[摘要] 下个月，杭州预计超过45个楼盘入市，其中首开楼盘占了一半，年底的杭州楼市非常闹猛。城东、城北、城南扎堆开盘，上演贴身肉搏战，竞争白热化。这些续推或是即将新推的楼盘中，90方小户型是绝对主打。
下个月，杭州预计超过45个楼盘入市，其中首开楼盘占了一半，年底的杭州楼市非常闹猛。城东、城北、城南扎堆开盘，上演贴身肉搏战，竞争白热化。这些续推或是即将新推的楼盘中，90方小户型是主打。如何在这场刚需争夺战中，脱颖而出，开发商各支招数，挑战小户型功能极限，从最初两房到三房，又从原来的一卫设计成现在的两卫。不可否认的是，充分竞争后的小户型市场，刚需将有更多元的选择，更好的居住品质。
“杭六条”周二星夜来袭
二套房首付正式提至七成
继北上广深等一系列一二线城市先后发布楼市调控新政后，本周二傍晚，杭州楼市调控也再度升级，七部门联合祭出“杭六条”（《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》），其中四条规定都有一些明确的变化。
土地供应方面，“杭六条”要求进一步增加住房用地供应，明确2013年市区住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加大于20%的供应量；同时要求优化结构，进一步加大中低价位住房用地供应。这一条对今年的土地供应进行了量化规定，事实上和今年前11个月的火热土地市场也是相互呼应的。
住宅供应方面，要求进一步采取有效措施加快普通商品住房建设，有关部门要加快审批手续，切实增加中低价位商品住房的供应。从土地供应中的“进一步加大中低价位住房用地供应”到这一条的“切实增加中低价位商品住房的供应”，这是“中低价位商品住房”这一概念的首次提出，可以理解为高价商品房和保障房之间的商品房产品，类似于北京推出的“限价房”新政，这也是本次新政的一大亮点。
差别化住房信贷政策方面，要求人民银行杭州中心支行根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。几乎与“杭六条”出台的同时，人民银行杭州中心支行也于周二傍晚发布了《关于调整杭州市区差别化住房信贷政策的通知》，确定将二套房首付比例提高至7成。
楼市监管方面，“杭六条”要求严格落实商品住房价格备案制度，根据年度房价控制目标，并明确对申报价格明显过高的商品住房项目从严控制。这一条对近来市场传出的“杭州单价超过35000元/平方米的楼盘年底前预售证申领从严”的消息也作出了解释。“杭六条”星夜落地，业界普遍认为此次新政的象征意义更大于实际意义，二套房的首付比例从之前的六成提至七成，影响更多的是市场信心而不是实际操作层面，而接下去改善型住宅特别是豪宅的销售也将更加困难。同时，由于本月到下个月原本构成了年底冲量季，一大批楼盘都将推出房源，为数不少的新盘之前也预计首开，但“杭六条”寒风一吹，必将对12月的楼市行情造成冲击，部分开发商的开盘策略都会作出调整。
而如果放到背景中，那么可以看到楼市已是“北风遍地吹”，调控进一步收紧成共识。截至昨天，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，已有郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州、南京8个二线城市，共计12个城市先后发布楼市调控新政。值得一提的是，二线城市中除郑州外，其余7个城市都集中在11月22日到11月26日这短短五天内发布了新政。
上周楼市八盘齐发三盘首开
90方小户型仍是目前主战场
步入11月以来，杭州楼市一反常态并未进入淡季，而是屡屡开盘动作频频，开发商们都精神奕奕意在年底冲量。每个周末都会有数个楼盘首开，不少今年年初拿地项目都抢滩年末楼市放手一搏。
以上周为例，一共有八个楼盘推出房源，当中三个项目均为首开，分别是城东新城的天阳·尚城国际、长皋板块的保利·罗兰香谷和西溪的万科·西庐。八个楼盘中，除了湘湖壹号推出的是排屋、西庐首推大户型公寓、西溪华府推出商铺外，其余五个楼盘推出的都是90方刚需户型。
上周日位于长皋板块的保利·罗兰香谷首次开盘，推出209套房源，主力为90平方米小户型，成交均价10800元/平方米。开盘当天，房源去化率达到九成。“开盘现场，来了五六百组客户，我们只能采用**的方式了。”项目相关负责人刘君告诉记者，所推的小户型基本上是三房两厅两卫，购房的90%是首次置业的刚需。
城东新城的天阳·尚城国际则于上周六首次开盘，推出5号楼约180套房源，全部是90方的三房两厅两卫户型，起价17600元/平方米，均价19000元/平方米。开盘当天，共有600余人到场，最终去化超过八成。
“这次首开的客群还是以周边的地缘性客户为主，也有部分外地客户买给在杭州**的子女，最近杭州楼市不算热，因此对于这样的销售结果我们觉得还行。杭六条肯定会再度打击接下去的改善市场，但对我们影响不大。尚城国际近30万方体量中七成都是90方户型，另外三成则是73方两房和129方四房，12月我们即将继续加推新一批房源。”尚城国际相关负责人介绍称。作为今年的楼市供应重镇城东新城，由于尚城国际的拿地楼面价11400余元/平方米要低于周边多个楼盘，因此19000元/平方米这样的接近成本首开售价，事实上也对周边项目此后首开或续开造成了定价和销售压力。
除了上述两个新盘，上周开盘项目中还有钱江世纪城的金昌·春和钱塘、下沙大学城北的碧桂园和仓前的新湖·果岭这三个楼盘推出了90方房源。当中，春和钱塘和碧桂园均去化七成，果岭去化八成。可见无论是此前楼市还是“杭六条”之后楼市，目前的主战场仍然集中在刚需市场上，而面对激烈的竞争，开发商也不得不进行产品、户型、价格等全方位的比拼。
今年12月开盘量可能是4年以来的
纯新盘占了一半，城东、城北、城南竞争白热化
今年年底杭州楼市出现了此前没有过的闹猛。据不完全统计，12月杭城将有超过45个楼盘开盘，其中首次面市的纯新盘就占了近一半。纵向比较后，今年12月，极有可能是4年以来开盘量的一年。
从板块分布来看，这40多个楼盘主要分布在市中心、城东新城、钱江新城、大桥西、下沙、滨江、萧山、丁桥、申花等，推出的户型大都集中在90平方米-120平方米之间。除了住宅外，不少商业地产也在年底发力，推出写字楼和酒店式公寓。
“现在已经没有楼市传统淡旺季之分了，外来大鳄云集后的杭州楼市，从拿地到开盘节奏非常快，本地开发商也开始追赶。”一位业内人士如是分析，在全年业绩任务压力倒逼之下，房企都会不同程度地提升销售力度，随之年末开盘潮涌来。
值得关注的是，即将开盘的楼盘中，纯新盘几乎占了一半。据统计，12月份有20多个楼盘将会首次入市。这其中，不少是主打90方的刚需楼盘，尤其是城东、城南、城北板块楼盘扎堆开盘，竞争白热化。
城北的北软、勾庄在12月底有新盘入市，粗略估计推出近千套房源。北软板块的宝嘉·誉峰预计在12月底首次面市，宝嘉地产营销总监张军利介绍说，将首推88平方米、74平方米户型，预计推出两三百套房源。板块内方正·御星同样在12月首次开盘，推出2号楼130套房源，主力户型为90平方米的三房两厅一卫，外加少量105平方米的边套房源。“现在价格尚未确定，但可以确定的是因为首开，届时公布的价格一定不会高，会参照周边进行合理定价。”御星相关负责人表示。
今年6月首次入市的万科·北宸之光使勾庄板块一跃成为市场热点区域。该板块集结了融合、越秀、万通、滨江等房产大佬，炙手可热。下个月，板块内的滨江·万家名城即将首开，至少推出368套房源，以90平方米的小户型为主。加之北宸之光还在续推小户型，万科、滨江两大房产大佬的贴身比拼即将展开。
此外，城东板块的推盘量也相当惊人，价格战不可避免。以新普福区块为例，目前已集中了远洋·心里、万科·紫台，中国铁建·国际花园、保利·梧桐语、中大·普升、世茂东壹号这六个楼盘，且楼盘位置都很近。其中五个楼盘都为今年推出或即将推出的新盘，保利·梧桐语更是近期打出了起价12800元/平方米的口号，迅速刷新了今年以来该板块房价新低。
除了城北、城东新盘扎堆肉搏，钱塘江南岸的小户型供应也在年底攀上又一个高峰，剑拔弩张之势也不亚于城北。在市场上预热最久的新盘应该是位于滨江西区的万科·璞悦湾了。璞悦湾是杭州万科在滨江区的“三好住宅”项目，23万平方米的大盘规模共有1700多户，主打90平方米三房、130平方米四房的装修成品房源，从产品段定位来说，是最符合目前滨江区实际需求的。更重要的是，在地铁1号线、2号线等交通利好以及阿里巴巴等高新企业的进驻，滨江区的常住人口也日益增加，自住需求越来越明显，滨江区的房价也在向高水位上涨，不少新开楼盘价格都在25000元/平方米左右甚至更高。在这种背景下，日前万科·璞悦湾对外释放了开盘起价，装修成品房18800元/平方米起，是要低开的架势，以此撬动市场，实现年末冲量。而在滨江区的东面，奥体博览城的贴身肉搏战同样激烈，仅一街之隔的莱蒙·水榭春天和绿地旭辉城几乎要同时面市，也是主打90平方米，就连售楼部都是紧紧挨在一起，无论地段、产品还是品牌影响力两者算得上旗鼓相当，再加上有龙湖·春江彼岸这样一个老盘在侧，再远些还有金昌·春和钱塘等项目，要在年末打响头炮、收获理想去化率，彼此都有难度。
从两房到三房，从一卫到两卫
小户型“螺蛳壳里做道场”，户型肉搏日益明显
在后调控时代，价格战已经无法成为撬动市场的杀手锏，尤其是供应量不断增长的刚需市场，性价比、户型、配套等都进入了购房者的考量范围。开发商也意识到了这一点，不断为刚需房添加附加值，户型就是其中最重要的一项，尤其是在新政出台、改善成本再度调高后，功能完善的小户型更加成为开发商手中用的一张牌。
遥想几年前，有挑高loft小户型产品就做到四房两厅两卫，但近年随着规划限制越来越严，创新空间越来越少，开发商只能在政策允许的范围内尽量拓展，从两房一卫，到三房一卫，到三房两卫……最近滨江在城北的新项目万家名城就再度以35万平方米大盘90方户型全部做到三房两厅两卫而震动业界。“90方的中间套，我们做到了三开间朝南，尺度也很舒适，客厅开间3.6米左右，面宽近10米。大面宽短进深，我们在厨房和进门玄关都设置了收纳空间。”万家名城策划部徐璐告诉记者，万家名城户型在滨江原有楼盘的基础上有了相应的提升。增加了大面宽的飘窗，比如在厨房、主卧都增加了飘窗位置，阳台灯可变空间可利用做成客卧。“三房两厅两卫的格局足以满足三代人的居住需求。”徐璐大致规划了三代人居住的空间布局，主卧带卫生间成为一个套房，北面书房可改成卧室，实现三卧室的格局。而记者从购房者的实际反应看，做到“”户型加上较高的精装标准，万家名城还未开盘就已吸引了大量“滨粉”的关注。
另一个做到三房两厅两卫的项目保利·罗兰香谷上周日首次开盘，去化率达到九成。项目相关负责人刘君告诉记者，所推的小户型基本上是三房两厅两卫，这是他们项目的一大亮点。“我们90方赠送面积可达20平方米左右，其中一间卧室有9方-10平方米赠送，还有飘窗、阳台等。三个卧室的尺度都很舒适，主卧做到3.8米的开间。”刘君告诉记者，保利·罗兰香谷汲取保利MAX户型经验，将户型做到完全的南北全明通透，在朝南面打造了10米左右的超大面宽。”刚需客户本身比较挑，对户型要求高。现在主力又是90方的刚需楼盘，三房两厅同质化现象明显，而我们做到了三房两厅两卫，比普通小户型再多一个卫生间，增加了竞争力。
和保利一样继承了好户型的还有天阳。这个一向以户型设计优越著称的本土实力房企，从云筑开始就不断涌现三房两厅两卫这样的实用小户型设计，近期，在城东新城首开大盘、总体量近30万方的尚城国际中，90平方米户型又全部设计成了功能性极强的三房两厅两卫，受到刚需购房者的追捧。据了解，尚城国际的90平方米拥有创新的类一梯两户、大尺度空间、多功能空间、多赠送面积、空间利用化、通风采光好和全视野大公园景观等诸多优点。以90平方米边套C户型为例，南北通透，三面见景；拥有两个飘窗两个阳台，北向阳台可根据需要拓展为不同功能的空间，赠送面积12余平方米；主卧套间带独立卫浴以及飘窗或挑高阳台；横向客厅达到了约6.6米的大面宽，可谓舒适度和实用性极强。
■专家观点
新政之后市场继续下行
即使是王道的小户型
去化也会艰难
双赢置业营销机构总经理章惠芳
首先，个人以为这个新政的出台，更像是一种姿态、一个表态，象征意义大于实质内容。往往我们会以为土地稀缺，所以房价要上涨，现在未来供应增加，对后市预期会平稳。但从土地供应到开发上市，还需一二年时日，短期的影响较小。严格执行差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。门槛又提高了，刚需改善的楼盘和客户很受伤。原本第二套房的客户因限购相对少量，而且挑剔，现在门槛一提高，相当于减少10-30%的客户。接下来，有些开发商会急客户所急，或将推出类似“分期”或“低首付”的方式。
关于小户型市场，在开发商年底需要冲量的情况下，改善“受伤”，刚需竞争更为激烈。区位好、竞争不充分的项目也许日子还好过，但更多需要肉搏的项目要去化也很艰难。不过未来刚需90方的功能性要求还是会进一步体现，尤其是二胎政策再放开，更多家庭会将三房列为必配标准，这也将进一步挑战开发商整体管理能力、运营能力、研发能力等综合实力。
越来越多小户型做三房两厅两卫
但不能为了追求房间多
而牺牲舒适性
华正建筑设计院院长徐毅
现在的确有越来越多开发商要求做三房两厅两卫的“”户型，一方面确实是居住者有类似的需求，另一方面也是开发商为了赢得市场追求高附加值的一个趋势。某个程度上来说，有点打擦边球的意思，但随着规划管控越来越严，很多开发商只能在政策允许范围内通过飘窗、挑高阳台以及设备阳台等赠送空间让小户型性价比进一步提升，应该说是动足了脑筋。而三房两厅两卫这样的户型，在使用价值上有所提高，不过需要作出提醒的是，这种多空间的设计不能以牺牲舒适性为代价。
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