为丰富的同时，也将提升重庆商业的竞争力。
市场活动方面，带客效应良好的餐饮业态全年持续活跃，体验式、零售等多种业态下半年表现不俗：国内购物中心室内足球主题公园“一球成名”及韩国大影院品牌CGV进驻恒大中渝广场；国内获得乐高正版授权的“乐高纷FUN积木世界”于第四季度度末登陆大都会东方广场；美国漫画巨头DC Comics旗下超级英雄专营店SUPER HEROES中国西南地区门店进驻解放碑英利·大融城；西南台湾LADY7轻奢时尚休闲甜品店于龙湖时代天街试营业；此外，零售类品牌FILA、H&M、La Chapelle、MUJI、万宁、Under Armour等都在购物中心扩张新的店面。
江冰河先生续称道：“各类业态的进驻，一方面显示出重庆良好的商业氛围，提升了重庆商业品牌丰富度，另一方面也折射出各项目正通过差异化的招商策略，应对日益激烈的市场竞争。然而我们仍注意到，在2015年开业的优质商业中，有近七成处于新兴商圈。新兴商圈优质商业的密集开业在优化重庆的商业格局的同时，也对传统的核心商圈造成竞争，特别对于位于传统核心商圈边缘的部分优质商业影响尤为明显。下半年部分零售服饰类、运动类品牌从这类商业撤出，带动区域空置率出现了不同程度的上升。”
“目前增加餐饮、休闲等体验式业态，打造儿童主题、家庭主题等方式已成为重庆购物中心业态调整的共识，但对于各购物中心来说，应做好前期定位策略、避免调整带来的二次同质化。”
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