[摘要] 近日，安徽省某小区居民刘女士向记者反映，她购买的商品房已交完房款并且入住，但至今拿不到房产证，开发商总是答复在办理中。买房时，开发商预售手续齐全，谁知道房子买到手了却拿不到房产证，是什么原因导致这种结果?购房者该如何维权?
近日，安徽省某小区居民刘女士向记者反映，她购买的商品房已交完房款并且入住，但至今拿不到房产证，开发商总是答复在办理中。买房时，开发商预售手续齐全，谁知道房子买到手了却拿不到房产证，是什么原因导致这种结果?购房者该如何维权?
开发商为何违规建房
对照该小区的售房规划图，刘女士发现，原来规划为绿地的部分赫然耸立着一栋小高层楼房;而原本规划的几栋楼房均被加盖了楼层。刘女士告诉记者，是开发商违规建房导致她们拿不到房产证。
记者了解到，这种现象并不少见。据《温州都市报》报道，浙江省瑞安市某小区因7年来没能通过工程竣工验收，导致800多套房无法拿到房产证。瑞安市安阳中心城区管委会规划建设局相关负责人说，绿地面积严重缩水，大的可能性是当时设计单位为配合业主通过项目审批，图纸上设计的绿化率是达到标准了，而实际上很难达到规定的绿化率，后往往是补偿园林建设费了事，这种情况在安阳一带的返回地安置房建设中比较普遍。而据《楚天时报》报道，在湖北省鄂州市，也有因开发商违规加盖楼层，导致工程不能通过验收，购房者6年之久都拿不到房产证的事例。
为什么要缩减绿地盖房，或在楼房顶层加盖楼层?开发商何先生告诉记者，一般有两种情况，一是为了满足更多回迁户的需求，只能缩减绿地、多盖楼;二是开发商为方便自己居住多建一层。
对此，王萍说，开发商为了追求商业利益加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房，增加小区实际居住面积，产生的后果是购房者所购房屋的居住环境和生活舒适度变差了，房屋价值相对下降。按照相关规定，加盖楼层前必须向有关部门提出申请，得到批准后才能加盖。如果擅自加盖属违规建房，该建筑工程不能通过竣工验收，购房者当然也拿不到房产证。
马廉祯表示，“根据住房和城乡建设部2012年颁布的《建设用地容积率管理办法》，住宅竣工后，县级以上地方政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。显然，这些没有达到规定绿化率的小区，是不符合容积率要求的，因此无法获得《建筑工程竣工备案表》，必然影响购房者办理房产证”。
“所谓容积率，是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。”马廉祯介绍说，对于开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中所占的比例;而对于住户而言，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越低，居住的舒适度越高，反之则舒适度越低。一般容积率低，绿地率就较高，建筑密度也较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，住户就越舒服。因此，容积率和绿地率这两个比率决定了开发商是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
违规建房一定拿不到房产证吗
“违规建房并不意味着必然拿不到房产证。”马廉祯表示，“在开发商擅自改变容积率的情况下，要想验收合格，可以重新调整容积率。”
王萍解释说，在购房者已经入住的情况下，开发商可以按照城乡规划法的规定，补交土地出让金或者接受罚款，之后与相关部门重新签订国有土地出让合同。在重新取得调整容积率以后的国有建设用地使用权后，申请办理加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房的《建设工程规划许可证》，这样也能让购房者拿到房产证。
不过需要注意的是，补交土地出让金与调整容积率的情况，属于尚可采取措施调整的情形。如果开发商违规加盖楼层或者将规划好的绿地建成楼房情况严重或由于种种原因不可能取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，被确认属于非法建筑的，按规定应该拆除。
王萍认为，行政处罚不能免除开发商违约的民事责任。现有的《商品房买卖合同》大部分是格式合同，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》中对住宅规划、小区规划及违约责任等内容一般在合同中没有约定。但是，双方一旦签订了《商品房买卖合同》，则意味着购房者与开发商确定了相应的权利义务关系。
如果因为开发商的原因，导致购房者拿不到房产证，开发商的行为应当被认定为违反了《商品房买卖合同》。此外，开发商在卖房之初，与购房者签订合同之前已就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作了说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。当然，如果因此产生纠纷，实践中，对该项内容的举证责任由购房者承担。
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