[摘要] 2014年中国楼市进入了“寒冬期”，70个大中城市住宅销售价格持续下调，但成交量纪录却一降再降。在库存高企的背景下，从地方到中央都在采取取消限购、公积金救市、限贷松绑以及税费补贴和降息等一系列财政、金融、税收等刺激手段后，市场的重要风向标之一——信贷资金开始出现轮动效应。
元旦过后，各银行贷款额度再度充裕，部分银行下调房贷优惠利率，降低房贷优惠的准入门槛。
对此，业内人士分析，房贷优惠对购房者的影响有限。
2014年中国楼市进入了“寒冬期”，70个大中城市住宅销售价格持续下调，但成交量纪录却一降再降。在库存高企的背景下，从地方到中央都在采取取消限购、公积金救市、限贷松绑以及税费补贴和降息等一系列财政、金融、税收等刺激手段后，市场的重要风向标之一——信贷资金开始出现轮动效应。
房贷优惠进行时
2014年年底，本应收缩的房贷市场一反往年常态，银行在加大对房贷市场的投放力度。“多家银行都在加大房贷利率优惠政策，只要资质、征信等没问题，就可以享受9折优惠。”销售高先生告诉记者，而中行、交行、汇丰和北京银行(601169,股吧)等可以根据客户资质评估，甚至可以拿到8.8折优惠。
“继折扣利率在一线城市的房贷市场成为主流后，逐渐向二线城市延伸，并在热点城市全面铺开。”金融搜索平台融360的监测数据显示，重庆（楼盘）、成都、大连（楼盘）、天津（楼盘）、宁波（楼盘）、海口、哈尔滨（楼盘）等地首套房利率低至9折，西安（楼盘）、青岛（楼盘）、济南（楼盘）三地的城市商业银行也可提供8.8折的优惠利率，南京（楼盘）虽无9折利率出现，但全城有15家银行都可提供9.5折利率优惠。
而此前央行的意外降息，已相当于给银行利率凭空打了9.4折，加之折扣优惠，二者一叠加，基本等同于给房贷打了“8.5折”。
然而，存款成本没有降低，五大国有银行也开始在北上广深实施定期存款利率“一浮到顶”政策，以中国银行(601988,股吧)为例，只要储户定期存款金额达到10000元以上，即可享受各期限20%的上浮利率。
按此，5年期以上存款利率已上浮至5.1%，而贷款基准利率为6.15%，如果房贷利率9折则为5.5%，8.8折为5.4%，加上人力、消耗资本等各种成本，按揭房贷又成了亏本的买卖。那么，为什么银行要“赔本赚吆喝”？
房贷利率反季风
对2014年的购房一族来说，这个冬天并不太冷。
国家统计局公布的2014年11月份数据显示，在70个大中城市中，住宅销售价格下降的城市有68个，上涨的城市仅有2个，分别为厦门（楼盘）和郑州（楼盘）。
央行的第四季度城镇储户问卷调查显示，尽管58.8%的居民认为目前房价“高，难以接受”，但近乎同样比例的居民预测下季房价会“基本不变”，占52.5%，而看涨的居民只有17.3%，甚至还有16.4%的居民预期“下降”。
暖冬的信号之一，是有37.6%的居民认为目前房价“可以接受”，并在报告中出现购房意愿的上升，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为14.5%，较上季度提高0.3个百分点。
信号之二，则是在中央一系列刺激政策下，信贷资金松绑开始落地，继折扣利率在一线城市的房贷市场成为主流后，逐渐向二线城市延伸，并在热点城市全面铺开，且出现首套房8.8折“亲民”利率。
“只要工作单位编制、收入水平、信用状况不错，基本都能申请到折扣优惠，准入门槛相对宽松。”高强介绍说，中介公司都是按低折扣上报银行，在北京（楼盘）多家银行可以享受9折优惠，中行、交行、汇丰和北京银行等甚至可以做到8.8折优惠，而利率折扣优惠没有审批下来的大多折在了信用卡上。
根据金融搜索平台融360的监测数据显示，继12月优惠利率在一线城市集中出现后，近日，二三线城市集体发力，杭州（楼盘）、佛山（楼盘）、天津、济南等12个城市可提供9折及以下房贷利率，向一线城市看齐。
以深圳（楼盘）地区为例，融360的监测数据显示，2014年12月8日—14日当周，有9家银行集中下调首套房贷款利率，其中7家一致降为9.3折，其中工农中建四大国有银行抢滩出台，光大银行(601818,股吧)、招商银行(600036,股吧)也从9.5折降至9.3折，中信银行(601998,股吧)由低9.4折下调至9.3折。
另外两家下调利率的银行，邮储银行由首套房9.5折下调至9.2折，要求优质客户；兴业银行(601166,股吧)上周由基准利率下调至9.5折。
但从附加条件来看，准入门槛并没有简化痕迹，仅中国银行一家未设准入门槛，中信、农业、招商对二手房房龄要求在20年—30年不等。工商银行(601398,股吧)仅针对合作中介及楼盘的贷款提供优惠。建设银行(601939,股吧)则要求二手房首套贷款在100万元以上可享9.3折。光大银行需预存3个月月供一年。
“且审批速度很快，材料齐全，一周就能放款。”一家股份制银行深圳分行人士称，去年贷款额度宽松，很多银行贷款额度还没放完。
松房贷真相
这正好解释了一个市场的传闻：央行要求全年新增信贷控制在10万亿元人民币以内，加大调整合意贷款规模。
2014年11月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加8527亿元，同比多增2281亿元，其中在2486亿元的住户贷款中，中长期贷款增加1830亿元，短期贷款仅增加656亿元，侧面印证了加大房贷投放力度一说。
问题是为什么银行在存款利率市场化和互联网金融的冲击下，愿意重启按揭房贷优惠这一“赔本”买卖呢？
上述股份制银行深圳分行人士称，产能过剩行业清单越来越长，且基本都是以前**发展的行业，在这场加大合意信贷投放的拉力赛中，银行还要依赖房地产企业。
“在经济下行压力下，贷款项目储备不足，而按揭贷款属于优质资产。”一家国有大行河北分行地产信贷人士李玮告诉记者，从贷款增量来看，传统个贷依然是银行关注的对象。
记者梳理2014年前三季度金融机构贷款投向报告发现，前三季度新增个人购房贷款1.33万亿元，与2013年的1.37万亿元几近持平，但仍处于较高水平，前三季度增量在全部新增贷款中占比为16.0%，高于2010—2013年平均水平。
而根据记者查阅资料显示，从2004年个人住房贷款余额的1.6万亿元到2013年个人住房贷款余额的9.47万亿元，再到2014年三季度末个人购房贷款余额11.12万亿元，个人住房贷款始终是银行信贷投放的主力之一。
值得注意的是，2014年前三季度由于房贷利率的不放松，个人住房贷款整体为银行带来的效益并不低。央行三季度货币政策执行报告显示，9月个人住房贷款加权平均利率为6.96%，而非金融企业及其他部门贷款加权平均利率6.97%持平。
“9·30新政出台前，大多数银行出于成本考虑，咬定首套房贷利率不放松，维持基准利率，甚至上浮5%—30%不等，所以房贷不错。”李玮称，但随着央行不断通过MLF、PSL、SLO等工具向市场注水，在融资成本和资金环境宽松双重利好下，有效缓解了银行资金面紧张局面。
“房贷利率从去年下半年开始，基于银行自身、市场不断调整，房贷政策调整的周期在不断缩短，这种变化是动态存在的。”根据融360信贷专家徐瑾预计，今年央行新增信贷较之往年有所增加，未来将有更多二线城市出现优惠利率，甚至是9折以下优惠。
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