[摘要] 就下半年的楼市来看，热点引爆、价位走高、荣景再现、要买趁早。在深圳之后，一线城市进入轮涨期，尤其是上海、北京将“当仁不让”。
就下半年的楼市来看，热点引爆、价位走高、荣景再现、要买趁早。在深圳之后，一线城市进入轮涨期，尤其是上海、北京将“当仁不让”。
近期有朋友“夸奖”我，当前的楼市走势与我在去年底今年初所作出的判断堪称完全吻合。我的感觉是：这很正常，预测对错总有时，对没什么好得意，错也不必感到灰头土脸，只不过这几年我相对幸运，对市场前景、政策走向、经济发展、金融环境等领域掌控较好罢了。
政策叠加效应正在发酵
我预测楼市，上半年是：涨不上去、跌不下来、越卖越好、库存不少。下半年是：热点引爆、价位走高、荣景再现、要买趁早。并于6月时强调“在深圳之后，一线城市进入轮涨期”，尤其是上海、北京将“当仁不让”。
继“3•30 新政”降低二套房首付比例至40%，及二手房交易营业税免征年限从五年降为二年之后，一系列救市措施频繁出台，包括：提高公积金贷款额度、降低申请门槛，乃至连续降准、降息及“限外令”解除（一线城市仍执行）等。虽然部分政策未必能产生明显作用，但已足以宣示中央“维稳”楼市的决心，况且其相乘与叠加效应绝不容小觑。
于是我们看到，北京、上海历经“淡季不淡”的七八月后，9 月便迎来波澜壮阔之土地出让的价位与溢价率高潮。
北京五环升格豪宅区
9 月上旬10 天内，北京出现连续4 宗楼板价超过5 万元/平方米的地王，位置均坐落在五环周边。近北京土地整理储备中心再度挂出9 幅地块，起拍价合计已达166.18 亿元，同样大多位处昌平、顺义等五环附近，如无意外，将再创造多宗地王。难怪有专家指称，按照市场成交与供地表现来看，未来“五环豪宅圈”的轮廓正在逐步形成，这些地王项目的未来售价达到10 万元/平方米，已成定局。
如果原本地处偏郊的孙河、东垻、昌平、顺义等板块，均荣登10 万元/平方米级豪宅区，更具优势的三、四环区段该如何定价？显而易见，北京房价在先行**——地价的推动下，快速持续走高已毋庸置疑。
上海地价涨势如虹
相较北京，上海土地交易市场之热闹亦不遑多让。9 月三连拍溢价率均超过100%，每宗地块的竞标开发商均超过10 家。
与北京拍地情势相似的是，上海这三块地的位置同属偏郊。其中位于淀山湖大道北测50-04 地块，特别引起外界关注，一方面得标者是由北京南下的首创集团，另一方面以17324 元/平方米的楼板价创造该区域新地王，扣除保障性住房面积之后，更将被推升至18236 元/平方米，与当地在售房价无明显差距，未来建成销售价恐怕将近4 万元/平方米。如果连紧邻昆山的青浦区淀山湖大道都要价4 万元/平方米，那么中心城区范围内的静安、黄浦、长宁该如何定价？显然，在热点连续引爆的情况下，上海房价“还有得涨”。
首创“情定淀山湖”有大图谋
当然，首创集团之所以超高价标地有其苦衷。这次是首创第三次在淀山湖大道拿地，块是2014 年12 月24 日以13006 元/平方米楼板价取得，隔一天又以10696 元/平方米楼板价拿下一商住地块，9 个月后再度出手，且推高楼板价至18236 元/平方米，三块地总计耗资超过25 亿元，可谓对淀山湖大道情有独钟。
在我看来，由于三块地相距颇近，彼此之间完全可以相互拉抬气势与价位，创造三赢局面。一个简单的判断是，首创去年以1 万元出头楼板价标得的地块，目前在自家炒作的情况下，已至逼近2 万元/平米，如以商业图谋的角度观之，堪称系“自体创价”的经典之作。总
而言之，在房地产供需严重失衡、战线强烈收缩的窘境下，开发商“非常态理性”已然发酵，只敢在一线及部分二线**城市如南京、苏州、成都等高价拿地，以确保运营安全，而这样看似畸型的状态，恐怕将持续相当长的时间。
时隔16个月半数城市房价上涨 35家上市房企吸金逾万亿 证券日报
据中原地产市场研究部提供给《证券日报》记者的统计数据显示，2015年1月份-8月份，35家上市房企销售额总计为10086亿元，同比上涨17.7%，其中20家房企年度销售任务完成率不足60%。
“大部分企业年度销售任务完成率为50%左右，在后4个月内，都需要加快销售节奏，否则完成年度目标的可能性较小。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，整体市场出现了供需失衡，库存、价格涨跌幅不均衡的局面。
从8月份房地产市场销售数据来看，70个大中城市新建商品住宅价格转为同比上涨1.7%，这是时隔16个月后，再次出现半数城市房价上涨的现象，也是房价同比变动数据自2014年9月份以来的首次转正。
不过，鉴于一、二线城市房价上涨明显，三、四线城市楼市跌入深渊的市场严重分化局面，2015年前8个月，上市房企销售业绩也出现了两极分化现象，预计部分房企年度销售任务完成难度很大。
据中原地产上述统计数据显示，2015年8月份，万科等35家上市房企合计销售额为1369.8亿元，比7月份的1359.26亿元微涨。但从2015年前8个月销售额来看，房企分化明显，6家销售额同比下滑，29家明显上涨。
从销售目标完成情况来看，14家房企销售目标完成率超过60%，包括深圳控股、融创中国、恒大、华润置地等房企，而多数房企销售任务完成率在50%上下。另外，万科、恒大前8个月销售额超过1000亿元，保利地产以981亿元紧随其后。
值得一提的是，富力地产前8个月完成销售额291亿元，同比下滑12%。在2015年中期业绩发布会上，富力集团董事长李思廉表示，鉴于近期内地股市波动和中国宏观经济环境的不确定性，把2015年合约销售目标略作调整，由600亿元稍降至约 550亿元或与去年持平。但面对同样的外部环境，中海地产却在中期业绩会上宣布上调今年的销售目标：将全年合约销售目标由1680亿港元上调到1800亿港元(约合1483亿元人民币)。这与富力地产形成了鲜明对比。
多位业内人士均认为，借助于一线城市房价的快速回升，开发商业绩得到拉动。鉴于此，房企在一线城市的推盘意愿更强，甚至这也将成为房企是否能完成年度任务的重要支撑。
“目前房地产市场政策的持续宽松，以及成交的不断回升是吸引开发商不断推盘销售的重要原因。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，以北京市场来看，高端项目入市意愿持续高涨。
根据亚豪机构统计数据显示，2015年10月份，北京商品住宅市场预计将有36个项目入市，这是开盘项目连续第3个月维持35个左右的高位。
“上市房企为了完成年度销售任务，正在加快项目在‘金九银十’期间的入市节奏，抢夺市场份额，因此集中供应较为明显。”有市场人士称，尤其高端项目的销售可拉动房企利润率。
正如上述人士所示，在北京预计10月份入市的36个项目中，预期售价60000元/平方米以上的公寓豪宅项目多达8个。而据《证券日报》记者了解，万科、龙湖等开发商都在积极筹划高端项目的入市。
张大伟认为，房地产市场依然面临巨大的托底盖帽风险，要避免一、二线城市房价上涨失控，同时避免三、四线城市楼市跌入深渊。
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