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后房交会时代 楼市暖冬4大猜想

华龙网-重庆商报   2014-11-14 07:00

[摘要] 不烫火锅,烫地产。近日“小天鹅创始人转型养老地产”吸引不少**者眼球,也在楼市引起不小震动,更给后房交会时代的楼市,带来丝丝暖意。

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不烫火锅,烫地产。近日“小天鹅创始人转型养老地产”吸引不少**者眼球,也在楼市引起不小震动,更给后房交会时代的楼市,带来丝丝暖意。

2014,楼市已进入下半场,下半场不代表球没得踢,只是踢起来更难,也更要小心,楼市暖冬,已近在眼前。

在刚落幕的APEC会议上,地产大佬王健林称,中国房地产已进入平稳发展阶段,仍看好楼市。首先,从长期看,楼市仍存在持续走高的动能。过去十年,近1.7亿人进了城;商品房年售面积从3亿平方米涨至13亿平方米。未来十年呢?城镇化率至少还要上升10个百分点,每年仍将有超过千万人进城。中指研究院预测,住宅新增需求约为157亿平方米,每年的商品房需求量基本稳定在15亿平方米左右,如此需求量的拉动下,房价下跌,你觉得可能吗?据财政部数据显示,去年中国的公共财政收入是12.9万亿元,其中地方财政收入6.9万亿元,而土地转让收入是4.1万亿元,土地转让收入与地方财政收入近乎旗鼓相当。当然,地产商希望楼市回暖的心情是急迫的,去年房企融资环境不错,销量也过得去,子弹更是充足,拿地热情高涨,土地市场总价和单价“地王”频现。数据显示,去年房企的土地成交价增长了33.9%。面粉涨价,面包自然也会涨,高价位的拿地态势,必将催生未来房价的“坚挺”。

楼市迎来“暖冬”,但免不了颠簸。随着房地产业的平稳发展,商业、住宅等楼市产品的转型升级也是必须的,购房者希望房企为他们提供更好的用户体验,懒惰的房企,可能会在颠簸中消失。欣慰的是,“生命屋”“智慧城”等新兴楼盘的亮相,站在未来这一边,为楼市开了个好头。特别是改善型需求的放量,区域商机凸显,楼市“暖冬”正呼之欲出。

市场趋势:楼市“正能量”刚需撑起半边天

“冬天来了,春天还会远吗?”立冬了,天气转冷,房地产市场并未像人们预测的那样跌入谷底,而是在“回暖”中缓慢前进。

数据显示,今年10月重庆主城一手房共成交29271套,成交建筑面积2461576.42平方米,环比上涨19.5%,为前期冷清的楼市注入一股强劲的动力,赢回了市场信心。进入10月以来,包括房贷、公积金、首套房认定等方面都出台了利好政策,房企趁势加速跑量冲刺全年目标,也使得秋交会后重庆楼市的成交量一路上扬,刚需市场依然是支撑重庆楼市的生力军。

新刚需:每年需求157亿平方米

刚需一直是支撑楼市发展壮大的重要力量之一,在今年楼市下行的大环境下,刚需置业者成为撑起楼市的中坚力量。

中指研究院发布的《未来十年中国房地产市场趋势展望》报告显示,城镇化进程的推进将为未来住宅市场提供广阔的发展空间,预计未来十年,中国住宅新增需求(包括保障房)约为157亿平方米,其中新增1.7亿城镇人口带来的住房需求超过50亿平方米,再考虑租赁住房人群购房,首次置业需求共计约为81.9亿平方米,占总需求比重达52%,刚性需求将继续成为市场主流。

中指院提供的数据显示,2009~2011年,35个大中城市的刚性需求的成交量占比从61%提高到64%,其中首次置业和首次改善需求各占一半(分别为31.2%和31.5%),特别是首次置业需求占比持续上升,是推动成交量扩大的主要原因。

城镇化:每年1000万人进城

今年3月16日,《国家新型城镇化规划(2014-2020)》正式发布,提出全面提高城镇化质量,加快中西部新型城镇化发展步伐的要求。《规划》提出,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户的目标。数据显示,未来10年乃至20年,我国城市化水平仍将稳步提升,到2030年将超过70%,未来20年新增城镇人口总量超过3亿,这将为我国宏观经济和房地产业继续提供支撑。未来十年,中国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升,预计到2020年中国总人口将达到13.9亿人,城市化率为61%,每年新增城镇人口约为1700万人。城镇人口的增加,势必会增加购房需求,成为支撑房地产市场的顶梁柱。

拿地价:去年地价增长33.9%

土地数据和价格一直受到业内人士的关注,土地价格的增减和溢价率无疑是成为楼市的风向标。据国家统计局数据显示,2013年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米,比上年增长8.8%,土地成交价款9918亿元,增长33.9%,增速提高2.4个百分点。2013年房地产市场保持了稳步向上的发展趋势,楼市销售火爆,多个城市出现“日光盘”。

2014年1~10月,土地市场跌宕起伏,土地出让价格走高,多数城市土地成交负增长。受大环境影响,重庆土地市场在第二季度急速增长后,再次降温。不过,近期在多地松绑限购、央行放松限贷等利好政策的出台,无疑给市场释放出反弹信号。10月20日,重庆主城九龙坡区大杨石组团I分区I26/03号宗地,起始价为24526万元,最后以44000万元成交,成交楼面价6008元,溢价率高达79.4%,成为土地市场回暖的又一例证。

我市卖地49亿元环涨四成

四季度个月土地市场仿佛看到了回暖的“曙光”,不仅在推地数量上成倍增长,在出让金额以及楼面价上都有一定幅度的提高。而本月最后一次土拍现场的激烈场面,更是让业内直呼土地市场“要热起来了”。

数据显示,主城10月共成交商住用地12宗,仅1宗进行现场拍卖,成交数量上涨最为明显,同比9月翻了一番,与去年同期相比下跌61%;成交金额49亿元环比上涨40%,同比去年10月下跌64%;成交面积67万平方米,无论是环比9月还是同比去年都出现不同幅度的下滑;楼面价2903元/平方米变动不算大,环比9月上涨23%,同比去年正好持平。上月万科、**、斌鑫、方兴等品牌房企都纷纷有所动作,特别是万科和方兴都是今年次在重庆出手拿地。就地块位置而言,中央公园一直是房企必争之地,此前已有不少房企进驻,本月9日**以摘牌形式57061万元获得中央公园一地,方兴同样以摘牌形式进驻中央公园,总价超21亿元。15日,万科也拿下大坪一地总价超6亿元,地理位置较好。

领域机构运营总监张鑫就此分析,重庆的地价、楼价与北上广深比,一直有滞后效应。当政策的缓和为销售市场带来喘息之机,土地市场会进入新一轮的活跃周期,汉创和中嘉国际以高溢价拿下陈家坪核心地块,正好说明城市中心地块仍是开发商争夺的焦点。

不过,由于前两年重庆房企“囤地”较多,张鑫认为,开发商接下来的重心仍会放在消化地块以及争抢销售的层面。就他观察所见,现在开发商把地拿下来再想怎么开发的已很少见,大多带着专案去想怎么拿地以及如何运营,面对土地市场转暖,说明重庆开发商对拿地一事均持谨慎乐观的态度。

地产大佬双十一淘宝

双十一,当女人们忙着上网淘宝时,龙湖也没闲着,忙着淘地块。据龙湖地产官网显示,公司以总价37.8亿元竞得广州市天河东奥体板块的两幅土地,这意味着龙湖正式进军广州,进一步完善了华南布局。龙湖此次竞得的两幅地块总占地面积约为18.56万平方米,总建筑面积约为25.62万平方米,位于广州主城四个中心区之一的天河区,交通便利。龙湖称,作为公司在广州的项目,计划将以面向中高端刚需客户的高层住宅为主,并有少量低密度改善型产品,以满足不同客户的需求。此次龙湖进入广州后,在华南的布局城市增至4个,化布局增加至24个城市。龙湖10月单月实现合同销售额61.7亿元,环比增长48%,同比增长25%;销售面积达51.2万平方米。至此,龙湖前10个月实现合同销售金额385.5亿元,合同销售面积357.4万平方米。

对于明年在重庆的发展,龙湖重庆公司营销负责人罗政表示,在重庆,龙湖将继续保持在中高端的领先,并逐渐加大首置产品的比例,实现在住宅产品市场的全面布局。今年,包括紫云台、两江新宸均推出千万级别墅产品,市场反响很好,说明龙湖在重庆高端市场的影响力仍然领先,明年江与城也将推出千万级高端别墅产品。在中端市场,龙湖两江新宸、紫云台等,明年均将有大量的洋房、联排别墅的产品供应。而在首置、刚需产品这一领域,包括U城、拉特芳斯、江与城等项目均将陆续推出。同时,龙湖还逐渐加大首置产品的占比,计划达到重庆公司产品线的40%左右的比例。

在开发住宅产品的同时,还将依托龙湖越来越成熟的商业运营能力和模式,持续开发商业项目。年底,时代天街2期即将开业,新壹街2期即将推出,而U城天街2期、源著天街已经动工,两江新宸的商业规划也即将面世,龙湖将继续打造城市中心、城市副中心,夯实商业的占有率,实现住宅、商业两条线发展。

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