[摘要] 刚刚过去的五月份，在各项利好政策的带动下，房地产市场呈现持续回温的态势。报相关机构提供的数据显示，5月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%，同比增长34.9%，成交量创下近六年的同期新高。同期，全国百城房价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个，其中北上广深四大一线城市环比全涨。
刚刚过去的五月份，在各项利好政策的带动下，房地产市场呈现持续回温的态势。报相关机构提供的数据显示，5月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%，同比增长34.9%，成交量创下近六年的同期新高。同期，百城房价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个，其中北上广深四大一线城市环比全涨。
不过，虽然楼市表现为量价齐涨，土地成交量却未见起色，这背后依然是高库存问题，消化库存仍然是当前的首要问题。可喜的是，北京部分银行二套房贷已经开始执行四成首付，已有购房者获得成功放款，杠杆炒房的空间将再度出现。
北京高端楼盘争相入市 北五环外高超18万/平米
在北京，关于豪宅话题的探讨并非一时兴起。随着近两三年高价地块项目的陆续入市，新兴豪宅楼盘于今年纷纷亮相，2015“豪宅元年”的提法也早在圈内蔓延开来，而中粮瑞府的正式拿证，犹如一个引爆器，再次引发业内对豪宅的强烈反响。
5月30日，中粮瑞府项目取得预售许可证。据北京市住建委网站公布的信息显示，此次取证范围包括9个楼栋的48套房源，拟售单价大多在8万元至9万元以上。其中，19#住宅楼报价尤为扎眼，这栋楼的4套房拟售价格超过18万元/平米。
如此高的报价也算对得起这块昔日的高价地了。据了解，2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元的价格拿下“**区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地”，溢价率为49.4%，折合楼面价高达48444元/平米，刷新北京单价记录，也再一次提升了孙河板块土地市场热度。
然而，作为业内热议的“豪宅年”，北京高端项目自然不止于以上几个。去年，楼面价达到7万元/平米的融创农展馆项目高价获准入市，加上与南昌市政合作开发的东直门“使馆壹号院”的正式命名，两项目将在近期同期推广，2015年融创在北京豪宅市场可谓动作频频。
今年1月，备受关注的万柳地王项目以14.5万元/平米的高价进入北京市场。另外，仍将面市的豪宅产品还有佳兆业广场、远洋刘娘府项目、保利首开东坝项目等众多高端楼盘。对此，亚豪机构市场总监郭毅曾分析认为，这些新项目由于拿地成本普遍较高，因此入市价格会再提高，预计单价将整体在10万元/平米以上，从而带动整体豪宅市场价格的上涨。
央行“3·30”房贷新政在京经历两个月的“缩水”执行后，终于开始落地。北京商报记者昨日获得证实，兴业银行二套房贷已经开始执行四成首付，而贷款利率也保持在1.1倍，目前已经有购房者获得成功放款。业内分析，一旦兴业的措施被效仿，二套房首付比例全面降至四成，虽然改善型需求的购房者被满足，但杠杆炒房的空间也将再度出现，考虑到目前市场已经回暖，加之股市见顶趋势明显，楼市大幅度反弹的风险就会叠加。
北京商报记者向兴业银行北京分行相关负责人求证，该负责人证实，他们目前确实执行的是二套房首付四成的政策。
但兴业银行旗下部分支行均明确表示，如果是购房者直接贷款，目前二套房首付比例依然为六成，但如果通过合作经纪机构或者开发商购房，则可以降低至四成。
“虽然监管层此前将二套房房贷政策低降至四成，但是对于商业银行来说不太愿意做。”一位房地产资深分析人士认为，此前北京等一线城市迟迟不落地二套房贷央行新政的原因，主要是从风险管控角度考虑。“四成首付比例杠杆率太高，如果房地产出现下行，对于商业银行来说会有很大的风险。”
一旦兴业的措施被效仿，二套房首付比例全面降至四成，杠杆炒房的空间将再度出现。“目前股市已经有见顶的预兆，资金一旦大量流出，房地产市场肯定是投资的**对象，目前市场已经有回暖的迹象，再放开杠杆率，大幅度反弹的风险就会叠加。”上述业内人士分析。
但知情人士透露，此前已经有部分银行上报过同样的落地政策，但总行从杠杆风险角度考虑，暂时并没有放行。而在多位业内人士看来，此番兴业将二套房贷的首付比例进一步降低，未来很有可能会引发股份制银行的跟风。
前五月土地成交量惨淡 房企：拿地不如加速去库存
据中指研究院数据信息中心监测公布数据显示，监测的40个主要城市5月18日至5月24日土地成交量环比增加18%，出让金环比减少64%。一线城市中，广州成交3宗住宅用地，合计8万平方米，出让金不足10亿。
这是前五个月土地市场的缩影。数据显示，1—4月，10大典型城市土地出让金收入1833亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%和20.2%。
土地成交量下降背后，地价持续高位。以北京为例，前五个月共成交约34宗经营性用地，土地溢价率居高不下。
有分析人士认为，商业用地资源减少会加剧房企在一线城市的竞争；楼市回暖，下半年土地市场成交情况有望好转。
不过，房企对土地的渴望似乎并未点燃。“现阶段拿地必须慎之又慎。”一位一线房企相关负责人告诉中国经济网记者，相比加大土地储备量，企业更倾向于趁着行情好尽快去库存。
伴随房价的微涨，6月份的土地市场也已经是风云再起，受关注非以广州为首的华南区域莫属。
5月20日，广东佛山顺德区举办了5年来大规模的一次土地推介会，25宗优质土地吸引了包括万达、保利、中海、碧桂园在内的37家房企。顺德区国土局有关人士就表示。
5月27日，在福建厦门的一场土地拍卖会上，恒大力压万科、华润、金地等房企，以超过30亿元的总价拿下了当天拍卖会上大的一幅住宅用地。
这都被广泛看作是继房价回暖之后土地市场抬头的信号。北京中原地产市场研究部总监张大伟也认为，下半年将是土地市场的窗口期，房企在一波上行行情，将积极去化，去化的下一步即是积极补仓。不过也有分析者认为，下半年土地市场未必会升温。
楼市“红五月”成交量创近六年新高
某研究院6月1日发布了《5月份典型城市新建商品住宅成交报告》。报告指出，5月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%，同比增长34.9%。5月份成交量创下近六年的同期新高。
对照近六年来每年5月份的成交数据，同比分别增长了98.8%、62.4%、37.7%、20.3%和34.9%。从数值看，今年5月份市场成交量是近六年同期好水平。
从一、二、三线各类型城市来看，三类城市同比增幅曲线走势一致，均出现不同程度上升。其中，一线城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%，二线城市由4月的25.0%上升至25.3%，三线城市则由4月的25.5%上升至32.1%。
中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场已经出现分化趋势。北京、上海、深圳等一线城市部分项目近日再次出现日光盘现象。在这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为“领头羊”。
研究员严跃进指出，从今年3月份开始，一线城市房企的推盘力度开始加大，购房者的入市节奏也开始加快，市场成交量上升符合预期，而且后续依然有继续攀升的空间。
“楼市成交量上升，反映居民购房意愿在增强”。严跃进表示，尤其是“5.28”股市跳水事件后，预计将会继续倒逼部分群体从股市中撤出，进而持有房产。各类利好政策刺激下，预计6月份市场成交量依然会比较可观，尤其大城市的反弹力度会更大。
5月一线城市房价环比全涨 部分买家逃离股市入楼市
在刚刚过去的5月份，不仅不少城市楼盘成交量迅速放大，整体房价也微幅上扬。据中指研究院发布的“百城房价”数据显示，5月份100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个，其中北上广深四大一线城市环比全涨。
在业内人士看来，楼市“红五月”的出现与近月来“330新政”、降息降准等诸多宽松性政策扎堆出台、潜在需求逐渐释放密切相关。“楼市政策已进入宽松时代，今年以来，超过30个城市对购房进行财政补贴，北京、上海等百余个城市对公积金政策进行了调整。”中原地产首席分析师张大伟指出。
在经过这一系列信贷政策调整后，目前五年以上商业贷款执行基准利率和公积金利率已处于历史低位。据中原地产数据显示，从近20次房贷利率变化看，这两项数值甚至低于2009年历史宽松时期执行的5.94和3.87。
值得关注的是，受利好政策影响，随着首次置业、改善型等刚性需求的释放，投资性需求入市现象也在增多。谢逸枫介绍，在当前进入楼市的投资性需求中，部分正是由股市转入楼市的买家。
而亚豪机构市场总监郭毅更分析称，在房地产调控政策的短期托市效应后，股市溢出资金将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。“股市宽幅震荡背后必然引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健将成为投机之后固化资产、保值增值的。”
【看了本文的人还看了】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
