[摘要] 流行的不一定就是适合自己的。在房企中一度大行其道、在房企高管眼中曾经“融资成本低得不好意思说”的美元债，正开始展现其“狰狞”的一面。多家房企的融资成本也隐性大幅上升，“汇率陷阱”也正成为中介机构人士之间的聊资。
据测算，如果考虑到今年以来的汇率波动，美元债的融资成本可达银行贷款利率两倍，也基本与贷款利率持平。
流行的不一定就是适合自己的。在房企中一度大行其道、在房企高管眼中曾经“融资成本低得不好意思说”的美元债，正开始展现其“狰狞”的一面。多家房企的融资成本也隐性大幅上升，“汇率陷阱”也正成为中介机构人士之间的聊资。
今年以来的近五个月时间里，人民币连续贬值，累计贬值幅度已经超过3%。美元债发行利率原本较低的房地产企业尚可承受，但部分发行利率本就较高的房企而言，其融资成本更是雪上加霜。如果再加上其负担的承销费等中介机构费用，房企的美元债利率甚至超过17%。更为令人担忧的是，人民币汇率贬值的势头目前并没有明显刹车，负债端的隐性成本还可能进一步上升。
房企集体染指美元债
2012年以来，随着美国第三轮量化宽松政策的实施，全球资本市场出现了超低利率的环境。对于内地房企而言，国内融资成本的相对高企和难度的加大，使得它们有动力去海外寻求成本更为低廉的资金。
2013年3月，万科完成首次境外美元债券发行，该次美元债为8亿美元的5年期债券，年票息率仅2.625%。
青睐美元债的内地房企远不是只有万科。去年内地房企的美元债发行有过两次洪峰，一次出现在去年一季度，另一次则发生于去年三、四季度交替之际。
其中，据不完全统计，仅去年9月份至11月份，禹洲地产、绿地香港、方兴地产、中国地产集团、恒大地产、中海、旭辉控股、绿城中国、五洲国际、碧桂园、珠光控股11家内地房企发行的美元债融资总额就将近60亿美元，占去年房企所发美元债总额(合计约171亿美元)的三分之一左右，而2012年全年内地房企所发美元债仅为83亿美元。
值得一提的是，内地房企融资成本差距悬殊，如上所述，万科美元债年票息率仅2.625%，一些央企背景的房企也能拿到3%左右的票息率。而五洲国际、旭辉控股集团、中国地产集团、当代置业所发行的美元债券利率可达13%左右。例如，旭辉控股集团于2013年4月发行五年期美元债券，金额为2.75亿美元，票面利率高达12.25%；此后的2013年9月，该公司额外增发2.25亿美元，实际年度利息成本为11.11%；2014年该公司继续发行美元债，本金额为2亿元，实际利息成本降至8.99%。
其余大多数房企的发债成本均在9%以下，绿地与方兴地产的发债成本低于5%。
今年以来，美元债的发行潮并未退却，房企的融资成本甚至还在攀升。截至目前，融资成本的是华南城控股有限公司，其3月14日发行的1.25亿美元的三年期债券，票息达到了13.5%。
此外，据中介机构人士向本报记者介绍，中国房企在海外发债过程中普遍遭遇评级过低，中国房企在海外获得的评级多数为B级。对于运作比较成熟的美元债市场而言，评级与票息率可谓是息息相关。
融资成本“先甜后苦”
由于房企的融资成本差距悬殊，部分行业龙头的票息率确实非常低，因此房企高管曾经发出了“融资成本低得不好意思说”的感慨。
记者查阅多家上市房企的2013年年报发现，银行开发贷的主流利率在6%-8%之间，具体视企业的情况而定，相较于美元债不足3%的票息率而言，确实没有价格优势。更重要的是，商业银行近年来一直对“涉房贷款”严加控制，即便是优质房企也不一定能够获得满足其需求的足额授信。
但是与银行人民币贷款不同，美元债以美元为计价货币，房企的实际成本与汇率息息相关。
2014年以来，人民币对美元汇率止步，并在2014年2月中旬突然快速大幅贬值。5月23日，人民币即期汇率截止收盘报6.2365，较前一交易日贬值15个基点。此外，5月23日，人民币兑美元中间价连续第二个交易日刷新逾8个月新低。据中国外汇交易中心公布，23日银行间外汇市场人民币兑美元汇率中间价设于6.1681，较前一交易日下调23基点，为去年9月9日以来的新低。
从去年12月31日收盘的6.0540至今，人民币即期汇率年内已经贬值1940个基点，贬值幅度超过了3%。
“随着美国经济企稳，美元长期走强的趋势已经出现。如果美元持续，人民币持续贬值，例如贬值3%，那么内房企所发行的美元债成本也会上涨3%”，一位股份制银行投行人士对本报记者表示。
上述中介机构人士也表示，美国对于是否实行量化宽松的货币政策始终掌握着主动权，对于中国内地房企而言，这是一种隐性的“汇率陷阱”，因为汇率的波动表面上是市场因素的合力，实际上已经美国的货币政策所“绑架”，中国企业没有判断的实际能力。
如果按照目前的汇率水平计算，票息率较高的企业的资金成本将上升至16%，再加上1%左右的美元债发行的财务成本，房企的融资成本可能达到17%，即使是像万科一样票息率较低的企业的融资成本也将上升至7%左右（同样考虑发行的财务成本因素）。
也就是说，房企美元债的融资成本可达银行贷款利率两倍，也基本与银行贷款利率持平。
5月21日，穆迪发布研究报告，宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面，其认为在未来的12个月内，中国住宅市场销售增长将大幅放缓，流动性趋弱。穆迪此次下调评级，意味着未来房企的海外融资成本还将升高。
更为令人担忧的是，人民币汇率贬值的势头目前并没有明显刹车，负债端的隐性成本还可能进一步上升。而且从公开资料来看，大部分发行美元债的内房企并没有为外币进行对冲或者是套期保值，利用衍生工具化解金融风险的可能性较小。
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今日话题:房企的自我救赎 见招拆招结局如何? 房天下-今日话题
编者按：从去年底进入传统的“淡季”后，楼市似乎就一直被寒气笼罩，而房企面临的危机似乎也在加剧。数据显示，一季度净利润出现下滑的房企数量已达74家，超过半数，万科、招商、金地这样的行业龙头悉数在列。当前房企面临着哪些危机？现在它们如何自救？结局会如何？欢迎阅**本期今日话题《今日话题:房企的自我救赎 见招拆招结局如何?》
利润下滑、资金紧张……房企困境不断
126家房企负债总额2.3万亿 净利润同比下滑达77家
沪深两市共126家房企发布2014年季度业绩报告。根据Wind资讯统计数据显示，按申银万国行业分类，126家房企2014年季度共实现营业收入1039.75亿元，较去年同期的942.45亿元增长10.32%；归属母公司股东的净利润106.23亿元，较去年同期的113.45亿元下滑6.36%。
而在净利润下滑的情况下，房企2014年季度的负债和存货均现大幅增长。其中，126家房企负债合计2.31万亿元，较去年同期的1.85万亿元增长25.07%。与此同时，126家房企今年首季存货高达2.01万亿元，较去年同期的1.59万亿元上升26.17%。
这意味着，126家房企负债和存货增幅均超过四成以上，且双双突破2万亿元。
一季度中国房企面面观：缺钱缺买家缺成交量
与去年全年持续“高烧”不同，今年一季度楼市大幅降温。从此前披露一季报的沪深二市142家上市房企来看，有74家公司出现同比业绩下滑甚至亏损的情况。
内地龙头房企万科今年前三个月的营业收入及净利润同比双双下滑。一季度实现营业收入95亿元，净利15.3亿元，同比分别下降32.16%和5.23%。
招商地产一季度实现营业收入72.51亿元，同比增长18%；但实现归属于母公司股东的净利润为7.55亿元，同比下降6.82%。
金地集团2014年一季度营业收入和净利润分别为31.5亿元和4934.38万元，同比分别下滑了25.91%和73.65%，基本每股为0.01元。
A股四大地产龙头“万保金招”中，只有保利地产在一季度实现了业绩的增长，净利润8.15亿元，同比增长10.8%。不过，保利地产也有自己的担忧，公司一季度共实现签约面积217.71万平方米，同比下降23.66%；实现签约金额280.71亿元，同比下降8.73%。
房企的自救手段层出不迭
"零首付"去库存
房地产市场进入深度调整期，房企的销售压力进一步加剧。在此背景下，房企的促销活动一浪高过一浪。中国证券报记者5月19日获悉，位于北京亦庄的珠江四季悦城推出“全盘无首付”促销政策，这是继该项目推出区域价后，再次大力度推出让利措施，也是北京“零首付”楼盘。业内人士认为，不少房企上半年销售目标低于预期，在中期业绩考核来临之际，促销去化成首要任务。
减购地支出
去年5月份，20强房企耗资455.8亿元拿地，今年5月前19天，20强房企对新增项目的执着急转直下，只有万达一家出手，仅花费12亿元拿地。
除此之外，《证券日报》记者根据中原地产的监测数据获悉，今年以来，20强房企拿地支出逐月缩减，对一线城市的抢地热情也大幅减弱。
对此，有业内人士向记者表示，从今年一季度的市场情况来看，万科都出现了净利润13年以来的首次下降，而且标杆房企销售量也开始大面积下跌，这影响了房企短期内的拿地热情。不过，虽然一线城市土地市场转弱，但从中长期来看，一、二线城市房地产市场在开发商眼中仍有利润空间，而三、四线城市或将全面进入下行通道。
回归一线 拒绝去三四线城市拿地
昨日，中原地产研究部公布数据显示，截至5月20日，年内20大房企在一线城市的拿地总额达到了1345.9亿元，占拿地总额的比例高达43.2%，而这一比例在2013年则为31.4%，在之前几年更是一直在30%以下。
相对应的是，截至4月，中原监测40个城市中，三四线城市累计流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，仅有一线城市则自5%缩减至3%。
“部分三、四线城市的房地产市场已经饱和了，我们不再考虑在这些城市新增土地储备，反而要加快现有项目的销售速度，争取快速撤离。”某近期在一线城市土地市场频繁“下单”的知名房企高层向《证券日报》记者透露，甚至有些二线城市，“我们也选择了撤离”。
千亿投资海外
去年以来，诸多房企横扫海外市场，动辄几十亿元人民币买地的新闻屡见报端。从万科、万达、绿地、碧桂园等千亿军团大举收购，到闷声发大财的中小房企跟风试水，中国“土豪”的足迹已遍布亚、非、欧、美四大洲。今年前三个月，房企海外投资总额已接近千亿元。
房企结局猜测：并购加剧 有些注定死去
房企应做好过冬准备
尽管目前夏季已经到来，自然界一片生机盎然，但楼市却不断降温，或许会进入一个难熬的冬天，房地产企业应该未雨绸缪，充分做好过冬的准备。
整体来看，楼市已经进入了新一轮调整期，洗牌已经开始。自2013年以来楼市出现了量价齐升的火热之后，需求已得到相当程度的释放乃至透支，供需关系发生变化。
房地产市场“大鱼吃大鱼”时代来临
据悉，融创宣布收购绿城30%股权，浙江大房企易主；因资金链危机，深圳光耀地产面临被收购的命运……在楼市调整期到来之际，房企间并购行为呈增多趋势，而且，从单纯的“大鱼吃小鱼”演变成“大鱼吃大鱼”，资本层面的合作更普遍。
今年哪些房企会掉队？
一直暴利的房地产行业正在成为一片红海。之所以会出现这种状况，主要原因是楼市库存压顶。据国家统计局数据，2013年末，商品房待售面积为4.9295亿平方米，同比增长35.2%，比2012年提高了8.2个百分点，同年商品房销售面积增长了17.3%。存货增长速度远高于去库存速度。据兰德咨询预测，当全年商品房销售面积达到17亿平方米左右时，我国房地产市场将由增量市场转为存量市场——这一时点预计在2018年前就要到来。。
有些房企注定要死去
青岛女房地产商“失联”，苏浙闽中小房企降价求生。中小房地产企业的危机正在逐渐加深，越来越多的资金链断裂事件正在爆出，但是这些事件再也没有像浙江兴润系那样吸引那么多的关注。不久前的三月，兴润系爆出资金链问题时，几乎的媒体都聚集到了这个江南小城，愣是把这件事报成了国际新闻。
颗倒下的骨牌总是更触目惊心，第二三四便几乎不会被人记起，人们总是容易对过程麻木，这也说明，中小房地产的洗牌正在开始，有些房企注定要死去了。
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