[摘要] 经济新常态下，我国经济增长的模式开始发生转变，经济告别高速增长，今年楼市也告别了2013年的高速狂飙，进入新常态，发生一些改变。
经济新常态下，我国经济增长的模式开始发生转变，经济告别高速增长，今年楼市也告别了2013年的高速狂飙，进入新常态，发生一些改变。
2014年前三个季度，中国GDP同比增长7.4%，各项主要经济**处于合理区间。当前中国经济保持稳定发展态势，城镇就业持续增加，居民收入、企业效益、财政收入平稳增长。更重要的是结构调整出现积极变化，服务业增长势头显著，内需不断扩大。
当下，中国经济正呈现出新常态：一是从高速增长转为中高速增长。二是经济结构不断优化升级，第三产业增长势头逐步显现，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及更广大民众。三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。
笔者认为，当前楼市的新常态也同样有三大特点。
首先，房价呈现由前几年全线上涨转为维持在高位运行、稳中有降的调整态势，楼市告别高速增长期进入中速增长阶段。
这从数据就可以看出，国家统计局公布的实时数据显示，10月份70个大中城市仅1个城市价格环比持平，其余均环比下跌。环比价格变动中，降幅为0.2%，降幅为1.6%。本月初，中指研究院发布的数据也显示，10月份100个城市新建住宅平均价格环比连续第六个月下跌，也是在同比连续22个月上涨后首次下跌。
数据显示，今年前10个月，房地产投资为77220亿元，同比名义增长12.4%。增速不仅连续9个月下滑，且明显低于同期的固定资产投资增速。
从历史来看，房地产开发投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年，虽然市场调整，但当时整体房地产投资增速依然在20%以上。
其次，楼市已经进入调结构、去库存阶段。
当前我国经济转为中高速增长、结构优化升级阶段，房地产也面临同样的结构调整压力。前几年我国房地产增长大幅超过经济增速及居民收入增长，内在调整压力较强。楼市调整有利于消化2010年以来的过度库存。
受此前几年房地产投资高速增长、新开工面积增加的影响，如今的市场库存也在不断增长。数据显示，10月末，商品房待售面积为58239万平方米，比9月末增加1091万平方米。
除一线城市和个别热点城市的供应相对紧张以外，大部分二、三线城市已经出现供应过剩、去化周期长的情况。面对高企的库存压力，多数城市相继取消了限购政策，很多房地产企业放缓投资步伐正在积极去库存。
第三，楼市调控限购、限贷转为“去行政化”，楼市逐渐进入“调整靠市场”。
此前楼市调控限购、限贷的措施遭到诟病，而楼市进入今年下半年后，随着央行出台房贷新政，各大城市纷纷松绑限购、限贷，这可以看出近期楼市政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能去除，也就是在保持楼市稳定的前提下，逐步“去行政化”让楼市回归本质，以促进行业健康发展。
楼市或进入长周期调整新常态 经济参考报
据媒体报道，房贷新政出台后半个多月，一些城市楼盘来访量明显增加，对市场人气汇集有明显助推作用。但当前房屋库存依然压顶，楼市消费投资趋向理性，而且限购政策和房贷放松效果不宜高估，这些因素决定了当前及未来一个较长时期，我国楼市将处在理性回归轨道，楼市或进入长周期调整新常态。
房贷新政对楼市需求释放的刺激作用不宜高估。今年9月份，我国CPI同比上涨1.6%，创下自2012年2月以来的月度新低。同时，截至2014年9月末，我国广义货币供应量M2同比增长12.9%，比上年末下降0.7个百分点。在通货膨胀压力显著减轻及货币供应量增长明显放缓大背景下，个人购买住房抵抗通胀压力的内在动力急剧萎缩，而这部分需求多以改善性面目出现。不仅如此，受商业银行资金来源成本上升影响，提供优惠利率的个人住房抵押贷款微薄，基层商业银行积极性普遍较低。且房贷政策放松对真正需要购买住房的中低收入人群而言，门槛依然较高。
去年四季度以来我国楼市消费投资趋向理性。本轮房地产周期性调整是市场力量自发作用结果。在经历持续十多年上涨，特别是2013年上半年的明显上涨后，房价累积涨幅巨大，且对收入与房租的偏离度进一步扩大。同时我国城镇居住状况已极大改善，高房价下楼市增长动能萎缩，去年四季度以来房价涨幅回落，今年以来整体房价出现回调，我国楼市消费与投资理念逐步向理性回归。房价上涨预期从分化到逆转，反映出市场非理性投资投机动机显著减弱。
去库存仍是下阶段楼市运行主题。截至2014年8月末，我国商品房待售面积达5.6亿平方米。而2014年1至8月，房地产开发企业房屋施工面积同比增长11.5%，同期商品房销售面积同比下降8.3%，未来商品房市场供求矛盾将会加剧。据研究院数据，截至今年9月末，我国一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅进一步扩大，库存压力巨大。虽然限购政策退出，限贷政策放松，可能会对市场有短期刺激作用，但从中长期看，由于房价回落预期增强，且房价上涨空间缩小，能否形成持续性的需求释放，前景并不乐观。
综合各方面情况看，为平抑楼市调整幅度，退出行政干预措施，调整房贷政策，并不意味着楼市即将反转，而理性回归仍是楼市运行主旋律。但房地产调控相关政策调整，也给市场提供一个绝佳的销售窗口期。如果房地产开发企业适度让利，那么有可能会促使市场销售量回暖。应该看到，2013年我国楼市的“量价齐升”将成为历史，未来不太可能会达到这样的峰值。进一步说，我国楼市有可能会进入长周期调整新常态，经济发展方式转变和经济结构调整都不支持楼市再现暴涨行情，因此无论是地方政府还是房地产开发企业，都需要适应楼市新常态，这对于我国经济顺利转型至关重要。
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