[摘要] 中国五大城市群的规划出台，长江中上游城市群和成渝城市群势必成为内陆地区的重要增长极。在众多利好背景下，如何才能做好商业地产、怎样的写字楼才称得上 写字楼。房天下力邀重庆高科集团总经理张滨，深度解析写字楼市场。
作为西部 的直辖市，随着近年来城市与经济的发展，重庆成为商业地产的必争之地。过去的3年里，重庆写字楼的成交一路看涨，商业地产发展迅速提升。加之中国五大城市群的规划出台，长江中上游城市群和成渝城市群势必成为内陆地区的重要增长极。在众多利好背景下，如何才能做好商业地产、怎样的写字楼才称得上 写字楼。房天下力邀重庆高科集团总经理助理张滨，深度解析写字楼市场。
重庆高科集团总经理助理张滨
笔者：重庆写字楼目前存量较大，在去化上面临着难题，但与此同时，受利好政策的刺激，重庆写字楼项目纷纷开盘，导致市面上写字楼集中供应将有近100万方的增量，就此，您如何看待当下重庆的写字楼市场？
张滨：在房地产行业，写字楼和住宅是两个完全不同的板块，住宅主要受政策调控的影响比较大，写字楼则是一个相对市场化的板块，一直以来受政策影响较小，同时写字楼市场受整体经济环境的影响比较大，因此写字楼市场是一个比较能够真实反映整体经济的房地产板块，写字楼市场的供需关系也基本上可以在写字楼租金的走势上得到反映。以北京为例，北京的写字楼租金从2010年开始 ，原因主要还是供需关系不平衡，当需求猛增而供应不足的情况出现，市场做出的反应就是提高租金价格。而上海的写字楼市场则又与北京不同，上海写字楼市场一直都在比较平稳地发展，租金在稳步地增长，没有出现北京这种 的现象，其原因主要是需求和供给都相对平稳，上海未来写字楼供应量比较大。
目前中国二线市场（包括重庆）的写字楼品质和一线城市尚有一定差距，这依然要归结于市场需求的疲软。二线城市第三产业占国民生产总值比重较低，因此在写字楼需求方面难以同一线城市相比，而目前二线城市写字楼供应较大，在没有足够需求的情况下，开发商为了快速回款大多会选择将项目散卖，而散卖之后写字楼的整体品质就难以保障。
大规模新增供应是中国主要写字楼市场的新趋势，而分散化、现代化工作场所需求、高科技行业的快速发展等重要因素都将对租赁和 环境产生影响。重庆写字楼市场从量来说供过于求，但从质来说还有相当的发展空间。
笔者：在1-5月重庆市九龙坡成交量大，成交了3.88万平方米，占比25%，其次是江北区和渝北区，分别成交量占比20%和18%，而北碚区，仅占比1%， 后。您如何看待区域因素对写字楼项目的影响？您认为哪一个区域会成为重庆下一个写字楼热门区域？
张滨：虽然从成交和供应量来看（2015至2017年，市场预计约有315万平方米的新增供应，其中41%的供应来自江北嘴，解放碑和观音桥商圈则分别有超过12万平方米和34万平方米的新增供应），传统区域（解放碑、观音桥、江北嘴）仍然是写字楼聚集区域，但其已经发展到一个相对成熟的阶段，不管从拿地到供应速度未来的增速都会放缓。
13年前，一句“重庆发展，一路向北”，重庆正式进入北部开发时间。重庆的北部地区包括我们现在看到比较成熟的江北区和正在建设的渝北区以及北部新区。如今北部新区不仅仅人丁兴旺，突显繁华，而且相较于渝南、渝西、渝东，北部地区的写字楼也如雨后春笋不断崛起。
北部新区是两江新**打造版块， 明显：一是经济增速较快。2014年主要经济**增幅均在20%以上，其中GDP、社零总额增速和地方财政收入、实际利用外资规模全市 。二是产业发展势头较好。规上工业产值增速领先全市6个百分点，在都市功能拓展区中 ；汽车产值增长20%达1391亿元，在汽车产业基地领先；工业利润、经济效益综合指数分别高出全市20和180个百分点；新型金融机构数量达到174家，连续3年全市 ；科技型企业总收入增长17%实现610亿元，连续4年全市 。三是财政实力大幅提升。公共财政收入增长21%完成79亿元，其中税收收入占93.6%，高于全市平均水平20个百分点。国税、地税规模均居全市 。
写字楼市场本身受整体经济环境的驱动，未来北部新区的发展 也是企业发展的契机，这块区域也必将受到更多现代化企业的青睐。
笔者：重庆高科集团在北部新区成功打造了总部系列、EBD生态园区星系列等写字楼群，从一片荒地发展成北部新区繁华的商务 ，400多万方产业楼宇、1000多家企、事业单位入驻、10多万商务办公人群，耀眼的数据标志着一个现代服务业产业集群跃然成形，您能为我们透露高科集团在打造、运营项目上的秘诀有哪些吗？
张滨：写字楼品质的决定因素有很多，一些开发企业在做写字楼的时候还是会有误区，认为一个写字楼只要硬件过硬就可以说自己的项目是一个甲级写字楼，但是实际上影响一个写字楼品质的因素有很多，硬件只是其中的 部分，而诸如地理位置、环境、规划理念、配套、节能、物业管理、客户组成等等都是决定一个写字楼品质的重要因素。
多年前，IBM因为环境因素搬离了中关村，正是因为IBM的全球写字楼都要遵循22摄氏度的办公温度标准，用养热带鱼的标准养人、养设备，而中关村达不到这个要求。大企业的挑剔显示了现代写字楼的重要特征——生态办公成为未来趋势。今后， 的写字楼不再是高、气派的楼，而是环境好、舒适的楼。绿色生态办公必将引领未来商务形态的发展方向。
在国外，很多国际跨国公司的总部都设在EBD生态办公区内。EBD生态办公倡导在健康绿色的公园式环境里办公，遵循生态平衡及可持续发展的原则，营造出传统写字楼无法比拟的舒适和放松，真正做到了以人为本，营造绿色、健康、舒适的办公氛围。然而，生态办公不仅仅意味着小环境的绿色舒适。举个简单的例子：很多写字楼都宣扬自己是生态办公写字楼，其实呢，可能就是在内部多种点植物，相比这种仅仅自圆其说的写字楼，EBD生态商务区完全是不同的概念。他是兼顾人本与环境，以现代产业、商务为主导的生态新城区。
在规划方面，EBD生态商务区不仅仅是产业园区，更多是人文关怀，EBD精心打造重庆企业“文化高地”是众多企业被打动的原因。
西部 生态商务区——重庆EBD，系北部新区管委会在照母山及其以南约4平方公里范围统一规划，由高科集团、渝兴公司、渝高公司、香江国际等众多单位共同参与打造的重庆生态总部办公集聚区。经过十多年发展，重庆EBD已拥有400万平米产业楼宇、5000亩生态公园、1000多家入驻企业、10多万商务办公人群。汇聚了 重庆软件园、生物产业基地、数字出版基地、医疗器械产业基地，以及重庆市首批创意产业基地、服务外包基地、信息外包基地，形成以电子制造、仪器仪表、生物医药及医疗器械为主的高科技制造业和以金融、软件服务外包、文化创意、数码网络为主的现代服务业产业集群。
写字楼发展至今，开发者越来越关注用户需求，关注环境打造，商业配套和停车方便。尤其是创造大价值的员工本身的健康、舒适、个性化需求。能否激发企业员工的灵感，进行更有效率的脑力创造，成为衡量新时代写字楼的主要标准。还意味着针对大环境的人文关怀，既让员工快乐工作，提高效率，更能节省企业成本，让老板快乐赚钱。
整个EBD人文商务氛围的打造也是为了满足更多现代企业、跨国企业也对现代化管理理念、员工归属感的塑造需求。也是未来办公环境的发展趋势。
笔者：据相关信息显示，高科目前正在建设的山顶总部基地、总部广场、重庆涉外商务区、重庆软件与服务外包 均将于近期竣工，您能否透露一下以上项目将会呈现出哪些特色？未来高科集团将会为重庆奉献出怎样的作品？
重庆高科集团总经理助理张滨
张滨：
高科•山顶总部基地兼具生态化与智能化，是中国西部 个EBD生态企业总部基地，500亩山顶企业公园，自然生态资源充沛，雄踞照母山山顶，远眺城市风景，41栋超低密度独栋别墅式总部办公楼专为 实力企业量身打造。欧式古典风格建筑结合原有地貌，彰显企业气宇不凡，园区内打造 城市绿地、生态景观通廊、企业林荫大道、自然绿地屏障四大绿地景观系统，让商务办公与自然完美融合，为企业带来更国际化、更 、更舒适的商务办公体验。
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高科总部广场
总部广场由超高层地标建筑SFC科技金融 、16栋办公楼、3栋配套商业组成， 山顶总部基地，在功能上与总部基地相辅相成。总部广场雄踞100万方总部集群核心位置，26万方定制独栋总部，为众多卓越企业打造总部生态家园。现代化外立面设计，全方位满足企业形象及个性化需求。产品上，5000㎡—6500㎡自由组合生态商务空间，针对不同企业可灵活组合设计，尽享一企一栋的独尊感受。不仅如此，独享的 财税优惠，更 为入驻企业的健康发展和良性运营做好坚实的保障。
高科•涉外商务区，是 确定的**建设项目之一, 以外事、外企、外资“三外”为核心，为重庆涉外经济打造高标准的外事服务、商务办公、文化交流和特色消费平台，推进重庆外向型经济的发展。项目规划有甲级写字楼、时尚商业街、五星级酒店及国际公寓。建成后涉外商务区将成为我市外事机构、外籍人士、商务白领、时尚一族办公居住、个性消费的特色场所，成为我市异域文化、时尚文化的集聚区，成为重庆对外开放的高水准的综合服务平台，成为新重庆又一张靓丽的城市名片。
详情咨询电话：400-890-0000转625948
重庆软件与服务外包
依托北部新区国家火炬计划软件产业基地、国家服务外包示范基地、国家高技术服务业基地和国家数字出版基地，重庆软件与服务外包 着力打造一座集 实训、研发办公、生活配套等多功能于一体的具有国际先进水平的IT培训 基地，建成后能同时满足9000多名学员综合培训和3000名学员的住宿及生活配套服务。
重庆高科以“打造卓越企业生态家园”为使命，致力于营造集自然生态、产业生态、人文生态于一体的智慧生态商务空间。正在建设的山顶总部基地、重庆涉外商务区、总部广场、星汇两江艺术商业 、礼嘉生态总部区、重庆火车北站 商业区等将为重庆乃至整个西部带来全新的生态商务都市办公生活典范。
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