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协信公馆开启——服务式公寓发展论坛

房天下房天下   2015-07-07 09:24

[摘要] 2015.2,协信公馆推出涉外服务式公寓产品 2015.3,首批次118套服务式公寓实现100%租约签订 2015.6,重庆两大对外友好和交流协会共同颁发“重庆市涉外居住区”奖项 成功的背后,究竟是什么在发生作用?

2015.2,协信公馆推出涉外服务式公寓产品

2015.3,首批次118套服务式公寓实现100%租约签订

2015.6,重庆两大对外友好和交流协会共同颁发“重庆市涉外居住区”奖项

成功的背后,究竟是什么在发生作用?

这一经验,是否可以在多地多项目推广?

秉着对专业孜孜以求的态度,协信集团于6月26日邀请包括王君(重庆领域机构总经理)、谬鸿裕(美联物业董事兼总经理)、张建军(重庆正合古麦地产顾问有限公司董事长)、邓萍(晨报房地产事业部主编)、陈剑峰(申乙文创集团群总监)以及各大主流媒体的行业精英齐聚陈诚公馆,开启城市发展与服务公寓为主题的论坛会,讨论城市发展红利下服务式公寓的诞生背景与发展前景。

论题一:服务式公寓的诞生,是一座城市经济发展至国际化阶段的必然结果

就国内市场而言,服务式公寓,尤其是涉外服务式公寓,只诞生在北京,上海,广州,深圳等几个国际化大都市,即使是在与重庆较劲多年的成都,这一产品,也只是刚刚起步。

服务式公寓的诞生,是否与城市发展有着某种关系?为何这种产品在租客上,会呈现出外籍人士与港澳台同胞占据较大份额的格局?

重庆经济快速发展,已进入“加速超车”模式

重庆作为西部的直辖市,具有重要的国家战略布局意义。随着重庆积极融入国家“一带一路”战略和长江经济带重大部署、渝新欧国际铁路联运大通道的打通,重庆城市发展开启加速模式。

在论坛上华美龙谈到:从数据分析,重庆的GDP增长是,高于平均数三个点,第二个概念,重庆的整个进出口的增长变化是很巨大的,进出口的增长量位,超过三十几个点,这两个数字不得了,特别是这两年的经济,比较常态化,重庆冒出来是非常不错的,重庆整个经济增长是往上加速的。

重庆的城市经济快速发展,已从封闭经济彻底转型为开发式经济模式,为典型的表现,就是大量外资企业的进入以及大量外贸类型企业的兴起,开发式经济形态的成熟,推动重庆的城市经济的国际化进程。

邓萍谈到:外经贸5月份重庆的跨境电子商务4900万,作了一个比较,环比上升了48%,说明速度非常快,1-4月重庆的对外投资是4800多万,同比上升34%,数据看起来非常可观,两江新区5周年的时候,外资企业已经进驻了42家了,都可以看出,重庆的发展是非常快的,国外的人愿意集中到这个地方来寻找机遇。

对外经济的活跃带了外来人士甚至是外籍人士的数量急剧增长,服务式公寓应运而生

开发式外向型经济的快速发展,吸引了许多外省乃至外籍企业进驻重庆,随之而来的,便是数量日益增长的外籍人士数量。对于外籍人士而言,由于居住习惯、生活习惯乃至工作习惯与本土大相径庭,其对居住的空间、服务的体系更加严苛,由此,诞生了涉外服务式公寓

张建军谈到重庆国际化进程发展时说到:重庆对比其它城市来说,世界500强企业大概有220多家,2001年,重庆老外不到2000人,2009年,重庆的老外是常驻人群是五千多人,到了去年,常驻老外八千多人。

服务式公寓的市场价值潜力,远超一般物业

在上海瑞安新天地,盈利的是翠湖天地。初是由英国团队组建的服务式公寓品牌。当时该团队将翠湖天地8号楼整层收购,差不多3万多/平方米,一共130多套,做成服务式公寓,给常租客。

经营一段时间后,瑞安看到服务式公寓的市场价值,从英国人手上又买回来了,做自己的服务式公寓,而回购的价格却是在12万左右/平方米以上。短短几年,通过服务式公寓运营,物业超过9万/㎡。

在论坛上华美龙谈到:从数据分析,重庆的GDP增长是,高于平均数三个点,第二个概念,重庆的整个进出口的增长变化是很巨大的,进出口的增长量位,超过三十几个点,这两个数字不得了,特别是这两年的经济,比较常态化,重庆冒出来是非常不错的,重庆整个经济增长是往上加速的。

综合各位专家的见解及意见,我们不难发现,当一座城市的经济发展至外向型经济的阶段,国际化成为城市发展的主旋律,外籍人士开始大量涌入,涉外服务式公寓的需求开始出现井喷,并且这种需求随着经济的发展也会持续上升。

论题二:服务式公寓的发展,关键在于“服务”,而“服务”的质量,只能以结果评断

概念泛滥,导致了本应兴盛的行业被市场低估,乃至忽略

市场上打着酒店式公寓、五星级公寓旗号的产品屡见不鲜,而此类产品和服务式公寓有着本质的差异——其提供服务的团队,仅仅是一般的物业管理团队,无法真正意义上做到“星级酒店式服务”,更遑论是更为苛刻的“涉外服务”。概念的泛滥,以及该类产品交付后的低迷表现,严重影响了“涉外服务式公寓”这个本应兴盛的行业。

王君谈到:现在的涉外服务式公寓,外只是标签,而服务才是关键的,10年前就有企业打着涉外公寓的概念,但重庆只有公馆和棕榈泉的铂金公寓在真正强调服务,而棕榈泉的百年公寓还没开始运行,其实真正在服务的只有公馆。

服务式公寓,核心价值是服务,但是“圈层文化”却是服务中的“潜规则”

服务式公寓的核心价值是服务体系,但是,“圈层文化”却是其不易引起注意但却不容忽视的关键元素,两者必须共存且缺一不可。如果说服务体系更多考量的是专业的团队执行管理能力,“圈层文化”的营造考量的则是一个企业对于市场的敏感度。

协信公馆**服务式公寓管理团队的总负责人吴刚先生谈到:要接一位领馆入住,一般要验房两次,如果在上海,会更加严格一些,如美领馆不能集中在一个地方居住,需要将所有员工分散开,对安全性要求较高。日籍客户对房间的要求想当严格,煤气报警等,他们需要作为合格的供应商的检察,一些针对性的配套也是有比较高的要求,如日本客户比较关注马桶坐便器,我们专门日本客户定制的卫洗,此外,针对日本客户,还具有一些针对性的服务只能搜索到20多个国际台,但是在公馆,可以看到关东关西台,共计约80个频道。后续的一些附加服务如车辆接送等定制服务和专业度也是比较受客户的肯定。

荣誉来自于对结果的肯定,服务式公寓,只能“眼见为实”

日前协信公馆被授予“重庆市涉外居住区”,正是基于经过一段时间的运营,协信公馆已经形成了长期、稳定、高质、规模的外籍生活圈,并且与包括宝马、巴斯夫等诸多在渝五百强企业签订了合作协议,未来,协信公馆将成为这些企业的外籍高管来渝工作时的居住地。

吴刚谈到:公馆项目运行至今,主要客群以中高层管理人员居多,如宝马在重庆六个高管,有四个选择居住在公馆,而佳能所有团队高管全都选择居在公馆。从行业来说,制造业、金融业、使领馆,是主要的客群构成。

吴刚还透露,韩国现代预计在明年会有三百多位员工会到重庆办公,但是,协信公馆已先发介入,在为其中的部分人员提供了相应的服务之后,基本已确认协信公馆将成为现代集团未来在重庆的高管主要的居住地。

在市场上概念泛滥的今天,行业不免被严重的低估,协信公馆籍以为专业的优质服务团队,以实实在在的业绩,为所有业主的资产保驾护航,一去市场“浮夸浮躁”之风,以踏实细致的服务体系,赢得众多外籍企业和海外友人的赞誉。

论题三:投资服务式公寓的时期该如何界定

的服务式公寓,尤其是涉外服务式公寓,其价格是相近的

与会的专家们都先后提到,就市场而言,服务式公寓,尤其是涉外服务式公寓,其租金水平出现惊人的相似性,甚至是背离了城市之间的经济对比关系。以北京而言,其涉外服务式公寓的月租金多在3~5万之间,而协信公馆,也不乏月租金在3.5万的产品。

为何会出现如此违背市场规律的现象?

关键原因在于,绝大多数外籍政商代表都有定额且高额的住房财务补贴,这一补贴,是以“中国区”为衡量**,而非以城市为**,这一额度,多以每月5000-8000美元为准,这决定了范围里,高端外籍租客的租金支付能力是高额、稳定的,而地区差异带来的租金差异是很小的,接近衡定。

陈剑峰谈到:在北京的三里屯地区,大多数服务式公寓的租客都是大使馆的人,而大使馆作为单位,给到的住宿补贴是定额且较高的,大多数情况下,在华的外籍人士都会充分享受该补贴所提供的福利。

相比其他地区,投资重庆涉外服务式公寓优势在于“价格洼地”

房价而言,重庆和一线城市相比却是有着很大的差距:以北京为例,涉外服务式公寓租金依然还是在8000美元左右,但房价已经高企不下,反观重庆,租金和北京相差不大,但是房价却处于洼地,投资极其稳定且可以长期保障!

陈剑峰谈到:北京的领馆区在三里屯,2008年的租金就已经是200元/㎡了,如今也不过是300元/㎡不到的水平,增长不足一半,而房价增长了一半以上,在北京该类产品的投资价值已经极大弱化,但是在重庆,协信公馆的房价不到三里屯地区的平均房价的1/4,换言之,同类产品,重庆的是北京的四倍以上。

协信公馆给了城市一个产品线,且尚处蒙昧期

服务式公寓是顺应城市发展而产生的新鲜业态,正如协信公馆涉外服务式公寓,是占尽天时(城市高速发展)、地利(城市功能集中区)、人和(成熟的外籍聚居圈)才能出现的全新产品,可以说协信公馆服务式公寓是协信集团给了重庆这座城市一个产品线,也是一种全新的产品。目前来看,公馆首批次118套服务式公寓实现100%租约签订,市场拥有大量、稳定的需求,同时随着城市的快速发展,往一线城市的标杆项目看齐,以后这类产品的需求会越来越多,客户对于这类产品的认知也越来越多,该类产品至少拥有几百套到一万套的需求增幅空间。

协信公馆的投资公式,60万>280万

对于投资者,协信公馆涉外服务式公寓是个非常稳定并且保证高的投资选择,拿一套总价200万的产品来说,首付3成也就是60万,每月13000元的租金,租金大于月供

物业本身的保值,按每年5%计算,在五年后,物业本身增值保值加上每月的租金接近80万,加上物业本身200万价值,也就是说在五年后将拥有280万的。

甚至还可实现0首付,买家可拥有至少60万的现金流,通过这60万的投资运营,5年后的总体是大于280万的。对于这一款非常稳健的且保有高的投资品,协信公馆有足够的支撑条件,对于客户而言,也是非常有保障的。

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