[摘要] 在当前城乡二元体制下，农民住房财产权的资产价值并未显现，如何唤醒这些“沉睡资产”，成为农村改革的一项难点。福建省莆田、晋江、厦门等地积极探索农民住房财产权抵押贷款、租赁、农房和宅基地置换等多种流转方式，拓宽了融资渠道，增加了财产性收入，受到当地农民的欢迎。
在当前城乡二元体制下，农民住房财产权的资产价值并未显现，如何唤醒这些“沉睡资产”，成为农村改革的一项难点。福建省莆田、晋江、厦门等地积极探索农民住房财产权抵押贷款、租赁、农房和宅基地置换等多种流转方式，拓宽了融资渠道，增加了财产性收入，受到当地农民的欢迎。
农民住房流转，让“沉睡资产”亮出身价
农房可抵押融资使农户受益
莆田、晋江、厦门等地民营经济发达，不少农**企业、开作坊、办农业合作社，用自家住房做店面、仓库、厂房甚至生产车间。这些农房是他们值钱的财产，由于法律所限，农房资产价值无法体现，成为制约他们生产创业的瓶颈。但是这几年情况有了转变。
晋江萌星达鞋塑有限公司总经理庄国平一家的房屋位于陈埭镇和平北路，门前车水马龙，周边高楼林立，店铺云集，看起来一点不像是农村的房屋。
房屋总高7层，建筑面积2800多平方米，宅基地面积320多平方米，庄国平一家8口住在四五六层，一层出租给一家高档铁观音专卖店，二三层出租做公寓酒店。“一年光租金收入就有30多万元。”庄国平告诉记者。
2007年，为扩大企业生产经营，庄国平要向银行贷款200万元。“找了四大国有银行，都说需要担保，家里值钱的财产就是这套房屋，但银行说宅基地和农村住房不能抵押。”
终，以自家房屋办理抵押，庄国平在晋江农商银行贷到款。“评估公司对我家的房租估价是700万元。我把宅基地使用权证和房屋所有权证押在银行，在住建部门办理了农房抵押登记。”
目前，庄国平已偿还了100万元贷款，还有100万元贷款继续用于生产经营。庄国平说：“偿还余款根本不是问题，这么大的一幢楼在这里，即使用租金偿还，两三年也够了。”
晋江农商银行副行长杨金莲说：“党的十八届**全会关于‘慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让’的表述，让农房抵押有了政策依据。”
厦门农商银行总监卓小龙说，市政府出台了农房融资抵押试点工作方案，自去年底以来，市农商行已经与11个村签订合作协议，协议授信2亿元，农村房屋抵押贷款已审批放款21笔，金额1030万元，农民住房财产抵押贷款享受利率优惠，利率定价比一般的保证类贷款大约少2个百分点。
租赁和置换是农民住房财产权流转的另外两种方式。西天尾镇后黄村是莆田的华侨村，有华侨近千人，村里大部分民房都是60年以上的老宅子，两层小楼红瓦红砖、古色古香。
后黄村村支书许聪告诉半月谈记者，2013年以来，县乡有关部门对村里建设用地及房屋进行全面清查、丈量、勘察，在收集有关审批手续基础上，给农民颁发“集体土地房屋产权证”。
在明晰产权基础上，后黄村村委会和18户村民签订了租赁房屋协议，租期10年。许聪说：“这些房屋是能体现当地民俗文化特色的建筑，其中一些是海外知名华侨的老宅，我们租赁过来进行修缮，有的房屋建作民俗馆，有的成为乡村旅游景点，有的作为旅店出租，由村集体和户主共享。”
在莆田华亭镇涧口村，村委会附近的山坡地上，一排排整齐的三层联排楼房装修一新，门前马路宽阔，交通便利，310户村民搬进新居，他们通过宅基地和农房置换改善了居住环境。
村支书詹国强告诉记者，村里外出务工人员多，土地和房屋闲置、浪费现象严重。2013年以来，村里通过土地整理、宅基地和农房置换等方式，对分散在各处的农房拆旧复垦，统一规划建设村民住宅。
对于复垦的耕地，在城乡统一规划前提下，将城乡建设用地增减**挂钩，复垦耕地置换城镇建设用地**，每亩价值达到38万元，有偿转让的土地，全部由村集体支配，用于村集体发展。
完善制度破解农房流转诸多难题
莆田、泉州、厦门等地多名官员表示，宅基地和房屋是农民大的财产，确权发证确认了农民的住房财产权益。在当前农村劳动力人口大量向城市转移，农业生产向规模化、集约化发展背景下，农民对房产有多样化使用需求。农民住房财产权流转的改革探索不能止于确权发证，而应在此基础上探索更多流转方式，将农民手中沉睡的资产盘活起来，促进农民扩大生产和增加收入。
针对农房流转中农民不熟悉法律政策、信息不对称、交易缺乏有效监管等难题，去年底，莆田仙游县成立县级农村综合产权交易中心。据莆田市委农办主任柯金国介绍，交易中心整合行政、中介、金融等职能，为农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村宅基地使用权、林地使用权等十类产权的转让和交易等提供行政审批、政策咨询、信息发布、交易签证、价款结算、跟踪监督和引导融资等服务。
莆田、泉州、厦门等地国土、金融部门负责人告诉记者，农房流转试点中，农民权益保障与金融机构不良贷款风险防范存在突出矛盾，是各地面临的普遍问题。
晋江市国土、住建等部门相关负责人告诉记者，由于农村宅基地实施“一户一宅”政策，宅基地上的房屋用于抵押贷款，一旦出现农户无法偿还贷款的情况，银行的债权如何实现，会不会造成农户流离失所，农户权益如何保障等，是试点农房抵押必须破解的问题。
杨金莲说：“我们要求农户应提供有其他房屋或抵押房产变卖后仍有安居之地的证明，不能将自家住房用于抵押贷款。”
柯金国介绍，莆田探索建立农村抵押贷款风险补偿基金，市县两级财政出资建立增信资金，合作银行按不少于增信资金余额20倍的规模专项开展农房抵押贷款业务，农户以宅基地和房屋抵押获得融资，一旦出现不良贷款，银行能够从该项基金中得到补偿，以提高银行开办该项业务的积极性。
记者采访了解到，当前农房流转范围只限于村集体内部，流动性较差，价值受影响。杨金莲说，晋江农商银行已发放贷款超过25亿元，受益农户超过1万户。
失房农民救济机制也须建立。尽管农户进行农房抵押时需提供有其他房产的证明，但可能出现农户虚报房产或将富余房产出售、设立抵押等情况，一旦农户无法偿还贷款，其抵押房产被处置后，将成为无房户，对这些农户应当建立救济机制。(半月谈记者郑良)
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