[摘要] 地价与房价的关系本来是个老话题，但今年下半年以来，无论是业界，还是普通市民，对地价都显得特别敏感。随着全国各个城市的地价走高，让更多人产生房价或再度因地价而上涨的心理恐惧。
地价与房价的关系本来是个老话题，但今年下半年以来，无论是业界，还是普通市民，对地价都显得特别敏感。随着各个城市的地价走高，让更多人产生房价或再度因地价而上涨的心理恐惧。
从房价的构成体系来看，土地成本肯定是影响房价制定策略最为关键的一环。但如果就此将房价上涨归结于地价上涨，那是一种极不负责任的市场言论。
因为，影响房价的因素不只有地价，还有建造安装成本、管理成本、营销成本等多个因素，无论其中哪一个环节掌握管控不好，都可能导致成本增高从而逼使房价上涨。商品房价，和成本有一定的关系，但成本绝不是全部因素。地价上涨，房价也未必就该跟着上涨。作为房地产开发企业，应该检讨自己在控制成本的过程中是否真做到了位，是否发掘出更多节约成本的妙招或建造工艺？
此外，就算是低成本拿到的土地，其开发出来的楼盘也未必就是低价。以大学城为例，大学城七八年前卖出去的土地成本现在看来是低得不行了，但现开发卖出来的楼价依然与当今的房价比翼齐飞。
今年以来，每当有新地王产生之时，便有房价即将上涨的声音出现。当这种声音一旦被广为传播，势必给购房者造成房价上涨的心理预期。
过高的房价降不下来，开发商说是成本决定的。但我们又看到，通过开发房地产，不少人短时间内跃入中国内地富豪榜，而且这几年富豪榜中从事房地产行业的占比也越来越多。在福布斯全球富豪榜中，前500富豪中大约只有30人左右是房地产商，但中国内地100名富豪榜单上，竟有50%以上的涉足了房地产业，或者以房地产为主业。不少其他行业的企业也转投房地产，几年下来资产也迅速膨胀。
我们不指望房地产开发企业都亏本忍痛赚吆喝，但我们期盼通过一系列努力尽可能控制成本抑制房价，期盼更多房地产开发企业能用更为合适的心态对待心理利润空间。文/吴从斌
轻松一下：
事件>
上周，重庆华岩板块一楼盘在售楼部打出一醒目广告“地价决定房价”，并由此得出“地价飙升，房价岂敢不涨？”的结论。该广告一出，立即引发业内同行高度关注。
房价和地价到底谁决定谁？
关于房价和地价谁决定谁的问题，国土资源部和地方政府认为房价拉动地价，而工商联和房地产商则坚定认为地价推高房价，这似乎演变成了“鸡生蛋还是蛋生鸡”的无解题。
在中国更多的是房价决定地价，而不是地价决定房价，因为地价决定房价的链条被房地产商以囤地的形式切断。在现实操作中，房地产商根据相关市场价格比较来事先设定房价区间，在扣除建筑费用、资金成本和税费等成本后确定地价和利润的总和，然后与政府讨价还价确定地价，这就是房价决定地价的操作路径。
对于房地产商来说，地价和利润是对跷跷板，地价高了利润自然就少了，由此我们可以理解房地产商之所以炮制出土地供应偏紧推高房价的结论，确切地说是因为土地供应偏紧推高了地价，而降低了他们的利润水平。
如果是房价决定地价，那么谁来决定房价呢？答案或许并不像大多数人那样认为的是市场的供求均衡来决定房价。因为房地产市场是不完全竞争和不完全信息支配下市场失灵的市场，不完全竞争是因为土地的不可流动性让房地产商在圈地之后拥有了“局部垄断”的权力；不完全信息是因为需求方是千千万万的购房者，购买者由于身陷“集体行动的困境”，因此房地产市场很容易实现“供给诱导需求”，也就有了假排队、假签约和假按揭的营销技巧。
理论上，决定房价的因素有很多，比如居民收入水平、城市化程度、人口政策、土地政策、财政政策和货币政策等等。
声音>
土地制度应考虑从供给角度改革
土地制度应该考虑从供给的角度改革，就是它不应该掐着喉咙来供地，人为地制造短缺，应该敞开供地，只要你市场有需求就给你供地。我们现在并没有敞开供地，而是非常有限地人为的去推动价格上涨，所以我觉得应该对这个模式进行限制，而不是简单的从限房价而走上限地价。
———北京大学经济所房地产金融中心主任 冯科
房价价值决定土地价值
如果单从市场价格角度考虑的话，房价决定地价，也就是说，房子的价值决定了土地的价值，如果一个城市的房屋销售价格较低，会影响土地的交易量和价格的上涨。但如果从供求角度来看，土地市场能对房地产市场起决定性的作用。因为从整体来看，消费者对房屋的需求总量是固定的，所以土地的有效供给量将对房价有很大的决定作用。如果土地有效供给量增多，将会遏制房价的过快增长。
———中指研究院 蒋云峰
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