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要收房地产税?先把这些绊脚石给移开!

房地产那点事儿   2015-08-07 14:03

[摘要] 8月5日,众人翘首以盼的“房地产税”在新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,新调整后的十二届全国人大常委会立法规划在中国人大网上公布,房地产税法等7部税法正式纳入本届人大常委会立法规划。这表明我国落实税收法定原则进程提速,社会关注的房地产税法已正式提上国家立法日程。

8月5日,众人翘首以盼的“房地产税”在新调整过的十二届人大常委会立法规划本周向社会公布,新调整后的十二届人大常委会立法规划在中国人大网上公布,房地产税法等7部税法正式纳入本届人大常委会立法规划。这表明我国落实税收法定原则进程提速,社会关注的房地产税法已正式提上国家立法日程。

据分析人士指出,房地产税写入本届人大五年立法规划,意味着这些税法通常会在2017年底前获得通过。新房地产税法一直在众人视线焦点中,据观点地产网报道,房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中。据透露,房地产税主体税种或由房产税城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。而事儿哥比较关心的是,对一个普通居民而言,现行的税法还有不少疑问和矛盾,这些问题会不会在新税法中得到解决?事儿哥根据经济学博士葛静在2015年出版的《中国房地产税改革》整理,做了一个小小的Q&A,看看能不能回答大家心中的疑问。

Q1:国家要不要纳税?

A:这个疑问很有意思。在一般人看来,我国的城市土地,国家才是土地所有者,房地产税的终负担者——也就是说,国家才是纳税人,而不是居民。

不过,根据产权学派的观点,这笔账不是这么算的。权利是有价的,对房地产征税,实际上是对实物形态背后的权利征税:这些权利包括所有权、使用权、转让权、权等,虽说城市土地是国有的,但居民拥有的土地使用权,属于物权中的受益物权,允许转让和受益,如果没有期限限制,几乎等同于所有权。而且政府的公共服务如地铁、公园等,也使拥有土地使用权的居民获得了便利。

而另一种观点则认为,居民购房房价中已经包含了土地出让金,在使用权上也缴纳了租金,再对房地产征税,不是重复征税了吗?不过,出让金和房地产税是两码事:土地出让金是买卖市场范畴,而房地产税则是公共财政范畴,只不过大家争议的焦点可能在于,这笔钱本应该给农民,也就是土地原本的使用者,而不是再给政府交一道钱。关于这一点,事儿哥以为,对城市居民的征税是铁定的了,只看新税法会怎样自圆其说。

Q2:使用权还是只有70年?

A:这可算是大家关心的问题。上面说到,居民对土地的所有权如果没有期限限制,几乎等同于所有权。问题在于,不同法律间有矛盾。

2007年3月颁布的《物权法》地一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

而1994年通过,2007年8月修改的《城市房地产管理法》进一步规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准……土地使用者未申请续期或者申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。

这不是难为我们吗,到底听谁的呢?

而且,如果真的规定使用70年,现在的每一年岂不是都在为未来可能不属于自己的财产每年缴税?而土地价格上涨,赋税也随之上涨,使用权倒是贬值了。对于这点,人民都爱看的《人民日报》上刊发了文章《未来的房地产税不能成为恶税》,其中写道:“我国实行城镇土地国有制,个人并不能对城市土地拥有所有权。目前中国房地产的所谓70年产权,也不过是租借了70年的使用权。而占房价大份额的土地出让金,就是一次性交给政府的租金。那么,对于租来的土地,征收地产税,有道理吗?”

Tips:恶税是一个经济学术语,在财政学里是指税种设置不当,征税范围不尽合理,税率、税负不符合国情,对社会的资源配置有时不但没有起到正面的促进作用,甚至还有一定的副作用。

《华夏时报》报道,财政部部长楼继伟在2014年财政决算情况的报告中指出,“目前,房地产税的征收思路已经基本明确,以面积为单位的征收方案已经基本获得通过……”报道中提到,一位接近住建部的消息人士表示,房地产税的设计,是把现有的房地产税和城镇土地使用税合并起来,也就是增加房地产保有环节的税负,而且是以房地产的评估值为征税基础。而关于“使用年限70年”的问题,据多方分析来看,新税法可能会有所缓和。

Q3:我的房子产权不完整怎么办?

A:对于房地产税的征收,这是一个很棘手而具体的问题。2009年时,我国市场化住房有近60%的存量为产权残缺房。也就是说,当时有超过一半的房子属于房改私房、租赁公房、租赁私房等,拢共有26种,比如令人头疼的农村“小产权房”也算在其中。这是指乡镇颁发产权证,农民在宅基地建房并出售。如果买的是农民的“小产权房”,从法律上来说并不受保护,但如果要对其征税的话,就自相矛盾地承认了其合法性,要把产权划分清楚,这牵涉到我国现行的土地所有制,就各专家说房地产税“调节财富分配”这一点而言,农村被征用地的使用情况是不得不考虑在内的。

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