[摘要] 当前房地产市场运行究竟有何特点？部分热点城市涨幅居高的原因何在？房地产市场调控的着力点和建立房地产市场健康发展长效机制的突破口又在哪里？
“地王”再现，房价涨幅居高，近期，一些热点城市的房地产市场表现，令人担忧。
当前房地产市场运行究竟有何特点？部分热点城市涨幅居高的原因何在？房地产市场调控的着力点和建立房地产市场健康发展长效机制的突破口又在哪里？
带着这些问号，记者８日专访了住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹。 城市分化、企业分化是最主要的特点
记者：您认为当前房地产市场运行有何特点？部分热点城市涨幅居高的原因何在？
秦虹：从今年１至７月的房地产市场运行来看，城市分化、企业分化是最主要的特点。在６００多个设市城市中，部分大城市房价仍呈明显上涨态势，多数城市房价基本稳定，少数城市房价呈下跌态势。品牌企业上半年业绩良好，但也有部分企业仍面临资金压力大、销售难度大的困境。经过十几年房地产市场的快速发展后，可以预计，中国的房地产市场已经告别了铁板一块的格局，今后分化将是常态。
城市房地产市场分化的背后原因，主要是人口流动导致需求增长的不平衡。特别是大量年轻人向就业机会更多、公共服务更好的大城市集聚，对住房产生大量需求，表现在２０至３５岁的首次购房者在大城市占比继续提高。
而相对于需求的增长来讲，上半年主要大城市的供应量明显不足。直到今年６月份，东部地区的住宅新开工面积还是负增长０．６％，其中北京负１０．１％，上海负１３．２％。在政策持续抑制投机投资没有改变的情况下，房价仍然呈上涨现象，只能说明这些地方供求出现了失衡。
调控：政策方向保持连续稳定 政策措施上不断优化和更具针对性
记者：在当前经济增速放缓、转变发展方式关键时期，您认为房地产市场调控的着力点在哪里？
秦虹：自２０１０年以来的房地产调控政策基调，是在住房市场上，抑制投机需求、满足合理需求。这一政策取向，一是有利于缩小在住房资源占有和消费上的不平衡，对解决目前住房存在的主要矛盾，针对性更强；二是有利于使住房政策与国民经济发展的需求更好地相结合，体现在保障性安居工程(小区网论坛)建设力度的加大和对首套购房者的支持，既改善了民生，又有利于支持经济增长。
当前我国经济增长正经历从高速增长转向中速增长的变化过程，我认为，此时房地产市场调控的着力点应是，在政策方向上，保持连续性和稳定性；在政策措施上，不断优化和更具针对性。
房地产的调控手段除了行政手段外，还有土地、信贷、税收三种经济手段，应把握规律，择优实行。其中土地调控的效果最为直接，在供求紧张的地方，应该加快采取增加住宅用地供应和提高土地利用效率并重的办法缓解供求矛盾。信贷手段灵活性强，适合相机决策，应坚持体现差别化的政策，支持刚需，限制投资。税收政策是房地产市场必需的基础制度，稳定性强。税收作为调控手段，因其传导机制复杂，对房价的影响效果具有不确定性，且税的调整涉及法律法规，因而一般较少频繁使用。
尽管调控政策会对房地产市场产生影响，但还应看到，影响房价的因素很多，如城市发展不平衡的问题、住房上捆绑了**医疗等社会功能的问题、地方财政对土地收入的依赖问题等等，这些都对房价产生重大的影响，但却不是调控政策所能解决的，还需要体制机制的深化改革。
“限购”升级有必要 但更需“疏”、“堵”结合
记者：我们注意到，近期郑州等一些房价上涨过快的城市采取“限购”措施升级等新举措，对此，您怎么评价？
秦虹：最近郑州等地”限购”升级，主要原因应该是政府要兑现年初对外公布的房价控制目标，实现承诺。在那些因供应不足而导致房价上涨过快的城市，政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降，“限购”升级不失为是一种应急缓解供求矛盾的办法，也是必要的措施。
但在采取这一应急措施的同时，也提醒我们，各地政府对本地的供求状况必须要有更强的预见性，要有“疏”、“堵”结合的政策措施，否则仅靠“堵”的效果是难以持续的。
要解决全社会对住房政策有个稳定“预期”的问题
记者：很多专家和业内人士呼吁“尽快研究制定房地产市场健康发展的长效机制”，您认为建立这一长效机制的突破口在哪里？
秦虹：我认为，建立房地产市场健康发展长效机制的关键，是要解决全社会对住房政策有个稳定“预期”的问题，就是要让城镇各类人群都知道他们面临的住房政策是什么。
比如，低收入家庭知道将享受的住房保障政策是什么；没有住房的年轻人知道解决住房问题的途径是什么；已有多套住房的人知道面临的住房政策是什么。
现在由于对住房政策的预期不稳定，很多人在尚不具备购房经济基础时就急于买房，既加大了当期的市场需求，透支了未来需求，也增大了生活压力，产生抱怨情绪。
所以，长效机制的政策应是一整套稳定预期的政策，其核心应是构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系，并附以配套政策坚定落实。
住建部秦虹:下一步房地产投资要瞄准成熟城市群 每日经济新闻
过去几个月，关于新型城镇化对我国房地产行业的影响，始终是个炙手可热的话题，业内观点亦见仁见智。房企如何抓住机会，成就新的黄金十年？
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，城镇化是围绕人的城镇化，解决户籍问题是步，下一步则是农民进城过程中对保障房的需求，短期内房地产还不会从城镇化中获利很大。而知名财经评论员叶檀则直言，房地产兴中国经济兴，房地产是城镇化进程的主要引擎。住建部政策研究中心主任秦虹建议，房地产企业在进行投资时，要瞄准成熟的、密度大的城市群。
“城市发展的不均衡决定了房地产市场增长的格局。不均衡的发展格局对市场影响特别大，特别明显。城市人口增长主要来源仍然是城镇化，但是现在的城镇化和过去的城镇化对房地产市场的影响是不一样的。”对于城镇化与房地产市场的关系，8月24日，住建部政策研究中心主任秦虹表示。
此前，秦虹曾指出，目前新型城镇化是提高城镇化的质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。对房地产市场的影响，不能简单地套用过去的经验。
秦虹还认为，未来住房政策调整一定要解决的问题，除了有效率地抑制过度占用住房资源外，还要满足新型城镇化下的新增住房需求。这个主要体现在保障性住房需求，还有首次置业。其三，就是要尊重市场发展的基本规律。
此外，2020年之前，城镇住房需求包括四个方面。、城镇新增人口要有地方住；第二、住房要改善，2000年的时候人均住房面积是30平方米，到2020年要达到35平方米；第三、城市拆迁；第四、城镇家庭的小型化。
秦虹指出，当城市化率不到50%时，农村人口多，城镇人口少，城市人口的流动主要体现在农民进城。当城市化率超过50%时，城市人口流动是以中小城市向大城市流动为主。这就决定了未来房地产市场格局一定是不平衡的，分化的格局就此出现。这是城市化发展通常的规律，当城市化率超过30%开始快速增长，到70%以上开始放缓。
“我认为由于我们的公共资源集中偏向大城市，而不是偏向中小城市，这种格局在短时间内难以改善，特别是就业机会和**、文化、医疗这些丰富的公共资源（分布很不均衡）。目前中国还未出现人口的逆流，什么时候会出现人口逆流呢？大约在城市化率70%以上。”秦虹说。
针对房地产投资的趋势，秦虹认为，中国房地产市场没有掉头向下，没有到无路可走的阶段，下一步房地产市场投资要关注城市群。“我始终认为，城市发展格局对房地产市场影响大，下一步要瞄准成熟的城市群。”
按照秦虹的表述，城市群是从“十一五”开始确定的，城市化如何推进，“一直以来我们的认识不怎么稳定，一会儿大力发展中小城市，一会儿大力发展小城市，一会儿限制大城市发展，但现在已经明确了，下一步是以城市群为发展形态。”
同时，秦虹还指出，发展城市群，不是说所有规划的城市群都是值得投资的**。不要看政府规划了多少城市群，它可能规划10个、20个。但是对企业来讲，一定要选择密度大的城市群。
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