三季度商业土地市场交易破记录 投资额达3118亿

中国新闻网  2013-10-23 09:49

[摘要] 2013年第三季度，中国商业市场继续火热。由于上海及深圳分別诞生了新地王。因此，总投资额上升了51%，达到511.7亿美元(约合3118亿人民币)。

2013年第三季度，中国商业市场继续火热。由于上海及深圳分別诞生了新地王。因此，总投资额上升了51%，达到511.7亿美元(约合3118亿人民币)。

DTZ戴德梁行研究部的研究报告指出，这两个破纪录的土地交易和投资额的增长反映了投资者仍然热衷于中国的商业物业市场，并对投资市场充满信心。

第三季度季度，对于中国土地市场的海外投资增加了一倍，大部分是来自香港的物业开发商和投资基金。几乎所有的海外投资集中在核心城市，如上海，部分投资分布在北京和广州。开发用地及已落成物业各占海外投资活动的一半。

根据DTZ戴德梁行研究部所追踪的14个城市，土地交易占整体投资总额的93%，同时物业交易占7 %。土地交易环比增长50%，达到475.4亿美元 。物业交易环比增长70%，达到36.2亿美元。

DTZ戴德梁行研究部认为，这代表了一个有趣的现象。虽然在深圳和上海的破纪录土地交易推高了土地投资和总投资额，但提振的不仅仅是土地投资的总量，物业交易额的上升也反映了核心及非核心的已落成物业继续被视为有潜力的投资机会。

按项目类别，写字楼市场在本季度的表现特別突出。土地交易上升三倍，同时总投资额 (土地及物业) 环比增长150%，达到64.9亿美元。

回顾第三季度，在重大土地(小区网论坛)交易中，深圳前海占据三席。与此同时，写字楼占据重大物业交易的大部份。此外，根据DTZ戴德梁行研究部所追踪的14个城市，写字楼用地交易跃升三倍。

除了写字楼，综合体项目也特別活跃。投资总额环比增加超过105% ，达到253亿美元。综合体土地环比增长102%，达到249亿美元，增长主要来自上海的破记录交易。

不过，与其他项目类别相反，商铺投资(商铺物业和商铺土地)总额环比下降了约14%。

从另一个角度来看，商铺物业的投资活动继续火热，环比增加64%，达到9.20亿美元。相反，商铺土地交易量环比下降了约32%，达到16.81亿美元。

DTZ戴德梁行指出，此矛盾的状况反映了投资者仍然热衷于购买已建成的商业物业，而商铺土地的供应有所减少。

由于，深圳和上海等城市新建立的经济自由贸易区被視为金融改革的下一个浪潮。投资者也抓住在深圳和上海的投资机遇。几乎所有的海外投资涉及上海和广州已建成的物业。同时，第三季度也有几个在非核心城市(如重庆、成都、天津)的土地交易。

DTZ戴德梁行认为，最近涉及非核心城市的外资交易反映了海外投资者不会将其投资活动仅仅局限在已成熟的核心市场，而愿意积极发掘所有有潜力的投资机遇。

不过，四个核心城市的租金表现各异。北京 (CBD)、上海 (静安) 和广州 (珠江新城(小区网论坛)) 的租金环比下降了约1% ，相反上海 (浦东)租金环比下降了接近4% 。

市场人士认为，浦东的租户组合比较多元化，因此市场更容易受全球经济变化的影响。相比之下，深圳 (福田) 的租金环比上升1.6%，主要原因包括新供应紧张和相对较低的空置率。

DTZ戴德梁行研究部指出，展望第四个季度，预计投资市场将会保持活跃。“投资活动主要集中在上海和深圳的经济自由贸易区，并且继续刺激投资气氛。除了开发商仍然热衷于购买在上海和深圳的开发土地外，投资者也将积极关注已建成的物业。”

沪商业地产11月预开7盘环跌同涨 商住纯新盘忙入市 房天下

据上海房天下数据监控中心统计，截止2013年10月17日，共计7个商业地产项目预计在11月开盘，环比下跌30%，同比大涨133.33%。其中，11月写字楼预开6盘，环比下跌25%，同比大涨5倍；而相较于2013、2012年10月的预开2盘，2013年11月商铺预开1盘，同环比同时缩水50%。从预开盘项目类型来看，7个项目商住公寓占5席，从环线分布来看，外环以外项目占4席，中外环间占2席且均为浦东项目，中内环间占1席。

11月上海写字楼预开6盘 纯新盘定节奏

11月写字楼预开盘的6个项目分别为长风中心城公馆、南翔东方伟业广场、金海商业广场、张江公馆、晶尚坊以及龙盛国际商业广场，商住公寓独占5席，其中4席为纯新盘入市。

数据来源：上海房天下数据监控中心（注：数据统计截止10月17日）

从商住盘预推户型来看，除长风中心诚公馆外，南翔东方伟业广场、金海商业广场、张江公馆、晶尚坊均预推25平起不等小户型，且除晶尚坊外，南翔东方伟业广场、金海商业广场及张江公馆均为纯新盘入市。上海房天下数据监控中心分析师黄海燕表示，以金海商业广场及张江公馆为例，面积为50-105平，均为新盘入市，且同属浦东中外环间。金海商业广场位于浦东金桥金桥开发区，张江公馆位于浦东唐镇正在建设中的上海迪斯尼主题乐园，2个项目均处于外高桥自贸区的辐射范围内，在“中国（上海）自由贸易试验区”9月挂牌成立后的利好大环境下，11月开盘的全新商住产品，其较小的户型设计，以及商住本身不限购不限贷的产品特质，在吸引投资者购买的同时，也或将成为部分自住型置业者的重要选择。

11月写字楼预开盘量同比大涨5倍 商住主导占5席

据上海房天下数据监控中心统计，11月写字楼预开6盘，环比下跌25%，同比大涨5倍。其中商住预开盘项目5个，占写字楼开盘总量的83.33%。

来源：上海房天下数据监控中心（注：数据统计截止10月17日）

上海房天下数据监控中心分析师黄海燕指出，三季度沪写字楼预开盘量呈现连涨趋势，11月预开盘量虽然环比下跌，但依旧迎来一波商住项目的集中入市。其中，全新商住盘的“扎堆”入市，与三季度预开盘数据结构有着明显不同。

另据上海房天下数据监控中心数据显示，2013上半年预开盘量明显低于2012上半年的预开盘量，但自2013年6月后，特别是6月-10月，预开盘量同比变化趋稳，而11月预开6盘较去年11月的预开0盘则大涨600%。上海房天下数据监控中心分析师黄海燕指出，9月份以来，政策利好因素较多，9月“中国（上海）自由贸易试验区”的挂牌、10月条跨省地铁11号线的通车、以及10月上海迪士尼主题乐园的施工启动等利好消息不断，或成为促使开发商加快推盘的主要动因之一，预计11月实际开盘量将走高。

11月上海商铺预开1盘 同环比缩水5成

据上海房天下数据监控中心统计，相较于2013、2012年10月的预开2盘，2013年11月商铺预开1盘，同环比同时缩水5成。

来源：上海房天下数据监控中心（注：数据统计截止10月17日）

上海房天下数据监控中心分析师黄海燕指出，除个别月份外，2013年商铺月预开盘量多低于去年同期。但值得注意的是，2013年6-8月的月实际开盘量却较去年同期有明显上涨，也是截止2013年9月，月实际开盘量均超过预开盘量的3个月份。结合上海房天下数据监控中心数据来看，2013年4-5月上海商铺成交市场迎来一波高潮，在成交攀升、库存压力得到一定程度缓解的情况下，随后的6-8月市场“推盘”潮如期而至。而三季度上海商铺成交出现同环比双降，此种情况下，预计四季度商铺入市或将放慢“脚步”。

数据来源：上海房天下数据监控中心（注：数据统计截止10月17日）

11月上海商铺预开盘的1个项目为晶尚坊商铺，为老盘加推，位于松江泗泾外环以外。该项目一期所推商铺为50-100平，均价约35000元/平方米，据了解，一期商铺目前已可基本售罄。11月加推二期商铺，25-70平不等的小户型更适合普通投资者购入。

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