[摘要] 纵观龙湖前几年在重庆的拿地规模，几乎都是大手笔。
纵观龙湖前几年在重庆的拿地规模，几乎都是大手笔。
北碚紫云台项目总体量超过80万㎡；2012年的礼嘉地块，开发量超百万平方米；2013年的西永地块，78万㎡；小的观音桥新壹街项目地块，也有30万方以上。
在业界印象中，龙湖擅长“纠偏”、在新兴区域做“应用题”的造城能力已深入人心。
然而2014年的科园路地块，以10万方的建筑面积，刷新了龙湖近几年在重庆项目体量的新下限。
事实上，龙湖连续两年关注核心区小体量项目，与其它龙头企业的传统拿地策略出现反差。
透过这个“小角色”，值得人们思考的，却是龙湖“近城区、控规模”的大战略。
30万方以下的“小项目”常态
事实上，在单项目上控制规模，在重庆的科园路新地块并非特例。
龙湖今年在各地频频出手拿地，规模都不大。
根据龙湖地产公布2014年中期业绩，龙湖在去年上半年合理购置7幅新地块，总建筑面积为192万㎡，折算下来，单项目的平均体量在27万方左右，可谓相当“适当”。
而下半年龙湖收入囊中的地块仍延续了这种策略。如，2014年后一天，龙湖以5.5亿元买下北京市年内后一块土地——丰台区樊家村危改项目3号地零售商业用地。土地面积28389.8㎡，建筑规划面积仅4.5万㎡；12月29日，杭州龙湖直接以总价8.24亿元底价，7505元/㎡楼面价成功抄底竞得杭州萧山兴议片区拆迁改造首块出让土地，总占地约3.9万㎡，容积率2.8，计容建筑面积约为10.9万㎡；11月，龙湖地产进军广州的次出手，以总价37.8亿元竞得广州市天河东奥体板块的两幅土地，总占地面积约为18.56万㎡，总建筑面积约为25.62万㎡，将用做发展中高端刚需住宅以及少量低密度改善型产品；“双11”当天，成都龙湖在金牛区拿下两幅地块，总建筑面积约12万方左右。
可以看出，上述的地块的体量都在30万方内。
这一切并非巧合。龙湖地产相关负责人透露，在未来，包括重庆在内，这种小型地块将成为龙湖拿地的重要关注方向之一。
这是基于对公司“扩纵深、近城区、控规模、持商业”新战略的良好执行，该负责人表示。
此前，龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓曾解释，其中“控规模”是指龙湖未来拿地项目主要会从规模控制角度考虑，大约控制在15万方到50万方，根据城市规模和位置不同做一些选择，背后的逻辑是高周转。
“见缝插针”城市核心区
据龙湖相关人士分析，“控规模”策略与龙湖“近城区”的转变也密切相关。
相较于以往聚焦新兴区域而言，龙湖根据市场上客户结构的变化，开始从郊区包围转变成进城拿地策略。拿地不见得核心，但一定是城区的成熟板块。
重庆的科园路项目、观音桥项目等地段之“黄金”无需多言，龙湖在的新地块无一不是“近城区”。北京丰台地块紧邻西南三环，地铁三条线三轨交会。此谓之“近城区”；广州地块地处广州主城4个中心区之一的天河区，CBD延伸带，区域道路交通发达，周边小区配套成熟。
不同于郊区以低土地成本大面积拿地开发的模式，“近城区”则意味着土地成本的提升、大量资金的沉淀以及项目风险的加剧。重庆中原地产战略资源中心总监孙刚认为，这也导致对项目规模的控制有了更严格的要求。
比如，观音桥项目的楼面地价超过每平米8000元，科园路项目也在每平米5000元以上。虽说都是纯商业项目，地价难免要高于纯住宅或商住地块，但在重庆主城平均楼面价不过2000多元的大环境下仍十分显眼。
另外一方面，在成熟区域开发充分，可供应的土地本身也比较小，难以像新区域一样有大地块出让，客观上也达到了控制规模的作用。
所以像龙湖在拿地上讲究精准性和全局性，以选择地段考量为先，后呈现的效果是，不同于在新区域肆意挥洒的“应用题”，在城市核心区是见缝插针地做“填空题”，为早期整体规划上导致的空白和缺失“查漏补缺”。
规模稳健的高质量增长
从上市的时候起，“”吴亚军在龙湖内部就反复提及，“龙湖首先追求的是活得长久，然后才是做强做大。”并定下“不用贵钱、不买贵地、不追求高杠杆”的“三不”底线。
在业内的普遍认知中，不追求简单的规模扩张，而是在谋求规模稳健发展的过程中实现更加有质量的增长，是龙湖与其它某些急功近利同行的大区别。因此，龙湖并不采用不少房产商“土地+银行”的简单、快速增长模式。
当一个城市的楼市环境发展快、风险低，销售状况总体良好时，规模快速膨胀的方式也许有其生存土壤。但近两年，孙刚认为，市场环境整体趋缓的情况下，如何降低风险才是考虑的首要问题。
以拿地来说，选择规模较大的地块只有两种情况，一种是区域成熟度较低；一种是地段好但成本高，比如很多地王项目。但两者一个是以销售，一个是以成本来赌对未来的预期。
而选择区域成熟度高的小地块，总体成本可控，对销售亦有很好的支撑。
自2012年以来，龙湖地产提出“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略以实现高周转，并力求在其擅长的商业地产上进行卡位，稳步增持商业地产让租金收入成为新的利润来源，后期再通过资产证券化让这些沉淀的资产可以盘活。虽然看似增幅由此放缓，但无疑增加了企业未来发展的续航能力。
孙刚认为，这是有远见的开发商在面临市场转型和升级时，应作出的明智抉择。他预计，未来龙湖的“小项目”还可能在南岸、九龙坡等传统核心区域地带出现。
龙湖“扩纵深、近城区、
控规模、持商业”发展战略
“扩纵深”
是指龙湖聚焦一二线城市，重视单城市销售额产出量；
“近城区”
从郊区包围转变成进城拿地策略，不一定核心，但一定是近城区；
“控规模”
即控制项目在15万方到50万方的规模，背后的逻辑是高周转；
“持商业”
通过持有商业获得的租金收入，保证持续稳定的和较高的利润率。
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