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房地产去库存周期超27个月 “救市”措施出台

一财网   2015-09-08 08:18

[摘要] 9月7日,山东印发《山东省房地产业转型升级实施方案》(下称“方案”)以缓解房地产 逐渐下滑的局面。

9月7日,山东印发《山东省房地产业转型升级实施方案》(下称“方案”)以缓解房地产 逐渐下滑的局面。根据山东省统计局的统计数字,今年上半年,山东省房地产开发 2654.1亿元,增长1.6%,比一季度回升0.8个百分点。

但这一数字与前几年增长幅度不可同日而语。去年,山东省房地产开发 5818.0亿元,比上年增长6.9%;前年,山东房地产开发 5444.5亿元,比上年增长15.6%。2012年,房地产市场遇到调控,当年,山东省房地产开发 4708.3亿元,比上年(2011年)增长14.6%,增速比上年回落11.8个百分点。

更严峻的局面是,现在山东省房地产商品房去库存周期已经达到27.3个月。“方案”中说,“商品房库存偏高,截至2014年年底,全省商品房库存1.6亿平方米,去库存化周期达到27.3个月。”

房地产产业是地方财政的重要支。“十五”以来,房地产业提供的地税收入年均递增30%以上,2014年达到969亿元,占山东全省地税收入的27%,在服务业中居首位,还带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。

2014年,山东全省房地产企业缴纳土地出让金525亿元,缴纳城市基础设施配套费221亿元,有力促进了城市建设和发展。

除了库存较高之外,山东省认为,该省房地产业还存在以下突出问题和不足:产业集中度偏低,龙头企业实力弱,缺乏 品牌企业,开发、物业企业百强中均只有1家。

产品结构不合理,居住地产比重偏大,商业地产供应过剩,工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低;资本运营能力差,企业自有资金少,融资能力低,没有一家直接发行上市的房地产企业

按照“方案”,山东省提出,2015-2020年,每年房地产开发 保持在6000亿元左右,商品房销售面积保持在1亿平方米左右,物业管理面积年均增长7%左右。到2017年,房地产业增加值占地区生产总值的比重达到4.5%左右,提供地税收入1100亿元左右;到2020年,房地产业增加值占地区生产总值的比重达到5%左右,提供地税收入1200亿元左右。“方案”要求,山东省要转变房地产开发模式,适度降低商品住宅供应比重,由相对单一的居住型产品向多元化产品转变,积极发展跨界地产。

在工业地产方面,主要在开发区、工业园区内获取工业用地, 建设道路、管线、绿化等基础设施和厂房、仓库、研发基地等房屋建筑,以租赁、转让或合资、合作方式获得 。

为适应大众创业、万众创新 是“互联网+”产业的需求,为小微企业、自由职业者、创业者开发建设条件便利、质优价廉的工作生活场所,如创客空间、SOHO(办公居住一体化)、LOFT(灵活布局开敞空间)、电商用房(办公仓储加工物流一体化)等,促进技术创新、知识分享、创意交流、协同创造。其中,对有前景的创业团队可以房价、房租作价折算为股权。

“方案”要求创新消化库存商品房。各地 可采用贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+**室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层人才公寓等,实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。对长期滞销且符合条件的商业营业用房写字楼,可由 收购或长期租用,改造为中 、幼儿园用房,缓解“ 难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者,将住宅、公寓登记注册为营业场所。

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