[摘要] 商业银行从去年四季度就流露出不待见个人住房贷款业务之意，各行大幅度上浮二套房贷利率(普遍上浮30%左右)、中小银行基本停止发放二手住房贷款、房贷发放周期也延长到了2至3个月。
商业银行从去年四季度就流露出不待见个人住房贷款业务之意，各行大幅度上浮二套房贷利率(普遍上浮30%左右)、中小银行基本停止发放二手住房贷款、房贷发放周期也延长到了2至3个月。
甚至连首套住房贷款利率也上浮5%至10%。今年以来，这种趋势已转化成了银行抛弃个人房贷的决心。在此情形下，绝大多数媒体和机构认为近期央行“落实住房信贷政策、改进个人金融服务”的窗口指导效果有限。
自央行1998年出台《个人住房贷款管理办法》起，因个人住房贷款一直是各大商业银行大力开拓的主要信贷业务。笔者偶然翻阅到2006年9月央行的《第三季度银行家问卷调查报告》，由于央行在2006年4月和8月两次调高贷款利率，加上房价持续上涨，加大了居民购房负担，个人购房类贷款需求首次下降。
为应对房贷业务规模下降、业务竞争加剧的局面，各家银行纷纷创新个贷产品，向买房人“低头”，如兴业银行突破“购房者年龄＋贷款年限”不超过65岁的业内惯例，将其延长到了70岁，招商[简介实时动态]银行推出“随借随还”业务，中信[简介实时动态]银行、浦发银行推出了个贷还款创新业务。
那么，是什么导致银行对个人住房贷款这一业务表现出的态度从“追逐”转向了“抛弃”？笔者认为，首要原因是利率市场化在资产端和负债端不匹配的负面激励。
上世纪90年代末到本世纪初，国企市场化改革、银行“股改上市”进入攻坚期。市场化改革让国企效率低下、长期冲击银行贷款质量的问题显化，那时商业银行不良贷款率高达40%。为了实现“股改上市”的目标，除了剥离不良资产外，商业银行还面临着改善资产负债表的强大压力，而彼时刚好赶上了住房市场化改革后波房价上涨潮、居民购房潮。那时，居民存款基准利率(2%至3%)在扣除通胀率后为零利率甚至负利率。
因此，在国企亏损面达到70%以上、新兴产业还没有兴起、金融创新还很遥远时，个人房贷5%至6%的利率水平称得上是最优质的业务了。
但是，上述商业银行经营环境已不复存在。受利率市场化和金融创新的影响，银行存款流失、资金来源高成本。2013年财报显示，16家上市银行全年存款增长9.8%，增速跌破两位数，四季度多家银行存款负增长。
另外，低成本存款流失及银行主动提高利率，导致去年下半年平均存款利率上升5.3个基点，拉低年全年净息差约2.1个基点，而平均资金来源成本则普遍超过4%。目前，5年期个人房贷基准利率为6.55%，银行个人房贷业务利差不足3%，而且占用大量人力成本，若扣除管理和人工成本、“拉存款”成本，盈利空间非常小。
相比之下，在鼓励金融创新的环境下，小微贷、消费贷和表外(同业和通道)等业务的利润水平则高得多。
另一个原因在于，个人房贷业务恶化了银行流动性风险和资本充足率压力。近年来，以同业和理财为代表的非存款短期负债占比越来越大，同业和理财占银行负债的比例在20%左右，中小银行占比超过三分之一。
以短期低成本流动性来“滚资产”，已成银行应对资金来源成本上升的重要策略，这就要求银行具备高超的流动性管理能力与资产变现能力。可偏偏个人房贷期限短则10年、长则30年。另外，巴塞尔协议给商业银行资本充足率达标的压力越来越大，缩减占用资本多的业务，增加占用资本少、甚至不占用资本的中间业务、表外业务已是大势所趋。
个人房贷无法以证券化来出表，而且期限长，成为占用资本的大户，而盈利贡献却越来越小，被银行抛弃也就不奇怪了。
另外，长期以来，销售回款(首付款按揭贷款)占开发商资金来源的40%至50%，是开发商最主要的融资渠道。个人住房贷款实行低利率，事实上补贴了开发商的融资成本，成为开发商对冲其他高成本融资(开发贷款、信托、房地产基金等)的选择。
但是，个人房贷无法出表，而银行在房地产上升期(1998年至2013年)却发放了大量个人贷款，由此造成绝大部分房价上涨被开发商和购房者享有并变现的局面，而银行不仅无法分享，反而还背负了房地产下行周期的风险。更为重要的是，目前以土地或房产为抵押的贷款占银行总贷款的40%至50%。随着楼市渐渐进入高风险期，银行不得不追加大量的坏账拨备和资本补充，相当于银行为房地产下行风险买单。
还不能不提的是，在我国处置个人住房不良贷款异常困难。很多城市规定，抵押房屋拍卖必须同时满足房内没有住人、不挂户口和当事人亲自签字三个条件。
即使没有这样的规定，也很难通过驱赶债务人来保护银行权益。很多人认为，我国存量房贷中“零首付”很少，房价下跌30%也不会出现负资产，个人房贷违约并不会影响银行的资产质量。但在过去15年房价上涨周期中，很多购房行为是房价上涨预期所致，房价收入比严重失衡，未来可支配收入随经济增速下滑而下降，个人房贷支付能力不断下降。在信用体系不健全、收支不透明的情况下，个人无力支付房贷或恶意违约的集中爆发期会到来。
基于现实，要扭转银行抛弃房贷趋势，笔者以为，当下可选的办法有三：建立政策性住房银行，剥离商业银行承担的供给低成本住房贷款的职能，这是治本之策；利率市场化在银行负债端和房贷资产端同步推进，且存量住房抵押贷款可以通过证券化出表，这样能一并解决房贷下降和流动性风险大两方面的弊端；对首套住房贷款贴息，由政府来补偿银行房贷优惠的市场化利息损失部分。
鉴于这三个方面的措施很难在短期内实现，银行抛弃房贷的问题尽管在近期会缓解，但趋势很难改变。
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