[摘要] 2013年，上海市新建商品住宅累计成交面积为1282.28万平方米，同比（较2012年）大幅上涨了36.60%；成交均价为24177元/平方米，同比上涨7.64%。
2013年楼市在一片“涨”声中收官。
昨日，监测数据称：2013年，上海市新建商品住宅累计成交面积为1282.28万平方米，同比（较2012年）大幅上涨了36.60%；成交均价为24177元/平方米，同比上涨7.64%。
佑威机构执行董事黄志坚称，2013年上海楼市成交量创出了最近4年的新高，在最近6年中也仅次于2009年，比过去6年上海楼市的年均成交量高出了17.23%；成交均价虽然涨幅不算太大，也创出了历史新高。
分析师称，2013年上海楼市成交均价之所以涨幅未超过10%，主要原因是刚需房源成交占比较大，一定程度上拉低了整体成交均价。
另一名行业人士的感受是，单论刚需房源，2013年的实际成交均价同比涨幅远超过10%。
全年房价涨幅7.64%?
前述研究机构发布的2013年房价数据，与业内人士的感受落差颇大。
某外资房企总经理称，他的感受是，2013年全年上海房价总体走势非常明显，均价一路上扬，多个月份的房价同比涨幅甚至超过20%。
“2013年10月以来，上海楼市的成交均价已连续三个月站在2.5万元/平方米上方，或将说明未来上海房价将开启2.5万元/平方米以上时代。”该总经理说。
一名行业人士也说，很难理解7.64%的全年同比涨幅是如何统计出来的。
按国家统计局的统计，2013年4月以来，上海房价的月度同比涨幅均超过10%，且逐步扩大。至2013年9月，上海房价的同比涨幅已超过20%。
对此，黄志坚称，佑威的统计方法是，以2013年上海楼市的总成交金额，除以总成交量，得出成交均价。这意味着，如果刚需房源占据成交主力，可能在一定程度上拉低成交均价。
而且，他还补充说，2013年的上海房价涨幅，呈现前低后高的特征，这对总成交均价也有影响。
话虽如此，这依然迥异于开发商的感受。
沪上某开发商称，由于市场总体供需失衡，一些区域在过去一年的实际价格涨幅达到了30%～40%。
“今年暴涨可能性不大”
单论2013年12月，上海房价涨势依旧。
据佑威统计，2013年12月，上海市新建商品住宅成交均价为25361元/平方米，环比（较2013年11月）上涨0.64%，同比上涨15.58%。
黄志坚说，在政策压制下，刚需房源供求关系出现逆转，刚需房源因供不应求导致价格普涨，也带动了改善型房源的价格出现上扬。
沪上某开发商的判断是，2014年上海楼市成交均价仍将维持目前的高位，并静待政策的变化，“如果未来新增供应量跟不上，房价还会继续往上走。”
上海宝华集团副总裁杨健的观点同样是，2014年房价仍将维持高位运行。
“在长期调控之后，2013年楼市出现量价突破，尤其是价格一路提升。”杨健说，土地市场持续维持高热度，也让房价预期持续走高。
在黄志坚看来，要抑制房价的涨势，根本上还是要加大刚需产品的供应量，只有作为成交主力的刚需产品供应充足了，价格稳了，才能转变市场预期，制止反复出现的恐慌性追涨。
他判断，2014年上海楼市的成交量价有望进一步上升，但暴涨的可能性不大。
上月上海楼市
成交量已回落
可见的是，上月上海楼市成交量已明显回落。
根据佑威的统计，2013年12月，上海楼市成交面积为98.37万平方米，环比下跌23.52%，同比下跌了18.62%；新增供应量为81.22万平方米。
黄志坚介绍，2013年11月，上海楼市已经出现环比下滑，2013年12月上海楼市的成交量继续环比回落，且同比也出现18.62%的下滑，表明买方的恐慌情绪已基本消退。从数据上看，上月上海市新建商品住宅新增供应面积为81.22万平方米，比成交量低了17.43%，“缺口”约17.15万平方米，这也是开发商的入市意愿走弱的表现。
某外资房企总经理称，上月上海楼市成交量出现下滑，主要是新增供应量不足造成的，不能看做是市场降温的表现，“从2013年11月下旬开始，上海开始对预售证发放进行管控，造成新增供应量低迷，能够入市的楼盘都是各区域的低价盘。”
但这并不妨碍2013年楼市成交回暖的大趋势。
前述外资房企总经理说，2013年在调控没有放松的情况下，上海楼市成交量创下近四年来新高。虽然仍不及2009年的历史高点，但2009年没有限购、限贷政策，甚至还有鼓励购房的政策，2013年楼市的反弹显得更为真实。
去年54个城市
楼市成交量增10%
在2013年迎来楼市回暖的，不止上海。
中原地产研究中心实时统计数据显示，该中心**监测的主要54个城市2013年新建商品住宅签约套数约为305万套，较2012年的276万套上涨幅度超过10%。
新华社昨日援引中原地产市场研究部总监张大伟的话说，2009年，这54个城市新建商品住宅签约套数约为322万套。2013年是继2009年后，楼市成交量价上涨较为迅速的一个年份。从目前情况看，楼市已经出现分化，整体市场冷热不均。一、二线城市由于聚集了过多的资源，需求较为集中，房价易涨难跌，三、四线城市则比较平稳。
沪上某开发商认为，楼市在经过长达三年的政策消化期之后，终于在2013年迎来集中放量，“2011年下半年起，调控政策对市场的影响开始显现；2012年，楼市成交在政策压制下逐渐有所放量，2013年成交量则已全面反弹，这表明市场在这轮调控当中逐渐恢复。”
不过，张大伟认为，2013年下半年以来，楼市出现了明显分化。楼市调控政策将继续呈现分化的态势，预计过热的城市还将延续收紧调控的趋势，冷清的城市的调控政策将会有所放松。
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