[摘要] 最近，省级政府走向前台，救市也从取消限购到推动限贷放松，并再现购房落户、财政补贴和契税减免等2008年“救市”所采用的政策。
从三线城市取消限购演进到准一线城市对限购政策松绑，地方政府对房地产“救市”的步伐和范围已不止于此。
最近，省级政府走向前台，救市也从取消限购到推动限贷放松，并再现购房落户、财政补贴和契税减免等2008年“救市”所采用的政策。
地方“救市”
湖南省住建厅近日发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》（下称“湘五条”），规定地方政府可回购普通商品房用于保障性住房、省内异地购房也可办理公积金贷款、信用A级开发商的资本金监管减半等措施。
这是继四川省出台对首套房贷款进行财政补贴、福建省出台福州厦门可放开限购和松绑限贷等政策的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（下称“闽八条”）之后，又一个省级政府的“救市”政策。
“湘五条”规定，“各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房”，同时，“鼓励被征收对象选择货币补偿、政府支持被征收对象到市场上购房。”
这两项措施目的很明显，湖南省住建厅相关负责人就对当地媒体表示，现在鼓励被征收对象选择货币补偿，政府支持被征收对象到市场上购房，有利于消化一部分普通商品房的库存。
湖南省统计局数据显示，今年上半年，商品房屋销售面积2067.9万平方米，同比下降9.4%，而商品房待售面积2541.7万平方米，同比增长24.7%。其中，待售一年到三年的面积1580.1万平方米，同比增长32.23%，待售三年以上的113.4万平方米，同比增长50%。
房地产开发投资也呈下行趋势，今年上半年，湖南新开工住宅面积2501.1万平方米，同比下降22.7%，购置土地面积399.1万平方米，同比下降17.6%，土地成交价款61.5亿元，同比下降30.9%。
“湘五条”就对开发商提供激励，规定“信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目，资本金监管比例减半。建设项目总投资达到25%以上的项目，施工进度达到正负零，可办理《商品房预售许可证》。”
“湘五条”的出台是地方救市阵营的扩大和升级。
房地产业不景气影响到众多相关行业，拖累经济增长。比如，四川的建筑业增速从一季度的9.1%回落到上半年的8.1%，建筑业的下滑影响到第二产业的回升速度。这些因素就迫使“稳增长”压力下的省级政府出台“救市”措施。
本报昨日报道显示，今年上半年房地产投资占固定资产投资的比重前10的省份，所占比例都在20%以上，房地产投资占GDP比重的前10省份，占比也在16%以上。
四川省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。
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信贷扶持接棒
除松绑限购外，“救市”政策开始涉及信贷支持。
福建的“救市”政策重心便直指限贷。
8月8日，福建省住建厅出台“闽8条”，不仅涉及到放开福州、厦门两个中心城市的限购、普通商品住房的认定，更为突出的是，在放松信贷方面，提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定，首改房（首次购买改善性普通商品住房），按首贷认定。
购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。
“闽八条”还规定，个人异地购买商品住房，本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。对家庭购买首套房面积在90平方米以下（含90平方米）的，契税按1%税率征收；面积在90～144平方米（不含90平方米）的，契税按1.5%税率征收。
在范围、力度方面，“闽8条”都超过了大家的预期。
财政补贴、购房落户和契税减免等政策曾在2008年金融危机后被地方政府“救市”时采用，现在地方政府重拾“旧方”，可见它们对目前房地产市场形势及对经济基本面影响的急切——取消限购效力远远不够。
但是，地方政府能够掌控的主要是在限购政策和补贴措施上，涉及房地产市场的核心还在于信贷环境。银行在信贷方面是否有实质性松绑，将成为未来楼市能否真正回暖的关键。
从目前来看，银行对于地方政府的政策松绑反应冷淡。出于风险控制、商业利益等多种因素的考虑，信贷资源对房贷尤其是首套房贷难以实质性倾斜。
对于银行金融机构，地方政府只有“喊话”，即使央行多次喊话，首套房贷款依然外松内紧。
本报记者就此联系四川多家银行信贷部门，对于四川的补贴政策，这些人士都称“没有接到通知”。其中一家银行信贷部门人士介绍，现在银行对住房贷款利率都上浮10%以上，政府对以基准利率贷款金额3%的补贴，银行很不划算，不会按照基准利率来做。
中原地产在其7月报告中也称，信贷补贴对金融机构的吸引力有限，目前来看仍未有银行响应号召。该机构认为，财政补贴资金比例远远低于银行通过上浮利率贷款与基准利率贷款之间的差额，银行响应政策，为政策买单缺乏根本的利益驱动。
但地方政府的这种倾向仍可能改变整个楼市预期。
中原地产首席市场分析师张大伟认为，随着经济增长放缓，各地方政府对房地产的依赖度明显上升。在这种情况下，预计各地的救市热情会持续上涨，年内市场存在反弹的可能性。特别是已经开始涉及的信贷松动，一旦银行实施执行，预期购房者将被刺激入市。
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11个城市坚守楼市限购阵地
根据《财经日报》记者统计，目前尚未取消或者松绑限购的城市还有11个，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市，以及三亚、珠海、南京、哈尔滨、大连、银川、西宁等二三线城市。
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各地拼限购松绑尺度 开发商称政府比他们着急 证券日报
编者按：常言道，只有在退潮的时候，才知道谁在裸泳。长期以来，在不少民众眼中，开发商一直被视为房价上涨的获利者，也成为暴利的代名词。不过，随着各地楼市相继出现拐点，人们突然发现，对于房价下跌，开发商们还没喊“疼”的时候，地方政府却已经如坐针毡了……
各地比拼限购松绑尺度有开发商称政府比他们着急
业内称，限购政策从范围看，已经不是影响楼市的关键，信贷是否会放松，将成为未来一年楼市走势的最关键因素
“解限救市”已成为近期房地产市场实时热门的一个话题。而为了刺激萎靡不振的楼市，各地方政府纷纷松绑限购，且救市的力度也是越来越大。
至8月10日，此前出台限购政策的46个城市中，已经有36个城市对限购政策进行了松绑。对此，有业内人士指出，“十一”前除北上广深外，预计其它城市都将对限购进行调整。而一线城市虽然不会明文出台相关文件，但很可能会在实际执行层面给予一定程度的放松。
不过，对限购的放开，有开发商对记者表示，“2014年可能是房地产市场的一个拐点，限购的取消对于整体市场的影响可能不会太大，但对消费信心的提振有一定作用；目前多数城市的房地产市场呈现供过于求的局面，房子作为消费属性的特征会进一步加强”。
省级救市政策出台
8月8日，福建省住建厅网站发布《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称：《意见》)，成为省级救市政策。
该《意见》共8条，包括“全省购房无须提供一年纳税证明和社保缴纳证明”、“购房套数只计算一手住房套数，家庭首改按首套计”、“房贷偿清后再次贷款按首套房认定，首付比例和利率按低限执行”、“鼓励在城镇购房落户，可带直系亲属，农村住房可依法转让”、“省内异地购房可提取公积金”等内容。
同时，《意见》还特别指出，福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。
据福州市房地产交易登记中心数据显示，截至8月8日，福州可售楼盘503个，可售商品房有28274套，总面积为364.05万平方米，按上半年平均销量计算，可供销售约20个月。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析，该《意见》从级别上看，是省级救市政策，并全面覆盖了房地产交易各环节，通过限购放开，税费减免等形式刺激楼市，相比之前各地的救市力度都要大、范围也更广；其次，认房不认贷开始全省放开，这一政策影响非常大，预计后市将有更多的城市跟进。
“从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，在福建省救市政策后，其它省份学习的可能性越来越大。年内市场存在反弹的可能性，特别是目前信贷方面已有所松动。”张大伟称。
而在福建省出台省级救市政策的第二天，郑州房管局表示，经报请上级部门批准，自8月9日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
对此，郑州市房管局相关负责人称，郑州市自2011年1月份实施住房限购政策以来，较好地实现了遏制投资投机性需求、缓解住房供需矛盾、稳定住房价格的目的，但与此同时，部分刚性需求和改善性需求也受到明显影响。
遮遮掩掩变大张旗鼓
随着松绑限购的城市越来越多，各地方政府在出台救市政策时，也不像开始那样遮遮掩掩，且力度也是越来越大，部分城市甚至宣布直接给予购房者财政补贴。
据记者了解，6月份呼和浩特曾公布文件放松限购，但在各方压力下，这一文件在发布当天就被紧急撤回。呼和浩特市住房保障和房屋管理局则表示，文件有两个字打印错误，需要重新发布。
实际上，对于呼和浩特撤回救市文件的原因，各方都是心知肚明，不少城市为了避免救市政策“见光死”，干脆口头通知，压根就不下发文件。
不过，随着楼市持续下行，且各地面临着保持经济增速的压力，这种遮遮掩掩的救市行动马上便被大张旗鼓的救市文件所取代。
7月31日，成都市财政局网站发布《稳增长促民生—财政鼓励首套房贷款》的公告。该公告称，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行[微博]公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。
随后的8月5日，包头市人民政府网站发布《包头2014房交会优惠政策》，该优惠政策规定，在9月6日-9月10日举办的“包头2014房交会”期间，购买新建商品住房，市政府给予购房人2000元/套的财政补贴。另外，购买首套新建商品住房，给予所纳契税100%的补贴，购买二套以上(含二套)新建商品住房，给予所纳契税50%的补贴，购买非住宅，给予所纳契税50%的补贴。
不过，对于上述城市过于张扬的救市政策，不少专家均持否定态度，认为这一政策无异于“饮鸩止渴”，且政府也不应该拿纳税人的钱去托市。而在各方压力下，成都市的财政补贴公告也被相关部门迅速撤回。
对此，有开发商相关负责人就表示，“楼市这么差，地都卖不动了，实际上政府比我们还着急”。
一线城市松绑大户型？
在越来越多的二、三线城市松绑限购的情况下，北上广深的相关部门也开始探讨可能的松绑政策。而据《证券日报》记者了解，目前有4个一线城市在做一些政策的储备工作。
上周，有市场传闻称，北京、上海都将放开140平方米以上大户型的限购。据悉，上海本地户籍市民在与父母共同拥有两套住房的情况下，可以再购买一套。而在此之前，上海户籍市民单独拥有两套住房的，无法购买第三套住房；外地户籍市民在未登记结婚之前，无法单独在上海购买住房。
不过，北京、上海的相关部门均表示“没有接到相关通知，目前限购审批操作依然按照原来的规定并无变动”。
对此，有业内表示，二、三线城市都取消限购后，京沪也会放松取消。但年内不会全面取消，更可能是暗中局部放松。而目前传闻的140平米以上取消限购，放松力度偏大，他认为年内应该看不到。
有开发商代表坦言，北京、上海这样的一线城市，政府确实有放开大户型限购的理由。
泰禾地产总裁助理兼品牌总监沈力男对《证券日报》记者表示，“大户型放开对普通老百姓的购房几乎没有什么影响，但对政府的土地出让工作却十分有帮助，我们开发商也是欢迎的”。
沈力男称，目前政府出让地块的地价普遍较高，这也要求开发商买来只能做豪宅，而豪宅的面积肯定是大于140平方米的。现在政府限制对大户型的购买，开发商对豪宅地块的兴趣肯定也会减少，孙河两块土地流拍就是例子。
实际上，虽然北京、上海目前没有出台松绑大户型限购的政策，但自7月份以来，这两个城市已经相继放开了对高档住宅的“限价令”。而这也被市场认为是一线城市放松楼市调控的一个开端。
此外，不少业内人士认为如果一线城市松绑限购，那么广州很可能是家。
据了解，广州7月份的楼市数据创下年内新低，一手房网签量只有33.8万平方米，是扣除春节的2月份外的一个月，环比6月份下跌37%，跌幅远高于北京、上海、深圳4%-7%的跌幅。
信贷是关键
虽然各地纷纷取消限购，但多位业内人士均指出，松绑限购对楼市的影响实际上十分有限。
“限购政策从范围看，已经不是影响楼市的关键，信贷是否会放松，将成为未来一年楼市走势的最关键因素。”张大伟表示。
中信地产客服管理部副总经理喻海文则认为，“2014年可能是房地产市场的一个拐点，限购的取消对于整体市场的影响可能不会太大，但对消费信心的提振有一定作用；目前多数城市的房地产市场呈现供过于求的局面，房子作为消费属性的特征会进一步加强”。
此外，有专家表示，现在二、三线城市基本都放开了限购，但绝大多数没有达到预想的效果，想象中成交量大幅增加的现象并没出现。这是因为取消了限购，而没有放松限贷，大家没有钱。实际上限购的影响不如限贷的影响大，限贷没有松动，成交量就难说如何增加。
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